房产税、土地使用税解读

房产税税制要素1土地使用税税制要素2热点、疑点问题解析3营改增后如何买房置地4主要内容房产税房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。城市房地产税并入房产税纳税义务人房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；产权未确定及纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房屋出租的由产权人缴纳。基本规定融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）2009年12月1日起三。特殊规定纳税义务人征税对象房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。征税对象特殊规定对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应征收房产税。水泥厂的水泥罐、加油站罩棚不属于房产。已拆除不存在的房产不征收房产税。超龄使用的房屋应征收房产税。闲置不用的房屋应征收房产税。征税范围城市县城建制镇工矿区计税依据按照房屋原值征收按照房屋租金征收房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。房屋原价计税依据附属设备和配套设施为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。计税依据土地价值《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。计税依据从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（2013年第4号），自2013年10月14日起，对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税规定废止。计税依据房产转租《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（2013年第4号），自2013年10月14日起，对承租人转租的房产不征房产税。免租期规定对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。计税依据无租使用房产无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。计税依据地下建筑对于具备房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式计税：1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%）2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）计税依据地下建筑对于具备房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式计税：1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%）2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）计税依据未竣工决算已投入使用对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款应多退少补。税率从值计征应纳房产税＝房屋原值×（1－30％）×1.2%从租计征应纳房产税＝房屋租金收入×12％（4％）计算公式按房屋原值征收－1.2％按租金收入征收－12%自2008年3月1日起，财税[2008]24号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。2020/1/21青岛市地方税务局22《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产个人所有非营业用的房产经财政部批准免税的其他房产税收优惠2020/1/21青岛市地方税务局23新增减免税项目•医疗卫生机构•老年服务机构•学生公寓•供热企业•军队出租房屋•廉租房•农贸、农产品批发市场•公交站场•职工宿舍已废止的减免税项目•高新技术企业•搬迁改造企业•关闭停产企业•福利企业•校办企业•高校后勤税收优惠2020/1/21青岛市地方税务局24纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。纳税义务发生时间2020/1/21青岛市地方税务局25纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。包括房屋拆迁、土地收回、房地产转让、投资注入、分立、合并等。纳税义务截止时间2020/1/21青岛市地方税务局26从价计征房产税规定：自用房屋的纳税人季度终了15日内申报缴纳上季度从价计征的房产税。从租计征房产税规定：出租房屋的纳税人季度终了15日内申报缴纳上季度取得的出租收入应纳税的房产税。代开发票的先税后票。纳税期限2020/1/21青岛市地方税务局27纳税地点房产税由房产所在地的税务机关征收,房产不在一地的人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。跨行政区（市）拥有经营性房产、土地的纳税人，应分别到房产、土地坐落地主管税务机关办理临时税务登记，并进行税源登记。2020/1/21青岛市地方税务局28城镇土地使用税土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额标准计算征收的税种。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号），对1988暂行条例作了相应修改。2020/1/21青岛市地方税务局29纳税义务人《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。基本规定2020/1/21青岛市地方税务局30纳税义务人土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。具体规定2020/1/21青岛市地方税务局31城市县城建制镇工矿区征税范围2020/1/21青岛市地方税务局32计税依据《暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。实际占用的土地面积尚未测量的，纳税人持有合法土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，纳税人应当向当地税务机关据实申报实际占用的土地面积。基本规定2020/1/21青岛市地方税务局33计税依据土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。具体规定在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。2020/1/21青岛市地方税务局34计税依据自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。地下建筑用地2020/1/21青岛市地方税务局35城镇土地使用税采用幅度定额税率。新修定后的《暂行条例》规定：土地使用税每平方米年税额如下：1、大城市1.5元至30元2、中等城市1.2元至24元3、小城市0.9元至18元4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元税率2020/1/21青岛市地方税务局36我市的单位税额标准及其他城市比较城市一级地二级地三级地四级地五级地六级地七级地四市一级四市二级工矿区建制镇青岛2416141210861085济南20168610852020/1/21青岛市地方税务局37《条例》第六条规定下列土地免缴土地使用税：•国家机关、人民团体、军队自用的土地；•由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;•宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；•市政街道、广场、绿化地带等公共用地；•直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；•经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；•由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。税收优惠2020/1/21青岛市地方税务局38对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，自2012年1月1日起至2014年12月31日，减半征收城镇土地使用税。税收优惠—大宗商品仓储设施用地（已到期）税收优惠—城市公交站场道路客运站场城市公交站场和道路客运站场免征城镇土地使用税，执行期限为2013年1月1日至2015年12月31日。税收优惠—农产品批发市场和农贸市场专门经营农产品的农产品批发市场和农贸市场，其使用的房产和土地，自2013年1月1日至2015年12月31日，暂免征收房产税和城镇土地使用税。2020/1/21青岛市地方税务局39企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。税收优惠—搬迁企业的用地税收优惠—企业的绿化用地对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。2020/1/21青岛市地方税务局40•对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可