2012年廊坊房地产市场总结和预测

用心构筑美好生活2020/1/212011年廊坊房地产市场运行报告2012年01月11日用心构筑美好生活2020/1/212报告目录第一部分2011年市场总体运行数据分析一、2011年廊坊市场宏观数据分析二、廊坊市场宏观数据历史对比分析三、2011年度供需情况及价格走势四、廊坊市场商品房历史价格对比分析五、2011年度区域市场供应量及市场价格六、2011年度廊坊市场产品形态供应量分析七、2011年度区域市场产品形态供应量一览表八、区域市场产品供应细分及个案第二部分廊坊土地市场运行数据分析一、廊坊房地产2011年度土地出让情况及历史对比二、2011年度廊坊区域市场住宅用地成交情况三、2011年度廊坊区域市场住宅用地成交详情四、2011年度市区重点土地现期状况第三部分廊坊房地产市场潜在供应量分析第四部分2012年廊坊房地产市场预判及应对措施用心构筑美好生活2020/1/21第一部分2011年市场总体运行数据分析用心构筑美好生活2020/1/21442011年综合评价：廊坊市场2011年在宏观调控背景下，成交量反超2010年。主要因素是由于自09年起廊坊市场进入了新一轮的快速发展期，因市场惯性各项关键指标在2011年均大幅提升。但值得注意的是，11年上半年供需两旺，而11年下半年廊坊市场进入调整阶段，成交量，成交价格环比降低，逾108万平米增量未成交，该指标创廊坊市场历史最高（10年37万㎡）。2012年市场背景：1.廊坊市场增量房的存量创历时最高，108万㎡；2.政府加强土地调控力度，未开发用地被挤出；3.宏观调控政策至少2011年上半年维持原状。调控效果惯性延续，将进一步加大市场销售难度。报告提要预计2012年价格5300元/平米，全年销售量80-100万㎡左右成交情况：以08年比例为参考，预估2012年廊坊市区（含开发区）成交量80-100万㎡左右。价格趋势:受土地成本影响（1400-1700元/㎡）房价下行空间有限。但预计2012年将继续呈惯性回落趋势，整体市场均价将在5672元/㎡的基础上回落6%，达到5300元/㎡（参考2008年比例估算）。走势为初期下滑，中、后期平稳。销售态势：一季度维持不变；二季度房企以价换“钱”，预计销售量50万㎡，销售均价5300元/㎡；第三季度市场进入平稳期，价格不动，成交量预计在30万㎡左右；第四季度，价格不动，成交量10-20万㎡之间。用心构筑美好生活2020/1/215新开工预售面积开盘面积成交面积成交金额全年同比全年同比全年同比全年同比全年同比31746%27158%19474%15420%9443%单位：万平方米亿元一、预售面积：前三季度233万㎡，平均每季度75万㎡；2010年剩余转入2011年（预售-成交）48万㎡；累积300万㎡以上。二、开盘面积：平均每季度开盘面积50万㎡左右。春节期间开盘量（2010年12月-2011年2月）42万㎡。三、销售面积：上半年成交91万㎡，下半年成交63万㎡。上半年比下半年成交高42%，均价高12%。四、销售均价：2011年全年整体均价6083元/㎡，同比提高1%；上半年均价6372元/㎡，下半年均价5672元/㎡。2011年住宅供应量、成交量同比大幅提升上半年借势2010量、价齐升；下半年市场受政策影响量价环比降低一、2011年廊坊市场宏观数据分析五、2011年成交预售比51%，2011年剩余转入2012年（预售-成交）预售面积108万㎡，同比提高3倍以上。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/21年度施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）成交面积（万㎡）2006年297.81153.71154.79138.152007年233.49111.81112.9567.892008年248.03140.9777.847.662009年254.29121.7389.01108.582010年432.43218.02101.29128.72011年450(推算）317160（推算）1540200400600800100012002006年2007年2008年2009年2010年2011年廊坊房地产市场历史成交数据施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）成交面积（万㎡）二、廊坊市场宏观数据历史对比分析2011年成交量反超历史数据，主要因素：快速发展期、市场惯性、11年上半年供需两旺一、施工面积、新开工、竣工面积等指标与成交面积呈正比关系。二、07年-08年是受调控政策影响较大的发展阶段，成交量、成交价、开工等大幅降低。三、09年-10年是廊坊市场再次飞跃式快速发展的时期。四、受10年供需状况影响，2011年上半年廊坊房地产市场商品房均价持续攀升，重点区域上半年均价达8500元/㎡。同时，供应量、成交量同步快速提升，至2011年下半年调控效果显现后环比回落。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/217开盘面积成交面积成交金额成交均价一季度47015352791334253432286488二季度44265037772323454191076209三季度65165534950920700423255923四季度37635828806415459912185367单位：平方米元元/平方米上半年供需两旺，下半年逐步降低一、上半年销售面积91万㎡，下半年销售面积64万㎡，差额27万㎡。上半年与下半年成交面积比7/5。二、2011年上半年市场整体均价6372元/㎡，下半年市场整体均价5672元/㎡。调控效果显现后，房价同比2010年降低346元/㎡，下浮6%。0100000200000300000400000500000600000一季度二季度三季度四季度2011年季度成交面积及价格走势分析648862095923536753万㎡38万㎡35万㎡29万㎡三、2011年度供需情况及价格走势数据来源：廊坊房产信息网2011年各季度供需情况及价格浮动状况用心构筑美好生活2020/1/212000年2000-2005年2006-2007年2008年2009年2010年2011年2011上2011下80028005000425947216018608363725672同比250%79%-15%11%27%1%6%-6%差额20002200-741462129765354-3468002800500042594721601860836372567201000200030004000500060007000房价回落，此轮快速发展阶段终结一、08年调控效果显现，廊坊房价同比下浮15%。