上海中心项目功能定位

上海中心项目功能定位模型研究PART1项目概念PART2业态布局PART3功能定位PART4经营模式上海中心SHANGHAITOWERPART1项目概念上海中心SHANGHAITOWER项目理念领先的硬件设施和软件服务领先领导24小时定制式办公、尊享式商务交流休憩、体验式公共活动的未来工作生活新方式成为建筑、人、城市和谐共生的领袖之作领导领袖上海中心SHANGHAITOWER项目亮点全球最高、金融服务业为主，24小时、绿色环保办公建筑体以最完善和差异化的办公、会展、配套、休憩功能，提供24小时商务餐饮交流休闲服务。从顶层、地面、地下，多层次、多维度为城市和市民提供公共活动平台上海中心SHANGHAITOWER上海的“中心”心中的“上海”绿色开放开放的建筑底层、景观广场，为城市提供休憩交流活动空间多维度体验地面：开放空间和绿色广场地下：主题馆配套餐饮购物空中：上海最高、多视觉观景娱乐台。公共活动中心商务配套中心办公会展中心24小时定制式金融办公24小时金融企业办公定制式独立box办公、超高层豪华全球企业馆、高中低分区办公空间提供裙房会展、顶层私密会晤、企业馆等会展区域产业集聚促进区域金融业等产业聚集和产业升级全天候配套服务•商务交流休憩区•24小时餐饮休闲区•一般商务服务区整体定位PART2业态布局分层配套中心—商务交流休闲区分层配套中心—商务服务区117-130层分层配套中心—24小时餐饮休闲区地下商业27，000平方米多功能体验馆8，000平方米地下停车100，000平方米配套设施12，000平方米•公共设施5，000平方米106-116层91-105层31-60层61-90层1-30层独立BOX办公25，000平方米会展信息中心15，000平方米多功能体验馆会展中心BOX办公购物中心顶层观光10，000平方米空中VIP会议5，000平方米精品酒店15，000平方米(100套客房)豪华全球企业馆30，000平方米展示企业形象和品牌、具有接待、会晤、短期住宿和办公高区甲级写字楼70，000平方米目标客户：私人银行、律师、专业服务、中国企业、新兴服务业中区甲级写字楼80，000平方米目标客户：商业银行、证券、基金、企业总部等低区甲级写字楼90，000平方米目标客户：商业银行、外资投资银行设备层设备层设备层设备层设备层设备层设备层设备层垂直布局裙房1-4层B1-B4层地上机电设备40，000平方米设备层上海中心SHANGHAITOWER会展中心主塔楼开放式广场绿化景观广场下沉式多功能馆独立式办公漫步广场多功能馆B1-B2时尚购物中心地面部分地下部分（B1-B2）平面布局示意图上海中心SHANGHAITOWER类型功能细分建筑面积(平方米)面积占比楼层分布备注办公及办公配套独立BOX式办公25，0005%裙房1-46-8幢3-4层独栋BOX式办公低区写字楼90，00017%1-30包括配套商务服务区中区写字楼80，00015%31-60包括配套餐饮休闲区高区写字楼70，00013%61-90包括配套商务交流休闲区豪华企业馆30，0006%91-105办公合计295，00056%1-105占地上面积78%酒店精品酒店15，0003%106-116100套客房会议VIP空中会议5，0001%117-120高端会议、观景及餐饮等会展信息中心15，0003%裙房1-4会展、宴会、24小时信息发布等会议合计20，0004%观光顶层观光娱乐10，0002%121-130机电设备设备类40，0007%地上建筑面积合计380，00071%1-130地下商业时尚新奇购物娱乐城27，0005%B1-B2餐饮、购物、娱乐等多功能体验馆8，0001%B1-B2主题多功能馆，举办体育演艺秀场地下商业合计35，0006%B1-B2配套设施停车配套100，00020%B1-B4约2000个车位设备配套12，0002%B1-B4公共配套5，0001%B1-B4配套合计117，00023%B1-B4地下建筑面积合计152，00029%项目建筑面积总计532，000100%业态面积一览表上海中心SHANGHAITOWERPART3功能定位上海中心SHANGHAITOWER差异定位：最高的、24小时、定制式金融业为主办公服务需求产品特征：整栋或大面积（整层）并满足面积预扩需求金融业为主产业升级、产业集聚24小时金融办公及配套服务硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求市场分析租金：2010年陆家嘴甲级写字楼租金1.2美元/天。