西财资产评估课件第一章a

资产评估学valuation会计学院唐敏课程介绍《资产评估》是介绍资产评估基本理论和应用能力的一门应用性学科，是会计专业本科教学的必修课程。资产评估是为适应我国市场经济的要求，维护产权交易的正常进行而建立的一门新兴应用学科。研究主体：注册评估师；研究领域：存量资产变动的资产估价活动；研究对象：社会主义市场经济条件下资产评估行为的基本理论和变化规律。学习的主要目的：培养学习分析和解决资产评估问题的能力；学习重点：掌握资产评估的基本方法和应用技巧。参考资料及书目:1、于鸿君主编：《资产评估教程》北京大学出版社2、全国注册资产评估师考试辅导教材：《资产评估》中国财政经济出版社（每年更新出版）3、汪海粟主编：《资产评估》高等教育出版社4、姜楠主编：《资产评估学》东北财大出版社5、《中国资产评估》杂志（双月刊）中国注册会计师协会（中国资产评估协会）主办6、《资产评估学习题集》唐敏编法规：1、评估准则2、《房地产估价规范》国家建设部国家质监局1999年2月发布3、其他资产评估文献资产评估与市场经济一般商品的交易资产的交易市场经济的核心问题是交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估。资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。资产评估在我国经济改革中的重要性国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易第一章总论一、教学目的通过学习，掌握资产评估的概念、特点、对象、目的、价格类型以及评估的假设和原则，为以后各章的学习打下基础。二、教学要求在掌握资产评估概念的基础上，理解资产评估实质、资产评估的基本假设前提与评估遵循的原则，掌握资产价值的类型、评估目的与资产价值的关系，为进一步学资产评估的操作方法及其具体应用打下基础。三、重点、难点重点：资产评估的概念及特点、评估目的与价值类型的关系、评估假设与原则难点：资产评估中资产的概念及特点、资产评估的价值类型与评估目的；资产评估的特定评估目的对资产价值类型及资产评估方法的选择的影响。第一节资产评估及其特点一、资产评估的概念（一）资产的概念及特征1、与资产相关的名词概念要正确理解资产评估中的资产概念，有必要对与资产相关的概念加以认识财产：一般意义是指“金钱、财物及民事权利义务的总和。”它既是一个经济概念（如金钱、财物），又是一个法律概念（如民事权利义务的总和）。财产如果具有带来预期经济利益的功能，则财产可以成为资产的同义语，但现实中并非所有的财产都具有这种功能。财富：是指“具有价值的东西，如自然财富和物质财富。”与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既可指有形的实物，也可指无形的权利；既可指物质的领域，也可指精神的领域。财富与资产的关系是，经过条件的转化，有的财富可以成为资产（如某些有形的财富），有的财富则不能成为资产（如某些精神的、文化的财富等）。资源：广义的资源，包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般说来，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被现在的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能称为资产，因为它们还不能给人类带来预期收益。2、资产的会计学概念资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。（新准则2006）特点：第一、“由过去的交易、事项形成”第二、“由企业拥有或者控制的资源”第三、资产预期会给企业带来经济利益。第四、资产必须能以货币计量。3、资产的评估学概念所谓资产，是指特定权力主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。（狭义）基本特征：（1）必须是权力主体拥有（具有产权）或者控制（有经营权）的。（2）资产必须能以货币计量。（3）能够给经济主体带来经济利益的资源，具有现实的使用价值和交换价值，并能给经济主体带来未来效益的经济资源。广义资产的定义是：资产是具有一定稀缺性、能够被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：第一、具有一定稀缺性第二、能够被开发利用。第三、相关的权利。“广义的概念是指财富，包括自然人、法人所占有使用的财产。狭义的概念是指能够被用于经营并创造价值的财产”。（《我国资产评估理论及准则体系》）4、与会计确认资产的比较（1）确认范围上的差异，即对个人财产是否属于资产的认可不一；（2）具体确认资产的差异有二：其一、是否确认为资产有三种情况（以资产负债表为例）：评估会计确认确认不确认确认确认不确认其二、会计上的资产多数指人类劳动成果，评估资产还包括自然资源。5、资产的分类（1）按资产存在形态分类有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。由于这类资产具有不同的功能和特性，在评估时应分别进行。。无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等（2）按资产是否具有综合获利能力分类单项资产是指单台、单件的资产；。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体问题：界定的标准是什么？（3）按资产能否独立存在分类可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。（4）按资产与生产经营过程的关系分类经营性资产是指与企业生产经营直接相关的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。（二）资产评估的概念1、概念：资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。(《资产评估准则-基本准则》)资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算2、资产评估的基本要素资产评估由六大基本要素组成：1、评估的目的（特定资产业务）2、评估的客体（对象）3、评估主体（机构和人员）4、评估标准（价值尺度或价值类型）5、评估方法（成本法、收益法、市场法）6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1．按资产评估工作的内容分类，可具体分为评估、评估复核和评估咨询。(1)评估是指正常情况下的资产评估。(2)评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。(3)评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。2．按资产评估与评估准则的关系分类，可具体分为完全评估和限制评估。完全评估一般是指未适用背离条款，或完全按照评估准则或规定进行的资产评估。限制评估一般是指根据背离条款，或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。3．按资产评估对象及适用原则分类单项资产评估对以单项可确指的资产为对象的评估，单项资产评估的范围大致包括：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、可确指无形资产评估等等。单项资产评估适用于与其相适应的评估原则，例如，预期原则、供求原则等。整体资产评估对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估，最为典型的整体资产评估就是企业整体价值评估。整体资产评估适用于预期原则及贡献原则等。(二)资产评估的特点1、现实性资产评估是根据资产在基准日（评估的基准日期）的客观现实（客观存在的资产、资产的现实状态）进行评估。以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1）、以实际状况为依据2）、以现实状况反映未来3）、强调客观存在2、市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1）、评估资料源于市场2）、评估结果接受市场检验3、公正性资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：第一，资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；第二，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。4、专业性资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。一方面这些资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。5、咨询性资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见。该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。第二节资产评估的目的资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的估价标准评估方法一、资产评估一般目的资产在评估时点的公允价值。公允价值是一种相对合理的评估价值。是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益二、资产评估的特定目的资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的特定的资产业务：1．资产转让2．企业兼并3．企业出售4．企业联营5．股份经营6．中外合资、合作7．企业清算8．抵押9．担保10．企业租赁11．债务重组非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估我国规定占有国有资产的企事业单位发生以下资产业务需要评估：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值；（9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。（续上页）占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。特定目的在资产评估中的地位和作用：资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的是界定