20131127南昌经开区个案研究

南昌经开区新力帝泊湾项目研究2013年11月27日1.项目属性2.产品特征3.销售分析项目区位项目概况项目区位红谷滩中央商务区●经开居住区海棠路解放路新建县城区1.8公里区位：项目位于经开区海棠南路33号，为规划居住区，毗邻新建县城区，南望红谷滩中央商务区，距离约3.8公里●东华理工●科技师范大学财大枫林校区●教育配套：新建县一中，江西财经大学、东华理工大学、江西科技师范学院医疗：昌北医院，新建县人民医院、新建县中医院商业：经开区以学生商业为主，正元购物广场、紫荆路步行街等交通：海棠路，广兰大道，解放路等主要干道，可由红湾公路达红谷滩，车程时间约3分钟，由211、247、214等公交直达新力帝泊湾公交站新建一中经开商业项目概况项目地址经开区海棠南路33号占地278亩总规物业配比高层13栋、小高25栋、洋房25栋、配套会所1345平米、临街商业3514平米容积率1.5建筑密度28%绿地率35%总户数2410户车位比1：0.9装修毛坯主力户型三居室83-157平米四居室104-170平米物业公司三新物业物业费高层1.6元/月/平米，洋房1.8元/月/平米开发单位江西新力置地开盘时间2012年12月2日首开高层，最新开盘为A13号多层，2013年9月28日新力置地于南昌经开区打造的现代格调生活社区1.项目属性2.产品特征3.销售分析户型分析产品展示产品配置产品类型户型面积区间供应套数配比（%）高层（18F）一房两厅85㎡40.5%二房两厅97㎡405.0%二房两厅105-106㎡182.2%三房两厅105-106㎡101.2%三房两厅118-120㎡25431.7%三房两厅140㎡344.2%小高层（11F）一房两厅85㎡182%二房两厅83㎡10012%二房两厅97㎡18022%洋房一房101㎡81.0%二房117-120㎡506.2%三房135-136㎡506.2%三房152㎡40.5%四房152㎡20.2%四房170㎡303.7%总计85-170802100%户型分析——已推售物业配比B50B51B52B53B36B37B38B39B29B30B31B32B33B35B23B26B25B28B27B17B13B15B16B18B19B20B21B12B8B9B5B2B1B6B3B7B11B10A1A2A3A5A6A9A11A12A17A7A8A10A15A16B22A20A21A23A25A26A27A22A19A18A13135㎡83㎡100㎡122㎡118㎡170㎡户型分析户型分布图高层户型一：97方，2+1户型，赠送面积10㎡，赠送率10%产权户型方正餐厅、厨房对接客厅、主卧面宽大赠送书房设计双卫，满足高端人群需求注：图中黄色部分为赠送户型分析高层户型二：83方，2+1户型，赠送面积9㎡，赠送率11%户型分析户型方正紧凑双卧连厅均朝南，采光性好客厅开间大，连接景观阳台餐厅、厨房对接，联动性佳书房位置设计较好注：图中黄色部分为赠送洋房户型：170㎡四房，赠送面积15㎡，赠送率9%产权户型方正餐厅、厨房、客厅、酒吧区融汇动静分区，私密性好客厅面宽尺度大赠送酒吧区面积大南北大面宽双阳台设计，南北通透注：图中黄色部分为赠送户型分析产品配置建筑风格景观风格立面用材建筑类别园林面积精装修梯户比层高车位比社区配套物业服务及物业费英伦风格英伦皇家园林底座石材+涂料板楼，多层，小高层，高层6万方新力公园毛坯2T4户2.9米1:0.9配套会所1345平米、临街商业3514平米三新物业，高层1.6元/月/平米，洋房1.8元/月/平米高层展示高层效果图高层实景图高层餐厅样板高层客厅样板售楼部洋房展示洋房效果图洋房实景图洋房客厅样板洋房次卧样板洋房主卧样板1.项目属性2.产品特征3.