供应：2010年，陆家嘴新增甲级办公供应175万平方米，高品质甲级办公楼集中供应。吸纳：预估每年消化办公50-60万平方米，供需比0.9：1产品定位定制式甲级办公沿街裙房独立BOX式办公垂直分区大面积办公超高层豪华全球企业馆细分业态上海中心SHANGHAITOWER定位依据进一步加强项目档次，与IFC呼应但避免正面竞争高档品牌。形态上避免和IFC冲突，采用若干3-4层的独栋建筑(BigBOX)，为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆，彰显个性目标客户快速消费类奢侈品、奢侈耐用类、奢华餐饮等产品描述单栋面积1500-4000平方米，层数3-4层为品牌企业提供独立、定制式包括办公、展售、接待等功能内部有大堂、产品展示、小型演场、仓储、VIP客户接待等空间在层高、内部空间分隔及承重、光缆等要求，进行定制化配套地面设VIP停车场，与绿化结合，并以水系等景观与广场隔断沿街裙房独立BOX式办公上海中心SHANGHAITOWER定位描述主要目标租户为2-3家外资投资银行和或商业银行租赁面积预计为15,000-30,000平方米建筑面积租赁期限为10-19年预计前五年租金为人民币12元/平方米建筑面积/天人员密度高，需保证足够的未来扩租需求和租赁面积调整灵活性􀂾个性需求IT冷冻水机房、UPS、电力供应、通讯、电力线槽和电脑接地外墙企业标识架空地板150-300mm单层面积3,000-4,500平方米，净层高2.80-3.3米(交易楼层)需要预留跨层楼板打通口，以便安置总接待台和上下楼层沟通目标租户垂直分区大面积办公——低区办公上海中心SHANGHAITOWER定位描述目标租户20-30家商业银行、证券、基金、制造业总部、新兴服务业租赁面积2,000-10,000平方米建筑面积租赁期限5-8年预计前五年租金为人民币14元/平方米建筑面积/天人员密度中高，需要保证适当的未来扩租需求个性需求专用后备发电机、IT冷冻水机房、UPS、机电设备层大容量电力供应、专用变压器、通讯、电力线槽、气体消防架空地板150-200mm单层面积3,000-4,000平方米，净层高2.80-3.3米需要预留跨层楼板打通口，以便安置接待台和上下楼层沟通目标租户垂直分区大面积办公——中区办公上海中心SHANGHAITOWER定位依据主要目标租户为30-40家私人银行/律师/专业服务/中国企业租赁面积预计为500-3,000平方米建筑面积租赁期限3-5年预计前五年租金为人民币16元/平方米建筑面积/天人员密度低，需要保证适当的未来扩租需求个性需求IT冷冻水机房、UPS、大容量电力供应、通讯、电力线槽、电脑接地、气体消防,架空地板150-200mm单层面积2,000-3,000平方米，净层高2.80-3.0米目标租户垂直分区大面积办公——高区办公上海中心SHANGHAITOWER定位超高层区域位置的不可替代性，但单层面积小、垂直高度高，定位企业形象和品牌展示，并兼具会晤、办公等。目标客户国际、国内知名企业功能描述主要功能：企业形象和品牌展示、会晤接待、短期住宿和办公企业馆冠名、地区馆冠名超高层豪华全球企业馆上海中心SHANGHAITOWER会议设施亮点商务会议会展、文化艺术活动、24小时信息展示大型高档宴会厅功能描述位于地面的裙房，约15，000平方米建筑面积为商务活动提供会议、展示、宴会等空间可全天候关注股票以及各类金融信息裙房会展信息中心超高层会议观景中心亮点全市最高、最优秀的会议会晤场所独立的、行政级的观景平台小型餐饮酒吧配套功能描述独立于顶层观光层，建筑面积5，000平方米。顶级、私密、重大的会晤、会议。