第十一章 房产税

第一节房产税概述一、我国房产税沿革房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始施行。二、现行房产税的特点1.房产税是一种特殊财产税房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋。2.征税范围限于城镇的经营性房屋房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法房产税根据纳税人经营形式不同，对一类房屋按房产计税余值征收，对一类房屋按租金收入计税。第二节纳税人、征税对象和税率房产税是以占有的房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区的房产不包括农村。一、征税对象房产，是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。二、纳税义务人产权所有人房屋产权属国家的，经营管理单位纳税；属集体和个人的，由集体和个人纳税；房屋出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或使用人纳税。产权不明的，由代管人或使用人纳税无租使用的，由使用人纳税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。三、税率比例税率。从价计征：一种是按房产原值一次减除10％~30％后的余值计征的。税率为1.2％。从租计征：另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12％。第三节计税依据和应纳税额的计算一、从价计征的计税依据1.房产税的计税依据房产税的计税依据通常是房产的价值。选择不同的房产价值形式计税，其征税效果有着明显不同：（1）按房产原值计税，收入比较稳定，但不够合理。因为随着时间的推移，房产的价值会发生变化，或者增加，或者减少，税收负担往往难以与房产的获利水平相适应。（2）按房产净值计税，不仅计税复杂，而且也不科学。（3）按房产的市价计税较为合理，因为市价是房产的现实价值，同时还包含了房屋因土地开发利用而增加的价值。但是，按房产市价计税，也存在着房屋估价工作量大、市价标准难以确定等诸多问题。2.房产原值的确定（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。二、从租计征的计税依据房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。融资租赁房屋，实质是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，在计征房产税时应以房产余值计算征收。三、应纳税额的计算从价计征（房产原值—扣除比例）×1.2%从租计征租金收入×12%（或４％）【例题】某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（）万元。A.24B.22.8C.30D.16.8【答案】B某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（）万元。A.24B.22.8C.30D.16.8【解析】从价计征计税依据＝2500×（1－30%）＝1750（万元）应纳房产税＝1750×（1－20%）×1.2%＋50×12%＝22.8（万元）【例题】（2003年CPA）某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4（万元），企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。第四节税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积大小，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（6）经财政部批准免税的其他房产【例题】（2005年CPA）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税【答案】AC下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税第五节征收管理（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（4）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。（5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。（6）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。【例题】某企业2008年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2008年度应缴纳的房产税为（）。A.1400元B.1750元C.2800元D.4200元【答案】A某企业2008年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2003年度应缴纳的房产税为（）。A.1400元B.1750元C.2800元D.4200元【解析】该企业2008年度应缴纳的房产税＝500000×（1－30%）×1.2%×4÷12＝1400（元）（按照9～12月计算税额）