新项目前期工作指引

新项目前期工作指引二〇一一年五月一、前期调研二、招投标流程中需注意的事项三、理顺地产与物业之间的工作关系四、物业服务方案一、前期调研与开发营销团队共同对同类开发项目进行市场调研。了解当地物业服务、经营的政策法规，为进入当地物业市场做好准确服务定位；针对项目特点为物业服务方案、物业费测算收集素材。前期调研结合新项目的特点、市场定位、营销定位，选择与项目同品质、比项目品质高的三、四个项目作为调研对象。亦可选择开发公司总经理居住的小区进行调研，并了解开发公司总经理对小区物业服务的评价。前期调研调研的内容应包括项目的建筑类型、特点；物业服务品质、理念；服务费标准及缴费情况；经营模式及现状；当地人力资源情况；服务的亮点及不足；地方政策法规等。前期调研通过收集当地物业行业法规政策，走访相关政府单位，了解外埠公司准入政策、招投标备案政策、物业服务标准收费政策、组织成立条件、人力资源政策及实际操作原则等，为开展工作提供有力的政策信息保障。前期调研通过对当地物业市场的了解，结合项目的开发情况，邀请开发公司总经理、营销总监进行工作访谈，了解开发团队对物业工作的规划和要求，以及对物业总部团队工作的需求，并初步向开发团队介绍如何理顺开发团队与物业团队的工作关系，保障日后的工作有的放矢。前期调研调研报告应包括项目情况介绍、物业服务定位分析，开发总经理访谈纪要，开发团队对物业工作的认识程度，新项目接管的优劣势分析，风险分析和控制措施，总部开展工作的计划等。前期调研通过对各类信息的了解和收集，了解前期准备工作的各项政策法规要求，办事程序，时间要求，制定出准确的工作计划和进度表，保证按时完成销售配合工作。前期调研二、招投标流程中需注意的事项通过对招投标工作的参与和配合，降低招投标工作中的风险，按时完成取得销售许可证工作的物业备案环节。招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项新项目成立提出物业服务需求取得物业招投标备案表办理销售许可证进行物业服务投标程序向当地物管部门提出物业企业备案申请明确工作负责部门及对口联络人申请批复选聘项目负责人响应物业服务投标编制投标文件、进行物业费测算市场调研，预估市场物业费标准提出物业服务费标准建议审核物业服务费标准提供物业投标备案文件模板物业招投标备案批复向当地物管部门提出物业招投标备案申请向当地物价部门提出物业费价格申请物业费价格批复修订并签订临时管理规约、前期物业服务合同招投标流程及备案文档准备完成提出项目负责人选聘意见招投标完成正规招投标流程一般需45-60天。根据当地的招投标流程，协助开发团队组织开展招标程序。为确保中标的成功率，应分析招投标的方式和存在的风险，例如邀请招标、议标等。如公开招标，需慎重制定投标资格。投标书的内容应针对公司的具体情况进行描述，具有所指性，提高投标的预审资格条件，降低竞争企业进入投标范围的可能性。招投标流程中需注意的事项投标书的编写应符合当地政策法规的要求，并符合当地物业服务投标书编写的常规模式，以此获得评委的认可。同时应提示开发公司与评标委员会及政府主管部门明确中标意愿，确保顺利中标。招投标流程中需注意的事项根据当地物业服务标准，结合市场调研物业费情况，形成市场指导价。根据开发团队填写的《项目调研表》反馈信息进行物业费用测算，形成测算价格。综合结果，报开发团队审核批复。物业费标准在测算过程中应参照当地最高收费标准，同时应保证物业运作的资金充裕。招投标流程中需注意的事项可根据当地的《前期物业服务合同》模板与开发团队签订用于物业服务备案的合同文本。同时应根据开发团队、物业总部团队、项目物业服务团队各自的权利和义务签订《融科物业前期物业服务补充协议》，作为约束和规范工作的指导性文件。