政府接待（巡视整个陆家嘴）和新闻发布的场所上海中心SHANGHAITOWER分层配套服务中心亮点24小时全天候不间断差异化、多层次的商务配套服务配套中心与空中庭院结合，提供绿色生态商务休憩空间功能描述满足三个层面不同商务需求，每个配套中心面积5000-8000平方米商务服务区，满足一般商务需求，超市、银行、票务、咖啡等。24小时餐饮休闲区，提供丰富、便捷、全天候餐饮和休闲服务。商务交流休闲区，以商业街坊形式，引入小型健身馆、美容休闲馆、专业型书吧、画廊、短租Inn等体验式设施，为繁忙的商务人提供交流、放松、运动平台。上海中心SHANGHAITOWER商务住宿市场分析至2012年，陆家嘴新增五星级客房逾1000套，包括柏悦（174套）、四季（190套）、W酒店（400套），丽兹卡尔顿（276套）等，市场同质化竞争激烈。多层次满足不同层次商务住宿休憩需求，灵活提供小型创新型住宿空间。差异化精品酒店：约100套客房，个性化设计和服务会所公寓：约10-20套，满足高端商务会晤接待短住SLEEPROOM或REFRESHINN：满足繁忙24小时型商务客短时租用产品特征上海中心SHANGHAITOWER定位依据完善大楼的功能特性。通过住宿功能，进一步与写字楼形成良性的互动。作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。目标客户国际商务客户以及世界VIP客户功能描述客房量预估100套。引入国际知名品牌，客房设计注重精致和风格，并提供个性化服务。超高层小规模精品酒店上海中心SHANGHAITOWER定位依据满足高端商务短期住宿需求，并配套企业馆功能。作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。目标客户CEO级商务客功能描述客房量预估20套。可由会所提供管理。商务会所公寓上海中心SHANGHAITOWER定位依据完善商务配套休憩独特功能，作为商务配套功能之一。目标客户繁忙的24小时商务客人功能描述提供短时休息功能由分层配套中心统一管理，提供清洁等一般住宿服务SLEEPROOM&REFRESHINN上海中心SHANGHAITOWER商业娱乐市场问题供应：陆家嘴已建成及将建成的商业总量预估在超过80万平方米。联动：受地面交通动线影响，难以形成联动聚集效应仅能依靠地下通道的联动。差异化。主题鲜明的新奇娱乐的多功能体验馆。联动性。下沉式广场与地下购物娱乐中心的联动。隔离性。以绿化景观与地面办公区域的隔离。突破性。突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能。产品特征全市最高、多视觉观景台地下时尚新奇购物娱乐城绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间细分业态上海中心SHANGHAITOWER定位依据突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能充分利用地铁通道的大量客流，轨道交通客流通过本地下空间，带来商机人员相对混杂，适合定位主题性时尚娱乐购物城目标客户通过地下通道带来的大众人流、项目及项目周边商务人员、住户等功能描述主题多功能娱乐馆，全年安排体育比赛、演艺、秀场等活动并集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的商业娱乐城。地下时尚新奇购物娱乐城上海中心SHANGHAITOWER定位依据为市民和游客提供丰富的社会活动空间。为上海的窗口陆家嘴带来更多亲近性和社会活动空间目标客户上海市民、国内、国际游客功能描述提供快餐、饮料、娱乐、留念、活动、开展定期SP或公益活动。绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间上海中心SHANGHAITOWER定位依据高层观光模式单一，上海能见度低，形成高层观光的瓶颈产品定位不仅是看，更是一种城市的体验塔楼的最高的观景平台具有标新立异的卖点，并提供更多视觉的体验，成为全天候的游览场所目标客户国内国际游客功能描述如设置IMAX穹顶剧场，观看巨幕电影。多