99%90贷令”、“限购令”的政策分析(20101008)

——关于出台“限购令”、“限贷令”的政策分析2010.10.08中原集团二发中心Codeofthisreport|29月30日：中央三部门促各地出台调控细则，启动调控问责机制今年4月17日中央出台了堪称“最为严厉”信贷措施后，房地产市场经过短暂的消化后又恢复了往日的火爆场面，步入“金九银十”市场成交量猛增，房价继续一路高歌，在国庆黄金周的前一日，中央继续出台了调控措施。中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门还要求各地立即研究制定“新国十条”（即4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的实施细则。与此同时，央行和银监会也联合出台了更为严厉的“限贷令”政策；而国税总局等部门对个人购房的契税优惠政策等进行了调整。Codeofthisreport|39月30日：央行、银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》首付比例统一提高至3成《通知》主要内容包括：一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。Codeofthisreport|49月30日：国税总局《关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知》继续对个人购买唯一普通住房契税实行优惠（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。个人出售住房的个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。Codeofthisreport|5契税执行新标准适用税率旧标准新标准首次购买90平米以下普通住宅1%1%首次购买普通住宅1.5%1.5%多次购买普通住宅1.5%3%购买非普通住宅3%3%深圳一直以来对普通住宅的契税实施优惠政策，按照1.5%的税率。现继续对个人购买唯一普通住房且在90平米以下的实施优惠，契税税率由1.5%减为1%，购买唯一普通住房的税率为1.5%，其他情况税率为3%。该政策在继续对个人购买唯一普通住房进行税收支持的同时也打击了购买第二套普通住房的需求，契税比之前增加一倍。Codeofthisreport|610月1日：深圳出台最为严厉的“限购令”本市家庭只能购买两套住房相比北京、上海等地的“限购令”，深圳出台的“限购令”更为严厉，在房屋总套数上进行限制而不是限制新购房套数。即如果家庭已经拥有两套住房，就不能再购入新的住房。“本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。而自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”Codeofthisreport|7新政影响如何？为何4月份最严厉的信贷措施未能抑制房价？2007年的“927信贷政策”出台后市场出现了急速下滑，市场低迷直至出台救市措施。而4月更为严厉的信贷措施却不能抑制房价的快速上涨，价格小幅回落后又迅速回到上升通道，而8月市场成交量出现大幅上涨，令调控再一次成为“空调”。2010年一手房成交套数与价格变化2010年二手房中原成交套数与价格变化Codeofthisreport|8本轮房价上涨的根本动力：流动性过剩内因：经济重入负利率时代-10%-6%-2%2%6%10%09/01020304050607080910111210/010203040506070820092010CPIPPI一年期存款利率与CPI走势CPI和PPI走势与2007年底处于次贷危机的大环境不同，我国经济在全球经济回暖过程中起到了重要作用。目前经济处于继续回暖之中，实施适度宽松的货币政策。但另一方面也令国内物价上涨加速，通胀压力增加，重新回到负利率时代，资金有保值增值的迫切需要。2.25%-2%0%2%4%6%8%09/01020304050607080910111210/010203040506070820092010一年期存款利率CPICodeofthisreport|9本轮房价上涨的根本动力：流动性过剩外围市场低息环境热钱继续涌入一般情况下，外汇占款增加主要由贸易顺差、外商直接投资以及短期国际资本流入来推动的。4月新政出台后外汇占款增加额有所减少，随后增加这一特点与房地产市场成交量变化相似。外汇占款增量额单位：亿元现时全球经济体处于经济复苏的低息环境，流动性泛滥。在人民币在还没有大幅升值时，与美元的利差就有２个多百分点，最近日本又忽然宣布减息，实施零利率政策，令热钱加速流入到国内的股市、楼市等。