工业地产：未挖掘到位的金矿

1工业地产——中国未挖掘到位的金矿目录第一章2006年中国工业地产发展现状（P3－P14）1、2006年中国工业地产政策回顾2、工业地产总体发展状况3、工业地产土地价值增长迅速4、工业地产成为投资热点的原因5、工业地产在中国高速发展原因6、2006年中国工业地产大事记第二章如何深度挖掘工业地产这座金矿（P15－P21）1、认清工业地产模式的特性2、创新工业地产开发模式3、合理运用工业地产商运营模式第三章中国工业地产发展趋势分析（P22－P29）1、宏观政策趋势分析2、工业地产发展走向3、政策将强调市场对工业用地的配置作用4、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势5、投资热点区域将不断扩大6、工业地产的升级版——产业地产7、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”第四章总部基地案例解读（P30－P49）1、总部基地的特征2、建设“总部基地”三步曲23、基地优势4、项目特色5、其他总部基地项目介绍3近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大举投资，国内一些开发商也跃跃欲试．都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，工业地产已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。但在中国，工业地产仍然像是一座未挖掘到位的金矿。第一章2006年中国工业地产发展现状1、2006年中国工业地产政策回顾（1）与工业地产相关政策回顾时间政策与工业地产相关内容7月11日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂4牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。10月18日《土地出让金收支管理办法》(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。11月22日财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。（2）政策点评2006年是政策密集的一年，从政策内容看可总结几点：5为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序要经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地价，防止投资过热。工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。“协议出让”的方式出让土地使用权成了政府滋生腐败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招拍挂的意义在于：首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。其次，工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个崭新的平台。再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用权的周期，对提高工业用地使用效率，探索土地节约集约利用和新的出让模式具有重大意义。第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的60%以上。这种极不合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制。2、工业地产总体发展状况伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。（1）跨国投资增多跨国工业地产巨头们首先看到这一点。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个物流地产项目。2006年1月，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头AMB宣布在上海投资约1330万美元，购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。6这一切仅仅是个开始。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区投资5亿美元开发工业地产项目。新加坡枫树信托凭借其拥有的多种投资基金，四处寻觅合适的工业地产项目；欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也将进驻中国……（2）国内企业大举圈地国内，在资本的冲动中。不仅是格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至是浙江的民间资本、个体老板。都想把手里的钱投向工业地产。（3）工业地产价格飙升通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。供给与需求的共同作用。使部分城市工业地产价格飙升。2005年上海工业厂房空置面积比上一年下降了4成。在上海的国家级开发区中。漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在90％以上。3、工业地产土地价值增长迅速2006年第三季度工业地价水平为492元／平方米，增长率0.97%；与2005年同期相比，2006年第三季度工业地价增幅提高0.67个百分点（2005年第三季度工业地价增长率水平为0.30%）。同期商业、居住地价水平分别为2526元／平方米、1686元／平方米，同比增长0.38、0.57个百分点。2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）7资料来源：国土资源部地价动态监测系统由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使工业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，为105.2美元/平方米。同期，厂房平均租金报价环比上升4.97%，至4.78美元/平方米/月。（1）产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅27家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为8067公顷，其中绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工业土地面积只有2481公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面临“无地可用”的窘境。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。根据重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩，截至2006年5月底，工业用地供应指标已基本用完。8造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。（2）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。4、工业地产成为投资热点的原因任何领域之所以成为投资热点．要么是投资回报率高，要么是稳定性好。或者两者兼而有之。从调查的数据看。工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约8％，好的项目能达到9％甚至高达17％左右。这一数据虽然较住宅项目动辄20％以上的回报率低。但工业地产毕竟不像住宅那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