二、09/10年廊坊房价进入快速提升阶段，比08年均价两年上涨1300元/㎡。三、2011年上半年呈持续上升阶段，下半年受政策影响明显回落。但较2008的回落值相差甚远。四、如果以08年为参照，则预计2012年市场价格将呈继续回落趋势，预估市场均价5300元/㎡左右。四、廊坊市场商品房历史价格对比分析数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/21万庄区预售面积10万㎡产品：公寓均价：7000北部区预售面积56万㎡产品：洋房/公寓/商业均价：洋房9500/公寓8000/商业18000西南区预售面积31万㎡产品：公寓/商业均价：公寓7000/商业15000东部区预售面积31万㎡产品：公寓/商铺均价：公寓6500/商业18000南部区预售面积47万㎡产品：公寓均价：公寓5500-6500中心区预售面积58万㎡产品：公寓/商业/办公均价：公寓8300/商业25000/办公8500西部区预售面积20万㎡产品：公寓/商铺均价：公寓7000/商铺12000开发区预售面积66万㎡产品：别墅/公寓均价：别墅14000/公寓65006610563131475820开发区万庄区北部区西南区东部区南部区中心区西部区单位：万㎡以上数据含2011年批复的预售面积及2010年转入的48万㎡商品房。五、2011年度区域市场供应量及市场价格总体319万㎡用心构筑美好生活2020/1/2110别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公9.494.4547.91193.6616.1614.0933.7产品类型供应量分析（廊2011）单位：万㎡六、2011年度廊坊市场产品形态供应量分析塔楼居首，高品质住宅稀缺一、主要供应产品为塔楼，一梯3-6户不等。而高品质住宅供应量“凤毛麟角”。二、别墅主要供应区域为廊坊经济技术开发区。三、洋房主要供应区域为廊坊北段，北凤路区域。四、办公类产品主要为万达广场和开发区廊和坊金融街。五、公寓类产品户型一般在30-60㎡之间，但成交情况一般。六、从去化面积分析，市场依然以刚需和首改为主。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/21110.000.000.0010.340.000.000.00别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公万庄区（单位：万㎡）0.000.006.3222.660.571.270.00别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公西南区（单位：万㎡）0.000.001.8122.205.751.630.00别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公东部区（单位：万㎡）9.492.2919.0714.674.400.7815.60别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公开发区（单位：万㎡）0.000.006.3437.321.571.750.00别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公南部区（单位：万㎡）0.002.1610.0638.382.981.760.20别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公北部区（单位：万㎡）0.000.001.1332.770.895.0817.90别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公中心区（单位：万㎡）0.000.003.1815.320.001.810.00别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公西部区（单位：万㎡）铁路和平路银河路广阳道七、2011年度区域市场产品形态供应量一览表随城市的进一步发展，别墅类高品质产品将存在较大升值空间。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/21129.492.2919.0714.674.400.7815.60别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公开发区产品供应量分析（单位：万㎡）项目名称住宅（49.92万㎡）商业（16.38万㎡）项目合计别墅洋房高板高塔公寓商铺办公荣盛·塞纳荣府5.867.045.1518.04奥美·廊和坊4.870.6015.3620.83旭辉·十九城邦3.155.818.96开新•花栖左岸6.226.22新奥·艾力枫社0.490.740.241.46荣盛大厦3.663.66天地·凤凰城2.293.565.84东方名邸1.100.181.28合计9.492.2919.0714.674.400.7815.6066.30八、区域市场产品供应细分及个案一、2011年开发别墅放量总体不足10万㎡，主要销售项目为旭辉十九城邦。塞纳荣府第二季度调整推盘策略，重点以公寓的推售为主。二、2012年廊坊开发区市场公寓类产品竞争激烈，凤凰城、旭辉十九城邦、塞纳荣府、宏泰美墅等将同步齐推。三、旭辉十九城邦别墅体量较大，同时因公寓类产品层面较高，故此按“居者”、“规模”指标来看性价比高于同区域产品。同时产品临高尔夫球场，具备稀缺价值。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网用心构筑美好生活2020/1/21旭辉集团廊坊公司LANGFANGBRANCHCIFIGROUP用心构筑美好生活开发区项目：荣盛.塞纳荣府基本情况效果图塞纳荣府基本情况：项目位置：廊坊开发区会展中心东南用地面积：363.5亩规划建面：29.09万㎡住宅建面：27.99万㎡容积率：1.2建筑层数：3-18F普通住宅：14.27万㎡花园洋房：1.53万㎡大户型：3.91万㎡双拼别墅：1.78万㎡联排别墅：4.40万㎡叠拼别墅：1.09万㎡开发商：荣盛房地产开发有限公司廊坊分公司销售情况：全年供应12万平米，销售率50%。塞纳荣府，6月4日亮相，开始内部认购。一批房源17#、19#、2