建设法规复习资料---第4章(增)--土地管理相关法规

建设用地法律制度建设用地法律制度城市房地产管理法土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集体所有土地以及使用国有土地等问题为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出具体规定补充：1.房地产房地产土地建筑物其他土地定着物实物、权益、区位三者的综合体2.房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产转让、房地产抵押和房屋租赁从事城市房地产开发和交易的从事开发经营成片土地的在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制《宪法》和《土地管理法》规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2.土地的所有权和使用权所有权使用权：国家土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国家所有集体所有土地所有权与使用权可以分离1．建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地2．国家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源必须是国有土地在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：①农村集体所有的土地已征用为国有；②国家已依法收回国有建设土地使用权；③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。出让、租赁或划拨3.农用地转用审批（1）《土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。办理转用审批后，方可办理征地手续。有关小产权房北京宋庄画家村案土地用途管制的一个关键集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；（3）其他土地超过70公顷的（折合1050亩）征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（2）征用土地的审批权（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：①土地补偿费。②安置补助费。③青苗补偿费。④地上附着物补偿费。⑤新菜地开发建设基金。⑥土地复垦费或耕地开垦费。对土地的投入和收益的补偿。（4）征用农地的程序土地管理部门审查用地单位文件申请用地建设单位拟定征地方案（土地管理部门组织、建设单位和被征地单位及有关部门）报同级政府审批核批用地土地管理部门建设用地许可证政府批准后土地管理部门按建设进度划拨土地建设项目竣工验收后土地登记申请用地单位测绘部门测绘、核定用地面积地籍管理部门注册登记人民政府颁发土地使用证1.定义：注意:（1)出让主体必须是国家（2）客体只能是国有土地（3）土地使用权可以进入市场（转让、出租、抵押），但地下埋藏物归国家所有（4）土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。（5）土地所有权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。三、国有土地使用权的出让土地所有者土地使用者土地使用权土地使用权出让金2．土地使用权出让的方式按《城市房地产管理法》规定：拍卖招标协议按指定时间、地点，在公开场所，出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式土地所有者与选定的受让人磋商用地条件及价款，达成协议，有偿出让土地使用权的行为采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3．土地使用权出让年限某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。A．47年B．57年C．67年D．77年4.土地使用权终止包括三种情况：使用期届满土地灭失土地使用权提前收回社会公共利益需要使用土地城市规划需要调整土地，对旧城区改建的单位撤销、迁移，停止使用原划拨土地土地使用者不履行合同司法机关决定收回土地使用权集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针对闲置土地的问题明确提出了以下几大解决措施，土地闲置满2年依法应当无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用，不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用，纳入政府储备等途径及时处置充分利用，土地闲置满1年不满2年的，按出让地价的20％征收土地闲置费。某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收()万元土地闲置费。A．100B．150C．160D．2005.土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前一年向土地所在地主管部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款，并更换土地权属证件。四、土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。注意：（1）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（2）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。（4）取得划拨土地使用权，必须经县以上人民政府核准，并按法定程序办理手续。2．土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施有地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地转让划拨土地出租划拨土地使用权抵押3．划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产管理部门批准，办理了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金应将租金收益中所含土地收益上缴国家1.抵押金额不包括土地价格2.如果由于抵押造成土地使用权转移，应办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金法律责任对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当依法没收其非法收入，并出罚款4．划拨土地使用权的收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》47：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。城市基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各种地价区段在某一时点的平均价格。标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。