20131021世联-武汉国博新城(700万)营销策略161p

国博新城——启航，即领航——武汉国博新城项目首期住宅营销策略报告报告框架整盘价值分析12市场分析3客户定位4首期价值体系构建及形象定位5营销策略与实施13整盘价值分析基于城市发展下，从700万方大盘整体角度，思考项目的价值和定位从城市发展规划、项目自身配套和本体价值三大层次系统分析项目价值体系：城市篇：三大城市副中心之一，未来的汉阳之心配套篇：城市级配套齐全，气度非凡本体篇：大手笔投入，追求高舒适度【四新优势与定位】三大城市副中心之一，区域优势明显，定位生态居住新城和生产性服务中心，以“产城融合”为目标，实现两种功能协调发展四新的优势：与其它的城市副中心相比，二环沿线区位（离城市核心区最近）、国博会展、领馆区为绝对优势，立体交通为相对平台优势；四新的定位：生态居住新城、生产性服务中心——以“产城融合”为目标、两种功能协调发展。（未来发展以光谷为榜样，非南湖、亦非沌口）四新副中心杨春湖副中心鲁巷副中心沌口光谷产业定位：高新技术产品交易、信息服务等生产性服务职能规划面积：518平方公里规划人口：150万产业定位：国际博览、商务办公等生产性服务职能规划面积：17平方公里规划人口：25万现状：业强城弱产业：传统制造业城市功能：单纯的产业板块，城市功能落后，高端消费外溢现状：城强业弱产业：无支撑产业城市功能：大型居住组团，但无产业支撑，掣肘于交通，区域上升后劲不足现状：城强业强产业：高新技术产业城市功能：产业发达，大批高新人才就近置业，城市功能升级，区域价值提升产业定位：区域客运枢纽和旅游服务职能规划面积：11平方公里规划人口：10万南湖城市价值【区域规划】“两轴双心两带”规划布局，打造为以国博为依托、以国博中心和市级商业副中心为双核的会展之都四新生态新城从空间布局上，以“两轴、双心、两带”，以武汉国际博览中心和市级商业副中心为双核，以武汉国际博览中心为依托，建设成为知名的“会展之都。【核心优势】国际博览会展中心：汉阳经济发展的引擎、武汉对外经济文化交流的窗口武汉国际博览中心是中西部最大、全国第三的展览场馆借鉴德国法兰克福、上海浦东新区、深圳福田中心区等“CBD+会展中心”发展模式，四新生态新城将成为驱动汉阳发展的“新引擎”。自2011年10月首次投入使用以来，为区域经济发展做出直接贡献！【核心优势】领事馆区落户四新，提升区域国际化形象，促进区域房地产市场价格上涨，并吸引涉外总部经济进驻成都桐梓林区域发展对四新发展的启示：随着领馆区规划的落实，将提升区域形象、完善区域配套；促进区域房地产市场价格上升，并带动世界500强企业入驻区域价值提升凯丹广场：中国西南地区第一家纯正欧式的一站式购物商场，强调购物的体验性。房产市场价格上涨带动产业外企入驻领事馆设立前领事馆设立后一片荒芜商业繁华、配套齐全价值洼地富人区专属名词桐梓林区域形象由价值洼地发展成为富人区，推动市政配套完善，区域使用外资水平大幅提升主城区楼盘最高价格对比由城南区价值洼地成长为高端住宅聚集区，带动房价快速上涨，形成了以外籍人士及本地高端人群目标客户的高端特色休闲商业武侯区桐梓林最高价14000元/㎡，成都之最领馆区成立后，吸引8家跨国企业落户武侯区，多为金融行业、服务业和生产性企业研发部门，承担核心业务国家企业所属行业美国摩根大通服务业华特迪斯尼服务业法国安盟服务业德国安联服务业韩国友利银行服务业起亚汽车生产性企业斗山生产性企业LG电子生产性企业成都桐梓林领馆区设立后对区域产业带动领馆区带动外企成都桐梓林领馆区的发展路径给四新区域发展的启示：【交通优势】“五纵七横”主干道路通行，通达的路网体系拉通区域与各商圈的距离方向名称级别进度纵向二环线双向6车道、高架部分通车四新北路双向4车道已通车四新大道双向4车道已通车四新南路双向4车道已通车三环线双向6车道已通车方向名称级别进度横向龙阳大道双向6车道已通车芳草路双向4车道已通车四新中路双向6车道在建，未通车江城大道双向6车道已通车连通港路双向4车道在建，未通车国博大道双向6车道在建，未通车滨江大道双向6车道已通车【交通优势】四条过江通道增强四新新城的交通辐射能力武汉市第八座长江大桥，2010年8月动工，北接汉阳鹦鹉大道，南接武昌复兴路，为世界跨度最大的三塔四跨悬索桥，预计2014年建成。