第三章 房地产市场

第三章房地产市场第三章房地产市场•房地产市场概述•房地产价格•房地产市场的特性第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义房地产市场作为市场体系的组成部分，从狭义方面，房地产市场就是指房地产商品交换的场所；从广义方面，房地产市场是指房地产经济活动中各种交易关系的总和，是房地产流通（房地产买卖、租赁、交换等）全部过程的总和。房地产市场的含义，可以从以下几方面来理解：1、房地产市场客观上存在着三大构成要素，即客体要素：可供交易的房地产商品和劳务服务；主体要素：参加房地产交易的当事人和机构；媒体要素：货币。房地产市场是有形房地产商品和无形房地产商品的统一体。住宅、商店、办公楼、厂房等建筑实体为有形商品；房地产估价、房地产信息、房地产法律咨询等技术服务为无形商品。二、房地产市场的基本特征1、信息缺乏：交易信息不对称；专业知识在交易双方之间的不对称；交易的独立性。2、产品不同质：非批量生产；特有的物理属性。3、交易各方进出市场均非易事：房地产供给调节的时滞性；交易金额大，难变现；产权交易的过程性与复杂性。4、容易出现垄断三、房地产市场的功能1、资源配置2、信息传递3、价值实现与价值评价4、显示市场需求5、引导供需关系的协调6、指导政府科学地制订土地供应计划四、房地产市场分类1、按地域范围划分房地产的不可移动性，衍生了房地产市场供给对地区性需求的依赖性很强，将房地产市场按不同类型房地产的覆盖或影响的空间范围进行划分，可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场等多个层次。同时，也存在着反映市场关系的区域性房地产分类。2、按房地产用途划分：居住物业市场、写字楼物业市场、工业物业市场、零售商业物业市场。3、按房地产交易形式和内容划分：房地产出让市场、房地产转让市场、房地产抵押市场、房地产买卖市场、房地产租赁市场。4、按购买房地产的目的划分：自用和投资。5、按房地产资金取得的途径划分：房地产抵押市场、房地产典当市场、房地产保险市场、股票市场。6、按房地产市场运行层次划分：一级市场、二级市场、三级市场。五、房地产市场体系与结构（一）房地产市场体系1、房地产交易系统：供应系统、需求系统、媒介系统。2、房地产支持系统：建筑系统、房地产评估、房地产产权法律、信息咨询等。3、房地产约束系统：城市规划、环境保护、税务、工商行政管理等。4、房地产调控系统：各级政府对房地产市场的直接干预调控、银行运用货币、利率等手段对房地产市场的调控、财税政策的调控及运用法律手段对房地产市场的调控。（二）房地产市场结构1、房地产交易方式和参与者交易方式是房地产市场结构的框架。房地产租赁和房地产买卖始终是房地产市场结构的两种基本的交易方式。同时，典卖、抵押、转租等派生的方式往往与之并存。房地产交易的当事人或机构始终是市场结构的主体。从主体分析，房地产市场是一种三级结构。2、我国房地产市场结构与特征市场结构因素一级市场（土地市场）二级市场（房地产增量市场）三级市场（房地产存量市场）市场供应方政府房地产开发商业主市场需求方房地产开发商投资者业主业主市场竞争供应方垄断供给需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场价格的确定政府主导开发商参与开发商主导定价双方协商自由议价第二节房地产价格一、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格概念及特征1、房地产价格的概念房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2、房地产价格的特征相同之处是：都是价格，用货币表示；都受供求等因素的影响；按质论价；都与交易的个别条件有关。不同之处表现为房地产价格的特征：房地产价格受区位的影响很大；房地产价格实质是房地产权益的价格；既有交换代价的价格（买卖），也有使用代价的租金（租赁）；价格在长期考虑下形成；价格易受交易者个别因素影响。（二）房地产价格的影响因素自身因素：房地产实物、区位、权益环境因素：声觉环境、大气环境、视觉环境、水文环境和卫生环境；人口因素：人的数量、素质及构成等状况；经济因素：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、建筑人工费、居民收入等；社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等；行政因素：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等；心理因素：预期、个人偏好等；国际因素：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况和国际竞争状况。今年我国房地产价格走势将会受到哪些因素的影响？二、房地产价格的种类1、土地价格、建筑物价格和房地价格(房地混合价）土地价格：未征用补偿的土地；已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地；已做“三通一平”或以上的土地；在现有城区内有待拆迁建筑物的土地；已做拆迁补偿安置的城市空地。建筑物价格：指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占用的土地价格。房地价格：指建筑物连同其占用的土地价格，即房价。2、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：指在某一基准时点，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。3、总价格、单位价格和楼面价格总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。单位价格：一个计量单位的价格。对于土地来说，指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，指单位建筑物面积的房地价格。楼面地价：指平均到每单位建筑物面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率4、成交价格、市场价格、理论价格成交价格：指交易双方实际达成交易的价格。市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格：指真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。5、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。