销售分析推盘时间去化趋势成交结构近红谷滩，成为红谷滩外溢客户首选区域，刚需客户及首改客户亲睐新力帝泊湾项目特色：位于经开区居住区内，周边环境相对较好，距离红谷滩较近销售动态：项目目前推出高层6栋，小高层8栋，洋房11栋，以下是主要开盘节点12.11.16首推39、52、53#小高层，主力83、114平米；23、26#洋房，主力户型119、170平米12.12.21推21、25#洋房，主力135平米;35、33#高层，主力118-119平米；38#小高层，主力97平米13.2.28推20#洋房，主力119㎡；13.4.19推B28、B50、B51#小高层，主力97、83平米13.5.17推B37#小高层，主力97平米；B27高层，主力140平米；19#洋房，主力170平米13.9.27推13#洋房，主力135平米目前折扣：全款98折，按揭99折，开盘认购优惠一个点在售均价：120平米高层，均价7800；140平米洋房，均价9000产品类型户型面积区间供应套数销售套数供销比（%）高层（18F）一房两厅85㎡44100%二房两厅97㎡403998%二房两厅105-106㎡181478%三房两厅105-106㎡1010100%三房两厅118-120㎡25417770%三房两厅140㎡341956%小高层（11F）一房两厅85㎡181794%二房两厅83㎡100100100%二房两厅97㎡18017698%洋房一房101㎡8450%二房117-120㎡504284%三房135-136㎡503264%三房152㎡4375%四房152㎡22100%四房170㎡302583%总计85-17080266483%已推售物业成交结构项目目前推出高层6栋，360套，销售263套；小高层8栋，298套，销售293套；洋房11栋，144套，销售108套去化趋势南昌经开区汉港林岛项目研究2013年11月27日1.项目属性2.产品特征3.销售分析项目区位项目概况项目区位红谷滩中央商务区●经开居住区海棠路解放路新建县城区2.2公里●东华理工●科技师范大学财大枫林校区●教育配套：新建县一中，江西财经大学、东华理工大学、江西科技师范学院商业：经开区以学生商业为主，范家村自改商业，正元购物广场、紫荆路步行街、优乐汇等交通：海棠路，广兰大道，黄家湖西路，解放路等主要干道，可由红湾公路达红谷滩，车程时间约4分钟，247路公交可直达项目新建一中优乐汇规划图区位：项目位于经开区黄家湖西路888号，为规划居住区，毗邻新建县城区，南望红谷滩中央商务区，距离约4.3公里项目概况项目地址经开区黄家湖西路888号占地1132亩总建筑面积103万方，规划洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及配套商业，其中商业面积超15万方容积率1.5绿地率35%总户数7300户车位比1：0.9装修毛坯开发单位南昌鼎迅实业投资商汉港集团开盘时间预计12月首推洋房汉港集团继红谷凯旋之后在经开区打造的大型低密度墅区1.项目属性2.产品特征3.销售分析户型分析产品展示产品配置产品类型户型面积区间供应套数配比（%）洋房三房116-122㎡1217%三房128-137㎡2028%四房127-132㎡2433%四房140-146㎡1622%总计116-14672100%即将推售洋房配比：一组团2#、4#、5#、6#、7#楼共72套洋房户型配比户型分析——即将推售物业配比户型分析129㎡133㎡128㎡132㎡137㎡户型分布图洋房户型一（1F）：一层面积137㎡，赠送地下室，面积为99㎡，赠送率72%南北通透餐厅、厨房、客厅富有流动性主次卧朝南动静分区，干湿分离设计双卫，满足更多需求户型分析洋房户型一（-1F）：一层面积137㎡，赠送地下室，面积为99㎡，赠送率72%地下室赠送面积大功能丰富，并可设立卫生间赠地下室花园户型分析洋房户型二（2F）：2F面积为146㎡户型方正，南北通透餐厅、厨房、客厅富有流动性主次卧、客厅三房朝南动静分区，干湿分离设计双卫，满足更多需求南北露台或阳台赠送（图中标红部分）户型分析洋房户型三（3F）：3F面积为140㎡户型分析洋房户型四（4F）：4F面积为132㎡户型分析洋房户型五（5F）：5F面积为129㎡2F-5F通过层层退台户户均有露台赠送，且卧室配有景观飘窗。