房地产项目前期手续办理程序和业务流程

1房地产项目前期手续办理程序和业务流程一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。发改委（局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。项目选址方案项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。设计任务书、投资计划初步设计（建设方案）项目准备阶段施工图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。住建（厅）局项目征地、报建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。住建局项目竣工验收阶段验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。住建局、产权办2二、房地产公司项目开发的内部工作流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况开发部主任办公室规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件开发部主任办公室现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部项目经理开发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业教育、交通等情况售房部主任办公室了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑开发部主任办公室土地价值初判了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况工程部核算员项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排售房部主任开发部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）开发部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；开发部：负责协助进行区域市场调研。售房部开发部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。开发部售房部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发部工程部核算员项目部销售部工程部集团预算室协助开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门3节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等工程部：合同条款的草拟和完善财务部：提供资金。开发部办公室财务部国有土地使用权证准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明办公室：提供土地出让合同；财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。办公室财务部土地确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表办公室委托工程咨询资格机构编制《项目申请报告》开发部：协助提供相关项目资料办公室开发部向项目备案机关提交申请报告办公室建设用地规划许可证办公室原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）办公室土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）办公室土地出让合同办公室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸办公室开发部核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部项目部交费证明缴纳土地费用办公室财务部1:500现状地形图需准备3份办公室开发部详规办公室：委托设计详规4节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地证土地出让合同办公室开发部交费证明缴纳土地费用办公室开发部建设用地规划许可证办公室开发部地籍图4份（薄膜图）办公室开发部土地登记申请书办公室开发部土地确权来源证明文件办公室开发部土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供企业相关证明资料。办公室开发部规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等售房部开发部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。售房部开发部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量售房部：配合完成公建部分业态选择与数量确定开发部售房部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作开发部：配合完成公建类配套定位开发部经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务中心项目发展报告开发计划：■研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；■研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；分管经理办公室5■工程：按营销计划和工程情况排定工期。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。开发部售房部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察开发部工程部制定设计组织计划开发部方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核设计费用审核工程部开发部设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订开发部：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程部：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。开发部工程部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。开发部工程部售房部详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市规划局开发部：负责提供图纸办公室开发部规划预审及审批开发部办公室建筑方案报建图开发部：提供报建图纸办公室开发部景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提开发部工程部6出合理化建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定■进行设计招投标；■对结构方案、设备选型进行评估；■合同的审核。开发部工程部制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：■营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；■工程：提供工程技术专业建议。开发部工程部结构方案及设备选型研讨及确定■成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；■工程：参与结构方案及设备选型研讨。开发部工程部地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告■研发：负责提供规划总平面图工程部开发部施工图成果施工图会审■成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；■工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。开发部项目部工程部施工图全图开发部开发部主任■负责图纸优化变更；■对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。总工办开发部7节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可证办公室开发部规划局批复的项目总平图及电子文件办公室开发部首层平面图研发：出图及图纸问题解决；工程：现场配合。项目部开发部出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍开发部项目部现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护工程：组织现场保护项目部工程部移交施工单位研发：现场发现问题，及时解决；工程：组织交接。项目部开发部工程部施工许可证准备相关文件建设用地规划许可证办公室办公室建设工程规划许可证办公室办公室施工图纸及技术资料报告书办公室开发部工程施工中标通知书及经过签证的施工合同工程部办公室施工图审查研发：负责提供施工图及计算书办公室开发部质量监督手续质量监督登记表工程：配合办理项目部办公室安全措施工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。项目部工程部安全施工措施登记表工程：配合现场安全项目部工程部开工前期工作“三通一平”临水、临电■工程：确定临水、临电位置及数量；■项目：协助临时电送电、接入水接入；■财务：提供资金；■成本控制：审核相关费用和成本。项目部工程部财务部场地平整项目部工程部施工组织方案■研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料；■成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格项目部工程部招投标、签订合同勘察单位工程部项目部桩基施工单位工程部项目部监理单位工程部项目部8土建施工单位工程部项目部甲供材、分包商工程部项目部沉降观测工程部项目部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案■工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同；■成本：共同确定合同约定的各项条款。项目部工程部施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸进行会审研发：配合会审，并负责提供所需的全部图纸。项目部开发部会同设计院进行会审，签定图纸会审记录项目部开发部设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更。开发部项目部质量监督手续办理质检委托项目：配合办理相关手续。项目部工程部办理安全检查委托项目部工程部环卫、环保等相关报建手续项目临时、永久路口的报建手续项目：配合办理相关手续。项目部办公室申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续项目部工程部办理施工人员暂住手续项目部工程部开工开工后工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置研发：负责提供所需的图纸和技术支持。项目部工程部规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、项目：配合项目部开发部桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准。项目部工程部桩基全面施工研发：负责提供所需的图纸和技术支持。项目部工程部桩基检测委托桩基检测单位项目部工程部进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告项目部工程部开槽土方工程项目部工程部支护工程项目部工程部降水工程项目部工程部基础施工地基备案研发：配合参与验收项目部工程部基础验收备案承建单位自评项目部工程部监理对验