Codeofthisreport|10我们在4月份的报告中就明确指出：在投资需求主导的市场，市场面临流动性过剩以及通胀压力，客户对贷款依赖性不高，因而4月政策对深圳的市场实际影响并不大Codeofthisreport|11“限贷令”+“限购令”影响几何？在4月调控政策失效后，面对同样的市场环境，中央和深圳出台了更为严厉的“双限组合”：“限贷令”+“限购令”。严厉程度再次超出历次调控，足以体现了中央调控楼市的决心异常坚决。暂停第三套及以上住房贷款；第二套房首付比例至少50%，利率为基准利率的1.1倍；贷款购房，首付比例至少30%；消费贷款禁止用于购房。本市户籍家庭限购买2套住房；提供一年社保证明的非本市户籍家庭限购一套住房。限贷令深圳限购令Codeofthisreport|12“限贷令”——在抑制投资需求的同时也误伤到刚性需求从理论上看，限贷令对市场影响与“415新政”所产生的影响相差并不大，但值得注意的是统一的提高首付比例也使得部分刚性需求受到影响，加大了首期资金压力。客户类型需求特点购买行为影响分析首次置业刚性需求90平米以下户型贷款依赖程度较大首付比例提高首期资金压力大二次置业改善性需求90平米以上户型贷款依赖程度不大首付比例影响不大投资需求Ⅰ：利用贷款、“跟风型”投资客影响较大投资需求Ⅱ：全资大量购房规避通胀型资产购入心理影响较大步入观望Codeofthisreport|13“限购令”——政府行政干预短期房价下调压力大本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段变为由上至下的行政干预，在市场手段屡不奏效的情况下，通过强有力的行政措施打压市场，其短期影响不可忽视。VS行政手段市场手段限购令严格限定购房人的身份，减少市场需求限定购房人购买数量，强行打压市场需求；提高准备金率；提高购房贷款利率；减少购房住房优惠；加大征收市场交易税收；Codeofthisreport|14北京“限购令”短期效果明显北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首个限定购买套数的“限购令”，其短期政策效果较为明显。北京一手住宅网上认购套数Codeofthisreport|15行政干预容易产生的不良反应1、政策变化过快上有政策、下有对策近期以来政策频出，通常一项新的政策还未完全落实，新的政策又出来，造成市场游戏规则越来越复杂，但复杂的游戏规则未免是完善的，通常也容易形成漏洞，令投机者有机可乘。特别是行政规定，政策制定者很难考虑实际应用中的方方面面，正所谓“其政察察，其民缺缺”。例如对于“限购令”，市场总是有一些规避的方法。签订合同以后不进行过户，而只是进行公正，等到暂时实施的政策失效后再进行过户，虽然此举容易引起纠纷，但总会有一些人铤而走险。制造假离婚，通过假离婚，原只能购买2套住房的家庭又能购买4套住宅。Codeofthisreport|16行政干预容易产生的不良反应2、短期的压抑易引起反弹在一个流动性过剩、需求旺盛的市场中，强行打压市场需求很容易引起反弹，市场资金形成短期观望后从而形成新的入场机会，引起房地产市场的又一轮上涨，社会财富进一步向少数人聚集。从历次调控的结果看，似乎每一轮的调控都成为了投资者入场的机会，房价也越调越高，严重脱离了中低收入者的购房承受力水平。2006年-2010年深圳一手房价走势Codeofthisreport|17“限购令”的期限？——“限购令”为后续政策争取时间综上，“限购令”并不能从根本上解决房地产市场的问题，所以“限购令”政策也明确指出只是暂时实施，而至于限购实施令至何时？我们认为，限购令之后一定会有后续的政策，限购令在为房产税、保障性住房等争取时间。后续政策：1.房产税将加快在全国试点，有传房产税将于下月在上海等城市试点，相信深圳的步伐也会进一步加快。房产税是一种持有税，将加大持有物业的成本，这也是悬在房地产市场上一只久不落地的靴子。2.深圳二手房交易严格将按照评估价计税，交易成本增加很大程度上可以减少交易数量，对抑制房价上涨也起到一定的作用。3.保障性住房的大量入市。只有当保障性住房达到一定的量、受众面增加且制度规范透明时才能发挥其保障性作用，短期内保障性住房很难起到应有的作用。Codeofthisreport|18我们认为：1.双限组合政策的严厉性超出以往任何一次调控，其威力不可小视，特别是短期内必然会引起房地产市场的资金大量撤离，导致市场成交量减少，成交价格面临调整压力。2.与2009年底不同的是，市场步入观望后，一些开发商将面临较大的资金压力，不排除一些开发商需要回收资金，楼价或出现下降走势。特别是一些合并户型的楼盘，开发商要么及时调整营销策略，要么等到限购令的解禁。3.双限政策显示出了本届政府调控楼市的决心，同时也是对抗目前流动性过剩而不得不采取的措施，但这是一项过渡性政策，是为房产税等政策争取时间。中长期看，实施房产税根本目的是为了房地产市场的健康发展，减少投资投机成分，因而我们对房地产市场的中长期形势保持谨慎乐观。Theend,thankyou.