6、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值租赁价格：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金。典价：在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。课税价值：为课税的需要，以估价人员的评估作为计税依据的价值。征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。7、拍卖价格、招标价格和协议价格8、现房价格和期房价格期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿9、起价、标价、成交价和均价10、保留价（拍卖底价）、起拍价（开叫价格）、应价和成交价11、补地价补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有4种：（1）改变原出让土地使用权时规定的用途。（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率。（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。（4）出让的土地使用权期满续期。三、房屋租金及其种类（一）房屋租金的构成房屋租金是房屋价值的一种表现，是分期、分批出售房屋使用权的价格形式。房屋租金的构成一般应包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、利润、地租8项内容。同时，形成市场交易价格的租金还应该考虑具体房屋建筑所在朝向、层次、供求关系等。（二）房屋租金的种类福利租金也称标准租金，是地方政府根据一定时期内所在地区的社会经济发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定租金水平，以折旧费、维修费和管理费为测算的基础。成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金构成。商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交换收益的房屋建筑的出租价格，它是由成本租金的基础加上保险费、地租和利润等8项因素构成。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。•我国现阶段是否存在房地产泡沫?第三节房地产市场特性一、住宅房地产市场特性（一）住宅市场的结构1、按照权益让渡的方式不同，住宅市场可以分为：住宅出售市场、住宅租赁市场、住宅抵押市场和住宅典当市场；2、从市场交易层次结构上划分，住宅市场可以分为一级市场和二级市场；3、住宅市场按其再生产环节还可以分为：住宅开发市场、住宅交易市场、住宅金融市场、住宅中介市场、住宅物业管理市场等。（二）住宅市场发展的三个阶段第一阶段，以生存需求为主，改善需求为辅，通常是政府主导型，市场调节较弱。这一阶段的任务最为艰巨，住宅发展速度也较快，延续时间也最长。第二阶段，是生存需求与改善需求并重，市场调节能力增强，政府干预减弱，住宅业发展仍然较快。第三阶段：改善需求为主，生存需求为辅，一般是市场主导型，政府施以宏观调控，解决少数低收入家庭住房问题。（三）影响住宅市场需求的因素1、收入和财富2、住房价格3、人口和家庭结构（在学型家庭、购物交际型家庭、工作时间特殊性家庭、高收入家庭）4、利率5、消费者对住房的偏好（四）房价收入比与购买力（五）住宅市场的特性1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多住宅的建筑质量、建筑结构、房型设计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、社会环境、自然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成了一个非常复杂的产品结构体系。2、住宅区位或地段导致价格差异较为明显消费者在住宅购买决策中显示出极强的区位偏好，同一城市不同区域住宅市场的供求关系直接影响到住宅价格。3、购买频率较低，购买决策复杂4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切消费者对住宅的购买力受现有收入水平及其对未来的预期影响，而未来的收入预期又受到国民经济的发展水平和趋势、地区经济的发展水平和趋势、人们的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭结构和规模等因素的影响。5、消费者的购买决策与融资机制相关消费的现时性和收入积累的长期性，使得消费者对住宅的购买受金融市场的影响，如可贷款额度、贷款条件、利率水平及发展趋势等。6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切住宅具有消费和投资的双重属性，作为投资品投资者需要考虑住宅的预期收益是否超过其他可以持有的金融资产的收益率。二、办公楼市场的特性（一）与地区经济增长前景密切相关经济增长速度较快的城市，办公楼的开发规模较大、保有量和档次也呈递增趋势，租金水平居于较高的位置，空置率较低。（二）区位质量对办公楼市场的影响较大区位质量指办公楼所处地理空间位置及相邻地块之间相互关系状况的优劣程度。一般的特点是区位质量高的办公区，客户的认可度较高，需求量较大，从而引致租金水平和出租率也较高。（三）办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布，集聚效应明显集聚效应：办公楼集中分布形成一定的市场区，由集中分布而带来的利益。（四）办公楼本身品质与客户品质的一致性客户看重办公楼代表的信誉、实力和地位，办公楼也要倚重客户巩固和加强这种地位，两者相互影响和相互选择。根据办公楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素划分为四级•甲级：处于较好地段、出租率高，建造较晚，各类建筑设施齐备、虽楼龄较长但其声誉较高。•乙级：处于城市次中心区或区域中心，建造年代较晚，内部设施基本与时代发展同步，出租率和租金水平较高，对中小公司或机构有较强吸引力。•丙级：处于城市非中心，或呈零星分布状态，建造年代可晚可早，内部设施一般，出租率和租金水平中等，对小公司和机构有一定的吸引力。•丁级：处于城市非中心，规模小，设施陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对部分个体从业人员有一定吸引力。三、商业用房市场的特性（一）从需求的角度来看，商业用房一般遵循着这样一个逻辑：经营者对商业用房需求量的大小取决于可获得