户型分析洋房户型六（6F）：6F面积127㎡，赠送有20㎡阁楼，赠送率16%赠送阁楼户型分析产品配置建筑风格园林景观立面用材建筑类别精装修梯户比层高车位比社区配套规划信息别墅新东方主义风格，高层art-deco风格中式园林石材干挂，涂料别墅，板楼，小高层，高层毛坯洋房一梯两户3.0米1:0.9商业面积超15万方汉港林岛分为8期13个组团开发，目前一二三组团已规划：一组团，规划为8栋6F电梯洋房，共152套，面积为120-145㎡；二组团，规划为51栋联排和双拼别墅，面积区间220-270㎡；三组团，规划为3栋高层，共660户，面积区间88-120㎡洋房展示一、二组团鸟瞰图洋房景观洋房园林洋房立面南昌经开区英伦联邦项目研究2013年11月27日1.项目属性2.产品特征3.销售分析项目区位项目概况经开高校区项目区位红谷滩中央商务区●庐山南大道新建县城区●东华理工●科技师范大学财大枫林校区●教育配套：江西科技师范学院、江西财经大学、昌北第二小学、财大附中商业：经开区以学生商业为主，正元购物广场、紫荆路步行街、优乐汇等交通：枫林大道，庐山南大道等主要干道，可由庐山南大道达红谷滩，车程时间约12分钟，多趟公交可达项目科技师范大学周边商业区位：项目位于经开区黄枫林大道与桂苑路交汇处，为高校区，毗邻经开区管委会，距离红谷滩中央商务区约4.4公里●农大交大●八一桥市中心8.5公里下罗公交项目地址经开区桂苑大道以东、枫林大道以南占地215亩总建筑面积总建面积55W㎡，项目由12栋30以上高层，2栋商业、底商、一栋综合楼（合7万平米），一栋酒店（2万平米），两栋办公（LOFF公寓，5万平米）构成容积率2.8建筑密度小于35%绿地率25%总户数2594户车位比1：1.3装修毛坯主力户型三居室88-103平米四居室130平米物业公司江西华盈物业费1.60元/月/平方米开发单位江西光贸实业开盘时间2号、3号高层2013年9月8日；4号、12号高层2013年6月29日；19号LOFT公寓2013年5月25日；首批LOFT公寓2012年11月18日本土实力企业近郊英伦风格大盘英伦联邦桂苑路枫生高速项目概况1.项目属性2.产品特征3.销售分析户型分析产品展示产品配置产品类型户型面积区间（平米）供应套数配比（%）高层三房87-93137244%三房95-1001986%三房100-10439212%四房126-1291986%公寓37-44672%45-5583027%59-64532%69-72171%37-1293127100%户型分析——已推售物业配比户型分析88㎡130㎡103㎡92㎡128㎡户型分布图161410113241高层户型一：128㎡三加一户型，奇数层赠送面积39㎡，实得167㎡；赠送率30%偶数层赠送面积32㎡，实得160㎡；赠送率25%注：图片中红线标注为全赠，绿色部分为半赠送户型分析高层户型二：102㎡3加1四房赠送面积36㎡，实得面积138㎡，赠送率35%注：图片中红线标注为全赠，绿色部分为半赠送户型分析高层户型三：102㎡2加1三房奇数层赠送面积33㎡，实得135㎡，赠送率32%偶数层赠送面积42㎡，实得144㎡，赠送率41%注：图片中红线标注为全赠，绿色部分为半赠送户型分析公寓户型一：50㎡一房LOFF公寓户型分析公寓户型二：50㎡二房LOFF公寓户型分析公寓户型三：50㎡三房LOFF公寓户型分析产品配置建筑风格景观风格立面用材建筑类别公共空间精装修梯户比层高车位比社区配套物业服务及物业费英伦风格欧式风格底座石材+涂料高层公寓11.4米入户大堂毛坯高层2梯4户2.9米Loft公寓4.6米1:0.92栋商业、底商、一栋综合楼（合7万平米），一栋酒店（2万平米）江西华盈物业，1.60元/月/平方米高层展示高层效果图高层实景图高层客厅样板高层主卧样板售楼部商业展示商铺效果图商业中