招投标流程中需注意的事项三、理顺地产与物业之间的工作关系开发团队与物业团队更和谐、更高效的按照地产总部的指导原则开展工作，物业团队能够全心全意为开发服务，全心全意为业主服务，全心全意为员工服务。理顺地产与物业之间的工作关系第一阶段：前期物业服务阶段。包括：前期介入阶段、销售示范区服务阶段、入住筹备阶段、小区服务阶段。第二阶段：常规物业服务阶段。理顺地产与物业之间的工作关系前期物业服务阶段，开发团队总经理是物业服务第一责任人。开发可指定团队高层领导作为物业工作的分管领导，协调物业与开发各部门的工作关系。项目物业团队直接接受其领导，执行和落实地产分管领导提出的工作要求和服务目标，积极接受地产分管领导对物业服务工作的指导和监督。理顺地产与物业之间的工作关系由开发团队推荐或选聘，由物业总部任命，并接受物业总部的培训后上岗。售楼阶段，成立销售示范区物业服务处，销售示范区负责人职位为物业经理/主任。入住筹备阶段，成立物业服务中心，负责人全权负责销售示范区及小区的日常工作，任项目总经理。理顺地产与物业之间的工作关系《前期物业服务合同》——小区物业服务阶段，由物业总部与开发团队签订。《销售示范区物业服务合同》——售楼处服务阶段，由分公司/项目与开发团队签订。《筹备期物业服务协议》——入住筹备阶段，由分公司/项目与开发团队签订。理顺地产与物业之间的工作关系销售示范区服务阶段、入住筹备阶段——物业服务收入=物业服务支出即：除开发团队的拨款外，物业服务处/中心没有其他收入来源，开发团队对物业服务处应实行全额预算管理。理顺地产与物业之间的工作关系入住后的前期物业服务阶段——物业服务收入-物业服务支出-公司管理费=收支平衡即：物业服务中心向业主预收的物业服务资金，属于代管性质，为缴费的全体业主所有。物业服务资金主要用于项目物业服务支出，包括各项行政管理支出、安环费用、绿化保洁费用、按照约定支付物业公司的管理费、各项税金等，不包括应列入开发成本的工程改良和维保费用；若结余，由业主享有；若不足，为不降低物业服务品质，由开发团队补足。理顺地产与物业之间的工作关系业主入住前，项目实行全额预算管理，其间，物业总部不收取服务酬金。业主入住后，项目应确保收支平衡，并按照应收物业费总额的10%向物业总部缴纳管理费。理顺地产与物业之间的工作关系提供前期顾问服务，包括方案、规划设计、建设、销售等阶段的物业咨询、承接查验阶段的专业指导等。项目团队搭建，干部选聘和培养，培训包括文化培训、管理培训、专业培训等。指导分公司/项目的法人体建设，包括预算指导、会计核算、统计、审计、税务、工商、品牌宣传、CI建设等。定期对项目物业服务质量检查、评估并提出改进意见。理顺地产与物业之间的工作关系物业管理用房考虑全面、功能完善、硬件良好，对体现项目服务品质，稳定项目员工队伍，保证项目物业服务工作的健康、持续发展起着非常重要的作用。物业用房的配建，开发的前期重视，统筹规划建设，比起物业后期改造，事半功倍。理顺地产与物业之间的工作关系物业管理用房，主要用于包括服务接待、管理办公、员工宿舍和食堂等。结合未来发展，还需为业主委员会增配办公区。物业管理用房的配建应符合相关面积要求、功能要求、使用条件。特别是业主接待区的面积符合要求，装修应与项目品质相匹配。物业用房应在入住筹备期内、首期业主入住前交付物业使用。理顺地产与物业之间的工作关系四、物业服务方案《物业服务设计方案》帮助物业团队按照既定的服务目标及标准，满足开发团队、业主对物业服务品质的需求。同时又是指导物业服务处/中心开展日常服务工作的指导文件，具有较强指导性和操作性。物业服务方案物业服务团队应主动研究开发团队的需求，引导开发团队对物业服务提出明确的服务标准或工作要求。在开发团队为物业服务提出《物业服务管理任务书》的基础上，对物业服务进行整体规划设计，包括服务内容、服务流程、组织架构、服务费用预算等,并将方案报开发团队审核批复。物业服务方案