顺德大良三旧改造项目

顺德大良金榜项目改造建议书2010.03第一章总论•第一节项目的背景及由来•顺德位于广东省的南部，珠江三角洲平原中部，正北方是广州市，西北方为佛山市中心，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。由于拥有优越的地理和人文条件，顺德历来就是一个经济较为发达的地区和外贸出口基地。•顺德区大良街道金榜居委片区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善。各级政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。•金榜居委改造片区，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，依山傍水。项目建成后将成为改变大良旧城面貌，提升城市品位，树立城市形象，提高市民居住质量和改善生活环境的一个标杆工程。•第二节项目简介•金榜旧城改造项目隶属于大良街道金榜居委会，北临凤山中路，东靠华盖山，西邻大良河、鉴海北路。以周边市政道路和山体边线为边界，规划及改造总面积约500亩•建设现状：本地区用地功能构成与公共配套设施已不能促进该地区向更高阶段、水平发展；道路交通及停车问题逐渐凸现，制约了服务业的进一步发展与居民出行条件的改善；建设标准参差不齐，部分建筑质量偏低，已涉及到居民的生命财产安全；建筑多由自发建设，见缝插针的侵占公共空间，片区整体空间环境与建筑形象欠佳。基地周边Keypoint片区建设现状第三节项目建议：•本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。项目规划应注重与原地貌环境的协调，达到合理统一。本项目的拆迁量较大，牵涉的住户、商业很多，需要考虑居民的安置、商业形态保持的问题，拆迁改造应采取分期分块逐步开发。•项目规划建设主要以高层商务、商业、住宅、公寓为主，配备道路、休闲公园、绿地、生活设施等基础建设，实现商业贸易、办公、房产开发、居民安置、休闲娱乐等功能。项目建成后，必将塑造成为一个充满活力的，城市功能综合于一体，充分融入现代都市生活，具有城市门户形象的社区。第二章项目建设的必要性•2009-2020顺德城市发展规划以“阳光智城，岭南水乡，宜居家园”为目标。确立未来10年顺德将进入更为关注社会发展和环境提升的阶段，必须贯彻科学发展理念，促进社会、经济和环境均衡发展，构建都市型的发展框架和内涵，凸显水乡特色，提供更佳的生活环境，塑造一个值得留恋和更有区域吸引力的家园。•根据广东省委、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）和市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府[2007]68号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府[2009]261号）《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》（顺府办发[2010]19号）文件精神，务必加快推进区三旧改造，促进节约集约利用土地，拓展产业发展空间，提升城乡人居环境，增强可持续发展的能力。•第三章项目定位商务、商贸•改变传统商业模式，通过建设商务公寓、写字楼、街区商业、主题商业、商端商业，全面提升片区的商务、商贸功能。居民安置•通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌。房产开发•项目拟建部分中，高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的入住人口。休闲、娱乐•全新打造与凤岭公园不同休闲主题的华盖山运动公园，增加城市休闲、娱乐、运动元素。山体园林河商业广场市民、企业意愿与改造要求：居住民居水平与环境的改善要求；原业主经济发展的要求；城市居民对滨水、公园环境及活动的要求；本地企业对商务、商业、交通等市政配套的需求。政府意愿与改造要求：加快老城区的城市更新，加大华盖山公园及片区的更新改造力度；功能复合的二次开发本地区，加大商业、服务业的配置和相关配套设施的提供；政府投资建设华盖山公园，提供主要市政基础设施，搭建改造平台；滨水区向文化产业方向改造。第四章改造理念山体1.片区有3个山头，基地位于峡谷内。2.山头现有建筑品质非常高，可为旅游性商业的发展提供支持。3.山体具有优质绿化。河1.河流水质清澈，两岸具有比较好的绿化。2.采用硬质河岸，并且有道路平行河道，使市民的活动亲水性欠佳。园林清晖园为广东四大名园，全园构筑精巧，布局紧凑，是岭南园林的代表作。商业1.依托清晖园，形成了具有一定特色的商业步行休闲街，目前人气较为旺盛。2.商业定位为大众性消费的小商品市场。广场城市区域级别市民广场，是举办各种大型活动的场所。基于符合地区特点的改造开发理念，我们将金榜片区的发展目标设定为：充满活力的，集”居住、商业、商务、文化、休闲、娱乐“功能于一体的，充分融入现代都市生活，具有城市门户形象的社区第五章规划构思功能分区示意图延续现状城市肌理，整合山体、河流之间的分布关系，协调与老城区之间的空间关系，形成和谐统一的整体。重要节点分布示意图充分利用清晖园带来的旅游观光人流，塑造人造和自然景观对比的煽情旅游路线，以增强该区域的吸引力。清晖园旅游区开放型公园广场区复合型休闲区片区开放空间体系1.设置开放轴线，联系东西山体，使河道也纳入该片区的开放活动空间之中。2.鉴海北路局部改变道路线型，以塑造亲水活动场所。3.在原有商业基础上，进一步完善该区域的商业配备以满足各种人群的需求。商业街商业中心休闲街亲水绿化商业山体进一步完善山体绿化，并且在设计中强化两者之间的联系。商业现有路口南侧商业品质较高，建议北侧商业进行整体开发，把该十字路口打造成区域性商业中心。商业休闲街联系东西山体的轴线周边设置休闲商业，对象为中高收入人群。复合绿地河道边上设置和绿化结合的休闲商业、商务开放片区，进一步提升该片区的档次。河道1.河道的硬质堤岸进行改造，设置两个以上的层次以加强亲水性。2.轴线的介入能提升河岸边的可达性和开放度，以举办各种类型的水上活动。改造计划：•项目认定：城中村•改造方式：由市场主体逐宗办理产权转移手续，统一土地（房产）权属名称后申请土地合宗，集中改造。•推进步骤：按照改造范围整体编制“改造专项规划”、“改造方案”、“可行性研究方案”，并制定规划设计条件，完成项目三旧认定。•项目拆迁结合道路及用地规划分期分块进行。•拆迁补偿：拆迁居民可选择物业补偿（原地安置）和现金补偿两种形式。第六章改造方案开发建设计划：•项目总占地约35万平方米，计划分五期改造12354分期占地m2容积率建筑面积m2改造时间一期约9万4.540.5万2010.06-2010.12二期约6万4.024万2010.10-2011.06三期约6万4.024万2011.04-2011.12四期约7万0.32.1万2011.01-2011.08五期约7万4.531.5万2011.10-2012.06小计35万3.5122.1万2010.06-2012.06需政府给予的支持：•片区控规定制及报批；•新体育馆用地新址；•规划设计要点：根据改造地块改造成本分别设定容积率；•国有用地手续完善：集体转国有手续；•三旧项目立项审批；•动、拆迁、补偿、安置等协调工作；•旧改项目财政扶持：补出让金、建设报批费用等税费的减免；•片区路网、地下管网、市政配套的规划、建设；谢谢2010.03