第三章房产调查

第三章房产调查第一节概述一、房地产调查的意义与内容1.房地产调查是房地产测绘的重要工作之一，通过实地的详细调查，获得房屋及其用地情况的真实可靠的第一手资料。2.房地产测量中一项工作量很大的基础工作。调查内容很多，一般分为房屋调查与房屋用地调查，其中包括每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界等。二、调查前的准备工作建立组织机构、收集资料、制定技术设计书、准备调查底图和调查表、准备测量仪器和工具以及进行人员培训等。第二节房屋调查一、房屋调查的内容1、房屋坐落的调查房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。例如：“中山南路148号242户”。2、房屋产权人、产权性质、产别和权源的调查1）房屋产权人是指房屋所有权人的姓名，若是单位或部门所有，产权人是单位或部门的全称。2）房屋产权性质是指按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类。即：全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权、私人房屋所有权。3）房屋产别是指根据产权占有和管理不同而划分的类别。4）产权来源是指房屋产权人取得房屋所有权的时间和方式。3、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份1）房屋层数是指房屋自然层次的总层数。计算房屋层数，一般从房屋室外地坪以上的楼层起算，对于按自然地形起伏变化竖向设计建造的房屋，从首层室外地坪以上起算。调查房屋层数应注意以下几个问题：a.采光墙在室外地坪以上的半地下室，其室内高度在2.2米（含2.2米)以上的应计层；b.地下室、假层、附层（夹层）、不足2.2米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等均不计层；c．利用屋面搭盖的与正屋不同结构的房屋不计层；d．房屋建筑无论是现实还是历史的，各地建筑风格不同，形式多样且差异甚大，因此调查房屋层数，不应在室外凭直观获得调查结果，而应到房屋内部勘查。在房屋调查统计汇总时，根据房屋的总层数，对房屋层数分类见表2—1。表2-1房屋按层次分类表2）层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。①在存在跃层(复式结构)的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次(如图)。②假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为：“某层附层”等。（如图2-2）3）房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，承重体系所采用的建筑材料而划分建筑结构的类别。房屋建筑结构分类及缩写如下表。4）建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。4、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查1）房屋用途是指房屋的目前实际用途。房屋用途分类标准按《房产测量规范》附录A中的A6执行。2）房屋的占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法的一项重要指标。应从房屋批件资料中收集获得。3）房屋的建筑面积指该房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从房屋批建资料中收集。5、墙体归属，产权纠纷和他项权利记录1）墙体归属主要是指墙体投影面积的产权归属。墙体归属以权属单元为单位调查。墙体的归属根据具体情况可划分为自有墙、共有墙和借墙三种。2）他项权利指房屋所有权上设置有其他的权利。种类有典权、抵押权等。6、填写房屋调查示意表并绘制房屋权界示意图房屋调查的结果应按规定的格式填写到“房屋调查表”，并在表中绘出房屋权界示意图。房屋权界示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示的内容有：房屋及其相关位置并加注房屋的边长，权属界线并注明与邻户相连墙体的归属，有争议的权属界线应注明部位。（二）行政境界调查行政境界调查应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县以上的行政区划范围，并标绘在图上。（三）名称调查名称调查包括地理名称调查、行政机构名称调查及企事业单位名称调查。第三节房屋用地调查一、房屋用地调查1、房屋用地的坐落房屋用地的坐落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名称。2、房屋用地的产权性质房屋用地的产权性质指土地的所有权，按国有或者集体两类填写。3、房屋用地的等级房屋用地的等级是按照土地不同用途和位置优劣进行评定的。4、房屋用地的税费房屋用地税费指房屋用地人每年向税务机关缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。5、房屋用地的使用权主房屋用地的使用权主指房屋用地的产权主姓名或单位名称。6、房屋用地的使用人指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称。7、用地来源房屋用地来源指取得土地使用权的时间和方式，如出让、转让、征用、划拨等。8、用地四至用地四至指用地范围与四邻接壤的情况。9、用地范围的界标用地范围的界标是指用地界线上的各种标准。10、用地用途分类（用地类别）11、用地面积房屋用地面积指房屋占地面积和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。12、用地纠纷对用地的占有、使用、租赁，以及违章用地、补偿、赔偿等方面产生的问题和争议，统称为“用地纠纷”。13、用地略图二、房屋用地单元的划分与编号1、丘与丘号丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属一个产权单元的称“独立丘”，一个地块属于几个产权单元的称“组合丘”。2、丘的划分有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。3、丘的编号丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。丘的编号在房管分区范围内编定，采用4位自然数从0001至9999从北至南，从西至东以反S形顺序连续编列。丘的编号格式及位数如下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）01-9901-9901-9901-990001-99994、房产区与房产分区房产区应在市辖区或县（旗）或县级市的范围内统一编号，避免重号，保证代码的唯一性。房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。举例：陕西省西安市长安县黑河镇第126丘，其丘的编号为61012119010126。陕西省代码西安市代码长安县代码房产区号房产分区号丘号61012119010126