关于印发瑞安市工业用地公开出让准入条件设置和标后监督管理暂行

瑞安市人民政府关于印发瑞安市工业用地公开出让准入条件设置和标后监督管理暂行办法的通知瑞政发〔2009〕159号各街道办事处,各镇、乡人民政府，市政府直属各单位：《瑞安市工业用地公开出让准入条件设置和标后监督管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发。二○○九年十二月十七日瑞安市工业用地公开出让准入条件设置和标后监督管理暂行办法为了进一步做好我市工业用地公开出让工作，规范工业项目准入管理，加大标后监管力度，切实提高工业国有土地利用效率，根据上级有关规定和《瑞安市招标拍卖挂牌出让工业国有土地使用权实施办法》（瑞政发〔2007〕107号）文件精神，特制定本暂行办法。一、明确工业用地公开出让准入条件（一）凡参加瑞安经济开发区（包括阁巷垦区）、汽摩配产业基地工业用地公开出让的企业，必须同时符合以下第1、2、4项或第1、3、4项准入条件；参加乡镇工业功能区工业用地公开出让的企业，企业上年度产值原则上要达到1000万元以上，同时必须符合以下第2、4项或第3、4项准入条件：1．企业上一年度产值要达到3000万元以上，税费达到150万元以上（高新技术企业、承担国家级科技计划项目或省级重大科技项目的企业产值可放宽至2000万元以上，税费120万元以上）；企业上一年度亩均产值要达到500万元以上，亩均税费18万元以上。2．企业前三个年度获得过瑞安市级（含）以上的科技进步奖，或承担过瑞安市级（含）以上的科技计划项目，或拥有自主知识产权（有效专利）。3．企业至少拥有一个有效期内的瑞安市级（含）以上的品牌。4.企业现有工业用地原则上已得到充分利用，无闲置用地。（二）符合准入条件的企业，其拟在出让地块投资的工业项目必须同时符合以下准入条件，方可参加我市工业用地公开出让。1．项目必须符合国家、省、温州和我市产业导向政策和产业布局要求。2．项目必须符合生态功能区规划、污染物总量控制等国家环境保护有关规定，必须符合安全生产有关要求；其采用的设备、生产工艺、技术和能源消耗要达到或接近国内同行业先进水平。3．项目亩均投资不低于220万元；项目投产后，在原企业产出水平的基础上，新增用地每亩年产值达到500万元以上，亩均税费达到18万元以上。4．严格执行《浙江省工业建设项目用地控制指标（修订）》（浙土资发〔2007〕9号）文件的规定，除规划、安全、消防、生产工艺等有特殊规定外，工业项目在规划条件许可的前提下，鼓励企业建造多层厂房，容积率可放宽至2.5。（三）上述（一）和（二）条款作为我市工业用地公开出让的基本准入条件，由市经贸局会同有关职能部门审核把关。近三年已供过工业用地的企业，原则上不再具备参加工业用地公开出让的资格条件。（四）对于招商选资项目，企业准入条件由市外经贸局、协作办审核。项目准入条件必须同时符合上述（二）条款要求。同时，外资项目还必须符合国家《外商投资产业指导目录》鼓励类项目要求，且项目总投资不少于1000万美元，合同外资不少于250万美元，实际利用外资亩均不少于25万美元。外地企业中标或竞得土地使用权后必须在瑞安市内注册成立具有独立核算资格的法人企业，并进行税务、统计等登记，接受本市有关行政管理部门的监督与管理。（五）市经贸部门会同国土资源部门建立工业项目用地需求项目库，凡是有用地需求的工业企业，必须书面提出申请，经审核，符合基本准入条件的进入项目库，作为工业国有土地出让的申请对象。二、强化工业用地公开出让后的监管工作（六）加强土地出让合同事项的约定。工业用地出让必须通过土地出让合同形式，对项目开工和竣工期限、投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收、建设进度履约保证金、土地集约利用考核评价机制、项目用地退出机制、违约责任等事项进行约定。同时，投标人或竞买人在提出参加土地出让活动申请时，要对合同形式及预设定的合同条款无异议，并作出履约和愿意承担违约责任的承诺。（七）明确项目的建设期限。建设项目必须在交付土地之日起9个月内开工，开工后两年内竣工，原则上不得分期建设。对用地面积大于100亩、小于200亩的项目，竣工时间可放宽半年；对用地面积在200亩及以上的项目，竣工时间可放宽一年。非企业自身原因导致不能按合同约定时间开工或竣工的，企业必须及时向所在的瑞安经济开发区管委会、汽摩配产业基地管委会、乡镇人民政府（街道办事处）提出书面延期申请，经核实并报市政府批准确认后，开工、竣工及有关经济指标履约时间方可按实际延误时间顺延。（八）建立项目建设进度履约保证金制度。由项目所在的瑞安经济开发区管委会、汽摩配产业基地管委会、乡镇人民政府（街道办事处）与受让企业签订合同，作为土地出让合同的补充附加条款。