21世纪房地产建筑基础知识

房地产建筑基础知识主讲：家友店郑芳课程内容房地产的概念建筑的概念房屋的构造建筑识图房地产相关术语一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造物构成的。（1）房产的分类1、住宅建筑物：普通住宅高级公寓花园别墅A独立式：即独栋式别墅，是真正意义上的别墅B并列式：即双拼别墅2、生产用房：工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。3、办公用房，亦称写字楼。4、其他楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等。（2）地产地产即“土地资产“包括居住用地、工业用地、交通用地、市政用地、公共绿化用地等。二、建筑的概念建筑是人们从事生产、生活和活动的房屋和场所。按建筑用途分类按建筑结构承重方式分类按建筑楼层数量分类按主要承重结构的材料分类（1）按建筑用途分类1.民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋按用途分为两类：居住建筑：供人们生活起居用的建筑。公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物。2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构造物的总称，通称“工业厂房“。按建筑用途分类按建筑结构承重方式分类按建筑楼层数量分类按主要承重结构的材料分类（2）按主要承重结构的材料分砖木结构住宅指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构作为主要承重结构的建筑。砖混结构住宅指建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。这是采用很普遍的结构类型。如多层房屋。钢筋混凝土住宅指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、房盖用钢筋混凝土制成，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。这类结构主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑。钢结构住宅指主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。现在高科技技术，适用于超高层建筑、大型公共建筑和工业建筑。按建筑用途分类按建筑结构承重方式分类按建筑楼层数量分类按主要承重结构的材料分类（3）按建筑结构承重方式分承重墙结构用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载。砖木结构、砖混结构属于这一类。框架结构主要承重体系由横梁和柱组成的，横梁与柱为刚接连接，构成一个整体框架，一般工业厂房与高层建筑都属于这一类。排架结构主要承重体系由屋架和柱组成的，一般单层工业厂房采用。按建筑用途分类按建筑结构承重方式分类按建筑楼层数量分类按主要承重结构的材料分类（4）按建筑楼层数量分低层1-3层。在城镇中应不建或少建这类建筑，避免城市用地膨胀。多层4-7层。也称“裙楼”。小高层8-16层。按《住宅建筑设计规范》规定，7层以上住宅应设置电梯，以保证居住者健康。高层16层以上，层高100米以下。超高层层高超出100米的公共建三、房屋的构造：基础、墙或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等。楼梯的类型直跑式（单跑式）：所占楼梯间的宽度较小、长度较大。常用于多层房屋。双跑式：这种形式所占楼梯间的长度较小，与一般房间的进深大体一致，便于进行房屋平面组合。普遍采用。转角式双分式双合式螺旋式：有较强的装饰效果，较少采用。弧线形……窗、门窗的类型按开启方式分为：平开窗固定窗转窗推拉窗门的类型按开启方式分为：平开门弹簧门推拉门转门四、建筑识图总平面图平面图立面图剖面图总平面图：指拟建筑物所在地理位置和周围环境的平面布置图。总平面图平面图：表示建筑物房间内部布局、门窗位置和尺寸以及内部交通组织。平面图平面图平面图立面图：表示建筑物的外观、包括正立面、背立面和侧立面的形状、尺寸、标高及用料等。立面图剖面图：表示房屋内部空间的高度关系及构造等。剖面图五、房地产相关术语期房现房期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止所出售的商品房。在港澳地区称做买“楼花”，是当前房产商普遍采用的一种房屋销售方式。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。经济适用房安置房集资房经济适用房是国家实行土地无偿划拨，减免市政配套税费，面向广大中收入家庭而建设出售的住房。安置房指拆迁户依据政府有关拆迁安置的政策而规定建设的房子。集资房是改善住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、剪裁供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分资的，拥有部分产权。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。有限产权房是房屋所有人在购买公房中《按照房改政策以标准价购买的住房》或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。土地使用权出让划拨出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者则向国家支付一定数量的土地出让金。划拨指凡未出让的国有土地。居住小区居住组团居住小区指7000-15000人相对应，配建公共服务设施的居住生活地区。居住组团指1000-3000人，配有公共设施的居住生活区。容积率建筑密度容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。普通住房非普通住房符合三个条件称之为普通住房：1、单套建筑面积在144平米以下2、小区建筑容积率在1.0以上3、实际成交价格在同级别土地上住房交易平均价格的1.44倍以下反之为非普通住房绿化率:规划建设用地范围内的绿化面积与规划建筑用地面积之比。开间进深开间指一间房屋两条横向轴线间的距离。进深指一间房屋两条纵向轴线间的距离。层高净高层高指下层地板面到上层楼板面的距离。净高指下层地板面到上层地板面下表面的距离。地下室半地下室：地下室指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间的1/3，且不超过1/2者。跃层复式错层跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、最好的一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。错层指户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）建筑面积公摊面积使用面积建筑面积指建筑物外围所围成空间的水平面积公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积平台露台平台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。过道走廊过道指住宅套内使用的水平交通空间。走廊指住宅套外使用的水平交通空间。阁楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。你想爬多高，你的功夫就得下多深！！！祝大家成功！