长沙泛华商业报告060629(改)

泛华长沙市五一路商业项目评估报告厦门有巢氏房地产代理有限公司06年06月壹、长沙快速的经济增长，带动了人均收入的提高，强大的市场消费能力为商业地产的开发提供了一个良好的发展机会。一、长沙国民收入已达到全国前列，中西部城市中排第二水平。1、城市经济（GDP）发展态势2003年，长沙市实现国内生产总值928.22亿元；2004年长沙市实现国内生产总值达到1108.85亿元，增长14.8%；2005年长沙市全年实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%；【小结】2004～2005年期间，由于政策的大力引导，长沙整体国民经济均近15％的系数快速增长，随着城市的战略发展，投资环境不断改善，未来长沙的经济将呈现快速稳定的发展。928.221108.851519.905001000150020002003年2004年2005年城市经济GDP（亿元）2、长沙第三产业的稳定发展带动全市的经济增长2005年长沙市在GDP中效益凸显：第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。【小结】传统的优势产业第三产业仍快速增长，而长沙较为薄弱的第二产业在大量外来投资的涌入及良好市场环境下，增长幅度快于其它产业，三大产业比例趋于合理，有利的增强区域的产业竞争力，从而提高了区域居民的经济收入。105.32112.59552.97655.27665.52752.040200400600800第一产业第二产业第三产业2004年2005年二、长沙超强的消费能力为区域商业地产开发提供前提条件1、长沙的经济趋好促进区域的超前消费意识2004年全市实现社会消费品零售总额525.13亿元，同比增长16.2%。2005年全市实现社会消费品零售总额743.43亿元，同比增长16.1%。其中市区消费品零售额为600.69亿元，同比增长16.5%，所占比重为80.8%；县及县以下消费品零售额为142.74亿元，同比增长14.4%。【小结】2004～2005年期间长沙全市消费品零售总额均以16％的系数呈稳定增长。其中：2004年消费增长系数高于GDP1.4％，2005年高于GDP增长1.2%，这表明长沙属典型的超高消费城市。451.92525.13743.43370.89434.31600.6980.9490.82142.740200400600800全市消费总额市区消费总额县级消费总额长沙市消费数据分析（亿元）2003年2004年2005年2、长沙市民强大的消费水平为城区商业的发展提供强有力的支撑2003年全市居民人均GDP达15425元，消费性支出9028元；2004年全市居民人均GDP达18709元，消费性支出9660元；2005年全市居民人均GDP达25000元，消费性支出13760元；其中农村居民人均纯收入为4908元，人均生活消费支出4166元。长沙市居民的人均收入与消费支出均为中部城市之首。长沙居民有着与其他城市不一样的消费传统意识和倾向，超前消费，较高的消费水平是其最显著的特征。附：长沙市居民的消费构成统计图据有关数据统计分析：长沙市的居民消费水平已接近东部沿海的杭州温州等城市的水平1542590281870996602500013760050001000015000200002500003年04年05年人均GDP消费性支出6%13%18%11%10%32%7%3%医疗保健住房教育娱乐服装交通食品设备用品杂项商品三、长沙快速的城市化进程将加强了区域商业消费市场2005年，长沙市总人口602万人，市域城镇人口324.36万，城镇化水平为53%。其中城市人口198万人，城市化约占33％；至2010年，规划总人口达到639万人，市域城镇人口402.57万人，城市化水平为63%。其中城市人口268万人，城市化约占42％；至2015年，规划人口达667万人，市域城镇人口达487.6万人，城市化水平为70%。其中城市人口353万人，城市化约占53％；【小结】未来长沙市城市化进程将加快步伐，后续将有持续大量的城镇人口进军市区，加之长沙超前消费的意识的加强，整体消费市场将日趋庞大。602639667324.36402.57487.61982683530100200300400500600700全市人口市域城镇人口城市人口长沙人口数据分析（万人）长沙人口数据分析（万人）2005年长沙人口数据分析（万人）2010年长沙人口数据分析（万人）2015年四、长沙城市战略的攀升，将加强区域商圈的辐射力1、长沙位居中国中部地带中心城市长沙是中国中部地带核心城市之一，地处中国华东经济圈与华南经济圈的结合部，京广与长江两大产业带的交汇地带，在中国经济整体中起着承东启西，带动中部的重要作用，被誉为“沿海的内陆，内陆的前沿。相对于沿海地区，长沙在土地、劳动力、消费品价格等方面具营商成本较低的优势，而对于中西部广大地区而言，长沙在区位条件与开放程度方面又具有较大优势，因而长沙在由东向西的产业转移中具有得天独厚的条件，是中西部开发的桥头堡。2、泛珠经济圈重要增长极核长沙市位于9加2泛珠江三角洲经济圈的中间地带，是泛珠经济圈城市价格体系中的重要极核之一，随着泛珠经济圈城市经济区域合作的进一步加强，长沙与港、澳、广、深等珠三角核心城市的经济联系将更加紧密，长沙将成为泛珠经济圈与华中、华东、华北、西部经济圈相互对接、辐射、交融的最重要的前沿城市之一，在区域经济发展与协作中起着重要的集聚与传导作用。贰、长沙强大的消费市场加快城区商业经济模式的整改进程一、主城商圈架构重组，各大型主题商城大举抢占长沙市场随着城区的旧城改造，黄兴南路步行街、解放西路、坡子街、下河街、三兴街等也逐步形成了市级商业集中区，经过区域商业业态的整合后，现已成为一条集“旅游”、“美食”、“休闲”、“娱乐”、“购物”、“商务”为一体的一站式商业街。而昔日主流商圈则因其区位可开发条件的限定、商业结构陈旧、业态组合落后等因素而沦落为区域性的商业区。项目商圈范围商业特征评析五一商圈五一广场及黄兴路步行街区域为长沙市的核心商圈，属市级购物中心，占据长沙市大型商场的半壁江山。