杨泗港长江大桥武汉市第十座长江大桥，长江首座双层公路桥梁。起汉阳国博大道国博立交桥，止于白沙洲大道八坦路立交道口，预计2017年竣工通车。鹦鹉洲长江大桥2013201420162017鹦鹉洲大桥通车沌口大桥通车杨泗港大桥通车2000白沙洲大桥通车2015白沙洲大桥是长江武汉段的第三座长江公路大桥。南岸在洪山区青菱乡长江村与107国道正交；北岸在汉阳江堤乡老关村与318国道连通。是打通武汉中环的两座桥梁之一。2000年已建成通车。白沙洲大桥沌口大桥，是武汉四环线重要过长江通道。连接汉阳经济技术开发区徐家堡，跨武金堤至长江南岸，再过青菱湖，跨青郑高速公路。预计2015年建成通车沌口大桥【交通优势】地铁串联武汉三镇，特别是地铁6号线经过国博站和海洋公园站，毗邻地铁站是国博项目相比四新区域其他项目的独特优势3号线10号线11号线王家湾站四新大道站四新中心站江城大道站五里墩站博览中心站钟家村站海洋乐园站规划区域四新片区站点建设进度近期3号线文岭-三金潭王家畈站、四新大道、客运中心站已开工，2015年底通车6号线金银湖-体育中心海洋乐园站、博览中心站、江城大道站（二期）2016年通车远期10号线常福-阳逻江城大道，在四新中心站与11号线相交换乘2020年以后通车11号线蔡甸-豹澥站点暂不确定，可能的站点是芳草路、方岛、连通港路2020年以后通车【环境优势】六湖连通、方岛国际级生态景观中心，共同构筑滨水宜居地方岛创意产业城：定位创意设计、文化艺术展示体验等，高规划起点，目前尚无实质进展方岛智慧岛创意岛区位四新核心区规模145公顷，核心区3.3万方总建面141万方居住面积37万方整体定位方岛生态景观中心、创意产业城产业定位创意设计：包括工业产品设计包装、建筑设计、商业广告策划拍摄等、文化艺术展示体验：雕塑艺术博物馆、艺术家之家、舞蹈艺术中心、手工艺品制作体验基地等传媒制作与服务：网络游戏产业基地、摄影创意工作坊、方岛未来国际影城（LMAX动感电影）业态SOHO公寓、LOFT住宅、酒店式公寓、休闲及餐饮、社区服务中心城市价值小结：武汉最有发展潜力的、具国际化气质的、最具生态宜居的城市新中心城市副中心，类比光谷的城市地位会展业和领事馆区两大利好规划，奠定区域区别于其他城市副中心的国际化形象与气质完善立体交通，提高生活的便利性方岛国际生态中心，六湖连通，打造生态居住新城超五星级洲际酒店海洋主题乐园四星级假日酒店超甲级写字楼会展中心滨江居住区国际商务区700万方总规模，集居住、商业、商务办公、休闲娱乐等为一体的武汉唯一超大城市综合体配套价值【会展中心】国博新城一期工程，已于2011年开始投入使用，未来将是武汉、以及整个华中地区展览、会议和活动的首选地武汉国际博览中心展览面积18万平方米，相当于17个足球场大。中西部最大、全国第三的展览场馆，展馆总面积为443000平方米，包括185000平方米的展厅、258000平方米的架空层停车场。项目总投资约为500亿元，规划总用地面积6253亩。可承接国际国内大型展览、会议和活动。2011年10已经开始投入使用【五星级酒店、超甲级写字楼】国博新城二期工程，预计2015年投入使用；超五星级洲际酒店和四星级海景假日酒店配置，完善区域配套、并提升区域形象与城市地位右图：户户观看海洋乐园“海景”的假日酒店假日酒店位于是一座地面6层的半园弧波浪形建筑物，拥有标准客房724间左图：一线滨江的超五星级洲际酒店总建面约21万方，东临长江，地下1层、地面20层的二维波浪形。1至4层连通作为裙楼，布置酒店共享式四季大堂、独立商业和酒店配属餐饮娱乐用房，整组建筑总体上分为三个功能区：豪华五星级酒店，五星级酒店式办公楼，五星级商业广场。