置业顾问基础知识

1房地产培训资料2第一章、深蓝公司简介第二章、房地产基本知识第三章、现场接待流程第四章、房地产销售人员必备的素质第五章、销售技巧第六章、成功学第七章、心态第八章、商业地产基本知识第九章、银行按揭贷款第十章、合同条款讲解和签约技巧3第一章、深蓝公司简介1、深蓝公司的全名是：郑州深蓝房地产咨询有限公司。2、深蓝公司的地址是：郑州市经三路66号金城国际A座1006，公司电话是0371-666168613、深蓝的含义和由来：100的红和70的蓝,红代表激情和魅力,蓝代表理性与科学;4、深蓝公司成立于2004年9月5、深蓝的企业文化：（1）成长和创造型公司（2）纪律和快乐（中）（3）认同和回报（宏观）6、深蓝员工价值观是：学习和分享。7、深蓝公司下设：销售管理部、设计部、市场策划部、行政部。8、深蓝公司现在代理的项目和推广的项目9、深蓝2005—2010公司发展目标是（1）05-06地市为主，郑州非主流；（2）07-08地市，郑州及城市为主流；（3）09-10客服中心、广告公司、项目定位、规划建议、园林设计、物业服务等房地产中介综合运营商。4第二章、房地产基本知识1、房地产：香港叫做物业，是土地及土地上的一切建筑物。两大特性：位置固定性和无重复性。2、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。（1）房地产开发公司开发；（2）是一种商品；（3）有利润。3、经济使用房：国家或房地产开发企业以建设成本向中低收入着出售的房子。（利润率控制在3％）4、现房和期房：已通过工程质量验收，并有验收证明即可交付使用入住叫现房，反之叫期房。5、现售和预售6、商品房预售的条件（1）持有合法的国有土地使用权证；（2）持有建设工程规划许可证；（3）投入开发资金达到工程建设总投资的25％以上；（4）确定了明确的施工进度和交付日期。7、商品房价格因素（1）土地价格；（2）房屋建设成本；（3）配套费用；（电、气、管道、绿化）（4）管理及财务费用；（5）营业税及附加；5（6）期间费用；（7）开发商利润；8、商品房五证（1）国有土地使用证；（土地局）（2）建设用地规划许可证：（规划局）（3）建设工程规划许可证：（规划局）（4）建筑工程施工许可证；（建设局）（5）商品房预售许可证；（房管局）9、土地的取得方式（1）出让A、招标B、拍卖C、挂牌（2）划拨（3）转让10、土地的使用年限（1）住宅70年；（2）商业40年；（3）科教文卫、工业、综合用地50年；（4）加油站20年11、契税及税率土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。税率：住宅144平方米以上的按总房款的4％征收；6住宅144平方米以下的按总房款的2％征收；商业用房按照总房款的4％征收；征收单位是当地的财政局，征收时间是房屋签约后1个月内，按揭付款的客户是房产抵押后1个月内，逾期将按照每天万分之五进行收取违约金。12、印花税：是对商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖双方按照总房款的万分之三进行交付。征收单位是当地的地税部门。13、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位、共用设施、设备的维修养护基金。郑州市目前的收取标准：多层35/平方，小高层以上65元/平方米；别墅45元/平方米。一般由开发商代收交由房管局管理，由业主委员会统一支配使用，接受房管局的监管。14、房屋所有权：是房屋的占有权、管理权、享用权、处置权（出售、出租、抵押、继承、赠与）的总和。15、两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书主要内容是房屋的质量和保修期限。住宅使用说明书主要内容是：（1）房屋位置图（2）平面结构图（3）室内设备配制图（4）供排水管网图（5）墙电路图（宽带、智能化、强、弱电分布图）（6）采暖设备图。16、商品房各部位最低的保修期限7（1）基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，该工程的合理使用年限。（2）屋面防水、防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年。（3）供热和供冷系统为两个采暖期、供冷期。（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。17、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高在2.2米（含2.2米）的永久性建筑物。18、套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积为套门内范围的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积和阳台面积。19、公摊面积：各产权主体共同占有使用的建筑面积，指各套以外为各用户共同使用，不可分割的建筑面积。20、应分摊的公用面积范围：套门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、电梯机房、水箱间等。21、建筑面积等于套内建筑面积加分摊。22、得房率：套内建筑面积和套建筑面积的比率。多层的得房率一般是85--88％，带电梯的小高层一般是70--75％，连排别墅的一般是98％，独栋别墅是100％。823、层高：下层楼面至上层楼面的垂直高度。24、净高：层高减去楼板厚度的净剩值。25、控高：所造建筑物的总高度，由规划部门规控。26、低层住宅：建筑层数1—3层的住宅多层住宅：建筑层数4—6层的住宅小高层住宅：建筑层数7—12层的住宅高层住宅：建筑层数12—18层的住宅超高层住宅：建筑层数30层以上的住宅27、开间：房屋的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。28、进深：房屋的长，一间独立得房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际距离。29、住宅开间和进深的合理比例一般是4：6或者是1：1.530、容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率的时可不记入。