该区域商圈结合长沙的商业文化和城市的发展，通过业态组合，使其成为一条集“旅游”、“购物”、“休闲”、“美食”、“娱乐”、“商务”为一体的一站式商业街区。火车站商圈长沙市重要的交通枢纽，政府现正主导强化区域环境改造工程，现主要以服装和电子产品集散地；昔日的商圈主区，因周边环境的落后，人流混杂，商业格局落后，导致沦落区域商圈，现主要以批发、零售的经营业态为主侯家塘、东塘商圈侯家塘、东塘及雨花亭区域以长沙市文化体育中心为核心，现以餐饮、休闲场所、星级酒店、银行等业态混杂于一体。区域位居长沙中央商务区，周边商务氛围浓郁，但整体开发空间狭隘，业态功能分布凌乱，故属区域性的商务型商业街区。袁家岭商圈侯家塘、东塘及雨花亭区域以大型百货商场主导，结合周边居住区底层零散商业布局。昔日的龙头商圈，因经营方式退化（国企)和商业格局落伍问题，加之快速路的街区阻挡等，使其沦落二、城市扩建，新兴商圈蜂拥而起近几年长沙城市的扩建，各区域在规划建设中也逐步形成了一些分散的商业集中区。项目商圈范围商业特征评析红星商圈以湘府路与韶山南路交汇处为核心；重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。同时，大力推进集购物、美食、娱乐、休闲于一体的圭塘河旅游风光带的建设进程。构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。高桥商圈高桥商业中心位于雨花区，东临万家丽南路、西至二环线、北起人民路、南到长沙大道。综合和专业性市场为主，有日用百货、家电、建材、汽车等一系列专业性市场。日成交量以亿元计算。目前，该区正在兴建长沙市第一处大型多功能购物中心（ShoppingMall）--上河街，已与沃尔玛、百盛、时代华纳、国美、百安居、天线宝宝等商家达成合作协议。高桥商业中心在规划期内必将成为长沙市新区商业中心的代表，市场容量和辐射能力将提升到一个新的高度。星沙商圈以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，已常规便民超市、百货店为基础结合部分专卖店、专业店、餐饮住宿、文化娱乐等。后续区域将形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。大托商圈大托机场口周边区域依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。黎托商圈雨花区黎托区域，包括文化新城及体育新城；以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，并与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。荣湾镇商圈以岳麓区荣湾镇为中心以大型百货商场主导，结合周边居住区底层零散商业布局。依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目的建设，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。【小结】长沙市区目前的商业地产规模极大，其量体已超出了购买量的增长速度，这导致原先主商业卖场出现资产负增长，故现长沙市区的商业市场短期内已进入饱和状态。叁、区域商业现状一、项目概况本案项目位于芙蓉区五一大道中段，南面五一路，东临芙蓉华天大酒店，北为居民区，西为居民区；位置优越。项目地块为湖南省政府汽车公司用地，目前尚未拆迁。二、所处区域概述1、区域概况：本案位居袁家岭商圈内，该商圈凭借区位的优势和人流量而成为昔日的龙头商圈，现因经营方式退化（国企）、商业格局落伍、五一大道的改扩、黄兴路步行商业街的修建，五一商圈再度火爆起来，当时人气特旺的袁家岭的友谊、阿波罗等商场也逐渐在沦为社区商场。2、区域商业特征（1）消费群体●消费者多为中高收入以上阶层的人群等特征；●消费者73％以上来自芙蓉、天心区、雨花区三区；（2）商业业态商业业态较为陈旧，传统百货、中低档专卖店占据一半以上。（3）商业圈的品牌形象昔日的龙头商圈，如今的友谊、阿波罗等商场也逐渐在沦为社区商场。商业圈已成为长沙市的次级商业中心。目前消费者普遍将其与“廉价”、“低档”、“陈旧过时”的品牌形象相联系。（4）商业现状区域商业现正经历衰弱的负螺旋状态，为此阿波罗商业城目前正重新装修，将于10.1期间开业，以其集团的品牌及实力，有望对区域商业起到一定的促进作用。【小结】本案因处于此衰弱的负螺旋状态的区域商业区，将面临短期的商业复苏阶段，并须根据区域消费的需求合理定位，完善前期的规划设计的事宜。三、竞争个案及可借鉴项目分析1、长沙王府井商业广场开发商：长沙金华康房地产开发有限公司项目位置：位于黄兴中路最繁华地段产品定位：：产权式商场（王府井百货长沙店）、自营式商场（流行前线商业广场）、商务公寓、高档住宅。项目规划：王府井商业广场总占地面积约38亩，规划总建筑面积约14万㎡，由商场、写字楼和商住楼三部分组成。首期建设的A座南北（临黄兴中路）126米，东西48米，分为地下两层和地面10层，二期地下两层与一期A座连通，地面南临解放西路4层为裙楼，一栋写字楼、两栋住宅。项目分析：长沙市目前单体面积最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的百货商场。引进“垂直型购物中心”这一商业新概念，在满足消费者购物需求之外，还设置了餐饮、娱乐、休闲、电影等配套项目。突出形象化、品牌化、时尚化，商品经营形成以消费需求为导向的品类组合；突出经营概念和主题，强化功能服务，满足目标群体多层次，全方位需求，将现代百货经营理念贯穿至每一经营环节。长沙首个营运较为成功的商业项目，后续的商业营运模式大多借鉴与此。2、橙子498街区开发商：湖南中南林学院国际交流中心投资有限公司项目地址：天心韶山路498号中南林学院正校门项目类型：商铺所处区域：天心区公交线路：7、123、102、137、152路总建筑面积：2600