建设进度履约保证金按出让面积每亩12万元标准，由项目所在的瑞安经济开发区管委会、汽摩配产业基地管委会、乡镇人民政府（街道办事处）收取，统一上缴进市财政非税收入专户。建设进度履约保证金（包括同期银行存款利息）根据项目履约情况，市财政凭项目所在的瑞安经济开发区管委会（汽摩配产业基地管委会、乡镇街道辖区内的企业统一由市经贸局负责）的函，分三次返还，按期开工的返还四分之一，按期竣工投产的再返还四分之一，经综合验收合格的，余下的四分之二全部返还。超过合同约定的期限未开工或未竣工投产的，市财政凭项目所在的瑞安经济开发区管委会（汽摩配产业基地管委会、乡镇街道辖区内的企业统一由市经贸局负责）的函，将相应比例的建设进度履约保证金（包括同期银行存款利息）转为滞纳金后缴入国库。（九）加强土地使用权登记、发证、抵押的管理。受让人签订土地出让合同办理供地手续取得土地使用权后，向市国土资源部门申请土地使用权初始登记，办理临时土地使用权证书，临时土地使用权证书由市国土资源局保管，并建立项目档案。若受让人需要办理土地使用权抵押，市国土资源部门给予办理抵押登记，除重大工业项目外，他项权利证明书中必须注明最高贷款额不得超过原来土地出让成交价格的150％，由抵押权人执行。（十）建立土地集约利用考评机制。项目竣工验收两年后，由企业书面申请综合验收，瑞安经济开发区、汽摩配产业基地内的项目，分别由瑞安经济开发区管委会、汽摩配产业基地管委会牵头，会同经贸、国土资源、国税、地税等部门，对土地出让合同中约定的投资强度、亩均产值、亩均税收等主要指标进行验收；其他工业功能区项目，由市经贸局牵头，会同项目所在乡镇、相关部门进行验收。验收合格的，给予办理发放土地证正本，属“高产田”的，给予奖励，具体奖励办法另行制订；对验收不合格，主要指标达不到合同约定要求的，暂扣相应比例的建设进度履约保证金后，延期整改一年。整改合格后，予以返还。（十一）集约产出达不到约定要求的处置办法。分两种情况：①针对企业擅自更改项目，或土地、厂房利用严重不足，或对土地、厂房进行转让、出租等情况，及由此导致亩均产值、税费指标达不到约定要求的，由项目综合验收牵头单位提出，市工业用地公开出让领导小组确认后，采取项目用地退出机制。由市政府以原土地出让成交价格、前期土地开发费用、厂房的重新购置价格三项之和的价格对土地受让人的土地使用权和房屋产权予以收购，收回土地使用权；如企业生产发展仍需用地的，经受让人申请，市政府同意，可采取部分用地保留与退出机制，由受让人补足保留部分土地的现时土地市场价格与原土地出让成交价格（按平均价格计算）的差额后予以保留土地使用权，并重新签订土地出让合同。②对企业按合同约定要求进行建设，项目无擅自变更，投资强度已达到约定要求，土地、厂房也已充分利用，但由于市场变化、效益不佳等客观原因，导致亩均产值、税费指标达不到约定要求的，可采取补税措施，即从延期整改一年后开始计算，按约定的年纳税额与实际税收的差额收取集约产出违约金（暂扣的综合验收部分的相应进度履约保障金每亩6万可抵集约产出违约金），直至达到约定的亩均税费要求或已连续两年收取集约产出违约金的，给予办理发放土地证正本。（十二）建立企业股权变更预警机制。中标人、竞得人获得土地后，原则上10年内不得交易转让。股权确需变更的，须报建设项目所在的瑞安经济开发区管委会（汽摩配产业基地管委会、乡镇人民政府街道办事处）审查，确无异常情况的，须出具同意变更书面证明，缴纳相关税费后，由工商部门予以办理。三、加强对工业用地公开出让工作的组织领导（十三）成立工业用地公开出让工作领导小组，协调解决出让过程中遇到的重大问题。领导小组下设办公室，设在市国土资源局，负责工业用地公开出让的日常工作。同时，成立项目跟踪推进工作小组，定期对工业用地公开出让后的后续工作进行跟踪督查。（十四）项目所在的瑞安经济开发区管委会、汽摩配产业基地管委会、乡镇人民政府（街道办事处）为工业国有土地监管责任单位，必须建立工业建设项目用地管理台帐，加强动态监管，督促项目投资主体按土地出让合同约定开发利用土地。（十五）市监察、审计等部门要加强对本办法实施情况的监督和检查，对有违纪违法行为的，要严肃追究有关责任人的责任。（十六）本办法实施细则另行制订。（十七）本办法自发布之日起施行。原2008年8月21日颁布的《瑞安市人民政府关于印发工业国有土地招标拍卖挂牌准入条件设置和标后监督管理的暂行办法的通知》（瑞政发〔2008〕125号）同时废止。主题词：工业用地△办法通知抄送：市委各部门，市人大常委会、市政协办公室，市人武部，市法院、检察院，各办事处，各民主党派、人民团体、新闻单位。瑞安市人民政府办公室2009年12月18日印发