两栋超甲级写字楼建筑面积25.57万平方米，地面6层建筑物高50米，贝壳形建筑物最高点93米。为全天候体验式室内海景乐园，设置人造海洋、沙滩及大型水文化主题表演，各类水上娱乐设施、配套餐饮齐全【海洋乐园】国博新城二期工程部分，预计2015年开业，华中最大室内海洋乐园，是一个集水上游乐公园、高档购物中心、电影院、真冰场等娱乐设施为一体的综合休闲娱乐中心海洋乐园【商业配套】社区配套性商业、地铁区域级商业以及城市级时尚商业中心多层次的丰富商业体系，演绎缤纷时尚生活多元型社区商业：住宅区退台式特色商业，造型设计大气时尚，足不出户即可享受生活所需枢纽级地铁商业于地铁6号线海洋乐园站或国博新城站，将时尚便捷完美融合，醇熟配套演绎缤纷生活区域级商业中心海洋乐园商业中心，集高端购物、休闲娱乐于一体效果图示意图示意图【教育配套】自身配置中小学和幼儿园等规划，12年无忧教育体系配套价值小结：“造城”气度的城市级市政配套，武汉唯一超豪华配套阵容城市级配套：会展中心、超五星级酒店、超甲级写字楼、城市级商业中心社区配套：社区商业、地铁商业、教育配套本体价值700万方超大盘住宅首发，国博一期展馆已经运营，二期会议中心、酒店、海洋乐园预计在2015年运营，住宅部分预计明年3月底首批入市分期业态规模（万方）进度一期展馆45.7已运营二期会议中心9.42013年底运营五星级洲际酒店20.22014年底运营海洋乐园31.92014年底运营四星级假日酒店6.54超高层写字楼6.96合计75三期住宅453商业97合计550总计670.7国博中心国际博览中心业态分期规模表三期房地产开发二期海洋乐园一期展馆【规划价值】国际绿色建筑先进理念，大围合规划设计，首层6米架空，景观视野最大化，最高楼间距达165米，中央大水景凸显项目品质感围合庭院布局：户户观景，建筑自身形成大围合，延伸景观视觉。视线通透：横纵方向视线通透，为城市让出更多的空间。首层6米挑高架空：泛会所功能使用，丰富配套；同时保证园林景观统一效果，提高观赏性。建筑全南北向布置，保证良好的通风及采光效果。楼间距最大165m，比一个足球场的长度还大；外立面采用垂直绿化,建筑节能,同时配备国际标准艺术会所；车位比更是高达1:1.6，能满足所有住户及商业设施的停车配套需求。165m中央园林水系150m【产品规划】首创蝶式建筑，有效提高实用性，公摊低至18%；且提高舒适性，保证户户通透【户型配比】以89㎡大两房和120㎡以上大户型为主力，舒适度高，但非市场主流去化产品面积区间户型套数占比88-89㎡二室二厅61557%110-128㎡三室二厅18217%137-143㎡四室二厅11210%200-210㎡四室二厅888%238-246㎡五室二厅444%131-222㎡复式303%合计——1071100%【主力户型】户户通过花园阳台赠送，增加空间灵活性，但附送面积不具市场比较优势建筑面积88—89㎡，公摊小，占比18%；户户附送入户花园，增加储藏空间建筑面积110—119㎡，公摊小，占比18%；户型通透，全明采光；阔绰主卧套房建筑面积128㎡，公摊小，占比18%；超大观景阳台；阔绰主卧室【主力户型】舒适三房，宽敞大阳台，室室带窗，全明采光，270°观景本体价值小结：国际绿色理念、高舒适度社区国际生态标准：围合庭院布局、楼间距、首层挑高、垂直绿化、车位比高舒适社区：蝶式建筑、户户通透、赠送花园阳台、公摊小、舒适性高武汉最具国际气质、最生态宜居的新中心“造城”气度的全系列城市级市政配套国际绿色理念、高舒适度社区城市：项目在华中核心武汉区域：武汉政府重点培育打造的新的城市功能区，欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城城市价值配套价值区域配套：全国第三大会展中心、洲际酒店、假日酒店、全国最大室内海洋乐园、超甲级写字楼、城市级商业中心社区配套：多层次商业配套、12年一站式教育配套本体价值本项目700万方超大盘住宅