商品房买卖中的法律问题

第三讲商品房买卖中的法律问题——如何签订商品房销售合同序说：商品房买卖流程查验欲购房屋的销售许可证、房产证、土地证－→签证《买卖契约》－→按揭贷款、办理贷款抵押登记－→交易过户（稍后办理他项权利登记）－→交纳物业维修基金→领取房产证、土地证。第一步：和发展商签订认购书当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即定金).认购书的主要内容包括：1．发展商、销售方及认购书的基本情况；2．所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);3．订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款)；4．付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等；5．签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。第二步：与发展商签订购房合同签订购房合同时一定要慎重对待，因为权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房,根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。第三步：办理预售登记签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。注意：如果您买的是期房,您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外,由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房？如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。第四步：办理立契过户手续契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处作公证,把公证书带回来;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。注意：在办理立契过户之前,购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。第五步：办理入住在办理入住之前，需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。注意：如果是期房,那么在其竣工后,实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异,购房者在与发展商办理结算时,应根据预售合同条款,维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。一、商品房销售的“五证”根据《商品房销售管理办法》，商品房只有在取得五证的情况下，才允许上市销售。这五证是：土地使用证或者是建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（或销售）许可证。相关的法律知识：什么是民事法律行为的有效性？（1）主体具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。（4）标的确定、可能。什么是合同的有效性？（1）当事人具备缔约能力；（2）合同不能违反法律和社会公共利益；（3）合同内容确定、可能；（4）合同形式符合法律规定和当事人约定。开发商不具备五证件而销售房屋，意味着销售合同违反法律，是无效的合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、注意面积条款厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。1.写明建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积的具体数额。2.各项面积的认定标准，合同要约定以房管部门登记时测量的结果为准。3.合同要约定预计面积与产权登记面积出现误差时的处理办法。不宜填“双方据实结算，多退少补”。建议约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、关于违约责任一．双方的责任要对等。二．违约金的比率在尽可能地提高。建议条款：第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。四、重视产权登记房产权，严格说来应叫做房屋所有权证，是房屋所有人拥有房产的合法凭证，对有效行使房屋所有权即占有、使用、收益、处分具有重要的意义。法律规定房所有权实行登记发证制度，双方要到房管部门办理产权登记，商品房的办证程序比二手房复杂，开发商必须将该房的建设的有关资料，交房管部门备案，否则是办不了产权证的。关于民法上的不动产物权的知识。（1）物权公示原则（2）不动产物权公示的方法（3）不动产物权公示的效力一、先要审查开发商的资质手续（前面已经讲到）。二、要规定在商品房交付使用后，尽可能短的时间内，将办理产权登记需由开发商提供的有关资料报到房管部门。《商品房销售管理办法》规定为60天，但实践中好多开发商规定为90天、180天等。三、如果由开发商帮助办证，一定要让开发商明确多少天可以办下房产证，补充约定在后面。四、对于违约责任要尽可能的定的高一些（前面已经讲到）。五、小心广告欺诈开发商的广告牌越做越大，楼书也是越来越厚，但可信度却越来越低。在理论上普遍把广告视为要约邀请，而不是要约，只有把广告承诺写进合同，才能约束开发商。合同的成立需要经过要约和承诺两个阶段。(一)要约1．要约的概念和条件要约是希望和他人订立合同的意思表示。提出要约的一方为要约人，接受要约的一方为被要约人。要约应当具有以下条件：(1)内容具体确定；(2)表明经受要约人承诺。要约人即受该意思表示约束。2．要约邀请要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请并不是合同成立过程中的必经过程，它是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任。(二)承诺1承诺的概念和条件承诺是受要约人作出的同意要约的意思表示。承诺具有以下条件：(1)承诺必须由受要约人作出。非受要约人向要约人作出的接受要约的意思表示是一种要约而非承诺。(2)承诺只能向要约人作出。(3)承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，视为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款和报酬、履行期限和履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。六、关于收房陷阱1.最佳收房程序：（1）业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明。（2）业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。（3）业主做综合验收。（4）业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，发商与业主协商并达成书面协议。（5）根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。（6）业主签署《入住交接单》。2.注意事项（1）查收“一表两书”：一表：《建筑工程竣工备案表》；两书：质量保证书和使用说明书。（2）共同进行验收：所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋质量及门窗等是否合乎合同的约定；水电气等配套设施是否按合同到位及其他购房合同中约定的项目。3.房屋拒收的策略：（1）为什么要拒收。（2）验收注意：在验楼过程中，对发现的问题要予以注明，如开发商承诺解决的时间及责任，以便日后找其解决；如属于确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以免除自己无故不收房的责任。（3）开发商的奸计：先签收后验房。