31、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。32、绿化率：项目规划建设用地范围内得绿化面积与规划建设用地面积之比。33、按揭：向开发商交付首期款，将房屋产权抵押给银行，向银行贷款支付购房余款，向银行按月偿付借款本息。934、三通一平：水、电、热到位，地面平整。35、七通一平：道路、水、电、热、煤气（天然气）、给排水、排污、地面平整。36、业主：物业的所有人或物业的使用人。37、物业管理公司：专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立的法人地位的经济实体。38、物业公司的四大职能：保安、保洁、绿化和公共设施的维修维护。39、房屋验收的五大责任主体（1）开发商；（2）建筑商；（3）勘查单位；（4）设计单位（设计院）；（5）监理公司；40、房屋的综合验收包括：（1）拆迁验收；（2）小区公共设施验收；（3）公共管网验收；（4）小区绿化验收；（5）物业公司验收；41、中央社区10（1）CBD----中央商务区（2）CLD----中央生活区（3）CCD----中央文化区（4）CID----中央信息区（5）CFD----中央金融区（6）SOHO----小型办公居家一体化（7）OD----开放社区建筑物定义广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。分类房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现介绍其中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑，公共建筑，工业建筑，农业建筑按层数分：低层(1-3层)，多层(4-7层)，小高层(8-12层)，超高层(建筑总高度超过100米)。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构(分框架、剪力墙等)、钢结构。建筑构造基础定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础(高层常用)、桩基础。独立基础指建筑物的各个基础是独立分开的，比如柱基，也是相对于整体基础而言，比如有条形基础，筏形基础等。天然独立基础就是在天然地基上建立的独立基础。所谓箱形基础是指基础由钢筋砼墙相交组成是纵横交错的，并且基础高度比较高，形成一个箱子形状的维护结构的基础，它的承重能力要比单独的条形基础高出很多。桩基础：1、端承桩，结构力通过桩基直接传递到持力层（岩层），适用于地面以下一定深度有坚硬岩层的地质条件。2、摩擦桩，结构力通过桩身与土层的摩擦作用传递给土体，适用于结构自重较轻，受力较小的11建筑。扩大基础：比桩基与土体的接触面积更大，所以单位面积对土体的作用力较小，对土层强度要求低，埋深较浅。适用于岩层埋深非常深或则非常浅的地质条件。两者各有优缺点，没有很明确的适用条件，具体情况要根据方案经济和技术条件比选来确定。地基定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。墙体和柱竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙纵墙、横墙、承重墙、非承重墙。门窗门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、.弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。梁梁是跨过空间的横向构件。楼梯一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅梯的倾斜度一般在15--20台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20—25cm，踢步在15cm时人们的感觉最舒适。跑同一层楼梯的段数。住宅一般是二跑，2.80米层高的住宅每跑9个台阶。屋顶屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。2、建筑设备给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用），设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水，废水及雨水。多采用φ100--150的铸铁管或PVC管材。采暖系统采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。12集中采暖又可分为热水供暖，蒸气采暖两种。热水供暖XX采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖XX采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。国家目前提倡采用分户计量方式计算集中采暖的户费用，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。电气设备包括导、，配电箱、电开关、电表、防雷装置。燃气供应系统燃气目前常用的有人工煤气、天然气、液化石油气三种。人工煤气工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是一氧化碳，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。天然气蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是甲烷，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒现象。而且天然气燃烧后不会产生污染气体，属绿色环保燃料。液化石油气石油产品，成份较复杂，热值高。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。设备层、管道井设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。综合布线系统、楼宇智能化3、建筑材料与识图砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。水泥