第八章土地增值税及其核算

第八章土地增值税及其核算知识要求通过本章的学习，要求掌握我国现行土地增值税的有关法律、法规的规定及土地增值税会计核算的基本理论、基本知识。技能要求通过本章的学习，要求熟练掌握土地增值税应纳税额的计算，能进行相应的会计核算，正确填制纳税申报表的基本技能。第一节土地增值税基础第二节土地增值税应纳税额的计算第三节土地增值税的账务处理第四节纳税申报表的填制第一节土地增值税基础一、概念和特点——对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税的目的：加强国家对房地产开发和房地产市场的宏观调控力度，抑制投机行为，规范国家参与土地增值收益的分配，增加财政收入。我国土地增值税的特点：（1）以转让房地产所取得的增值额为计税依据（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收二、征税范围（一）征税范围1．转让国有土地使用权问题：1、农村土地的转让要缴增值税吗？2、抵押、出租房地产要缴增值税吗？“国有土地”指按国家法律规定属于国家所有的土地。2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“地上的建筑物”指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。第一节土地增值税基础（二）征税范围的具体规定1．以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。2．房地产的出租，不征收土地增值税3．房地产的抵押房地产在抵押期间，由于房产、土地使用权的权属没有发生变更，不征收土地增值税。抵押期满后，若该房地产因抵债而发生权属转让，则应缴纳土地增值税。4．房地产的交换，应征收土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。第一节土地增值税基础5．以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者投资、联营企业将上述房地产再转让，属于土地增值税征税范围。6．合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。7．企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。8．房地产的评估增值，未发生房地产权属变更，不征收土地增值税。9.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征土地增值税。第一节土地增值税基础第一节土地增值税基础土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。【例题·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产『正确答案』C『答案解析』个人之间互换自有居住用房地产可以免征土地增值税；兼并企业从被兼并企业得到的房地产,暂免土地增值税；通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产，是赠与中的不征收土地增值税赠一种情况。第一节土地增值税基础【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权E.转让（独立）地下建筑物产权『正确答案』ACD『答案解析』出让国有土地使用权和转让地下建筑物不属于征税范围。注意，这里，地下建筑物和房屋下的附属物（比如地下车库）是有区别的。房屋的地下车库转让是征收土地增值税的，但是独立的地下建筑物不是土地增值税的征收范围。三、纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。具体包括：机关、团体、事业单位、部队、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。四、税目和税率实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。第一节土地增值税基础（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为:增值额=5000-4200=800增值率=（5000－4200）÷4200×100%＝19%税率适用第一级税率，即30%。问题：纳税人是房地产公司还是买房人？第一节土地增值税基础第一节土地增值税基础五、纳税地点——房地产所在地具体包括：（1）纳税人是法人的当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。（2）纳税人是自然人当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地的税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。六、土地增值税的税收优惠【例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女『正确答案』D第一节土地增值税基础第二节土地增值税应纳税额的计算一、计税依据——纳税人转让房地产所取得的增值额，等于纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。（一）应税收入的确定为转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提示：纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。（二）扣除项目的确定1．取得土地使用权所支付的金额（地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。）2．房地产开发成本3．房地产开发费用（三项期间费用，注意财务费用中利息支出的扣除。）（1）开发费用=利息+1与2之和乘以5%（利息能按项目分清的）（2）开发费用=1与2之和乘以10%（利息不能按项目分清的）（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第二节土地增值税应纳税额的计算第二节土地增值税应纳税额的计算4．与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加（三税一费）也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。5．其他扣除项目：（1+2）×20%（针对房地产开发企业，加计扣除）6．旧房及建筑物的评估价格第二节土地增值税应纳税额的计算提示：扣除项目房地产企业与非房地产企业不同；新房与旧房不同。（一）新项目转让——房地产企业扣5项房地产企业：1、2、3、4、5项非房地产企业：1、2、3、4项第二节土地增值税应纳税额的计算提示：（二）旧房及建筑物扣除项目为(1、4、6项）1.房屋及建筑物的评估价格。注意，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金第二节土地增值税应纳税额的计算（三）转让未进行开发的土地使用权(1、4项）1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。二、应纳税额的计算应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）实际工作中一般可采用速算扣除法计算，即：应纳税额由增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算得到。（1）增值额未超过扣除项目金额50%应纳税额=增值额×30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%其中，式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。第二节土地增值税应纳税额的计算【例8－1】海诚公司转让房地产取得收入650万元，扣除项目金额为200万元。要求：计算该公司应纳土地增值税额1．分步计算法（1）计算增值额增值额=650-200=450（万元）（2）计算增值额与扣除项目金额之比增值额与扣除项目金额之比=450÷200=225%增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%、60%四档税率。第二节土地增值税应纳税额的计算（3）分别计算各级次应纳税额①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。该部分增值额=200×50%=100（万元）该部分增值额应纳税额=100×30%=30（万元）②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。该部分增值额=200×（100%-50%）=100（万元）该部分增值额应纳税额=100×40%=40（万元）③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。该部分增值额=200×（200%-100%）=200（万元）该部分增值额应纳税额=200×50%=100（万元）第二节土地增值税应纳税额的计算③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。该部分增值额=200×（200%-100%）=200（万元）该部分增值额应纳税额=200×50%=100（万元）④增值额超过200%的部分，适用60%的税率该部分增值额=450-200×200%=50（万元）该部分增值额应纳税额=50×60%=30(万元)（4）各级次应纳税额相加，得到总税额海诚公司应纳土地增值税税额=30+40+100+30=200（万元）第二节土地增值税应纳税额的计算2．速算扣除法（1）计算增值额增值额=650-200=450（万元）（2）计算增值额与扣除项目金额之比增值额与扣除项目金额之比=450÷200=225%增值额超过扣除项目金额100%，适用速算扣除公式为：应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%（3）计算应纳税额应纳税额=450×60%-200×35%=200（万元）第二节土地增值税应纳税额的计算第二节土地增值税应纳税额的计算计算步骤：（一）确定扣除项目（二）计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额（三）计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝（二）÷（一）×100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【例8－2】华洋房地产开发公司建造并出售一幢高级公寓，取得收入4000万元，营业税率为5%，城市建设维护税率为7%，教育费附加为3%。支付地价款4