房地产项目可行性研究报告编制

网第三部分：房地产项目可行性研究报告编制网一、总论（一）项目的背景与概况1.项目名称2.承办单位概况3.可行性研究报告编制的依据4.项目提出的理由5.项目拟建地点6.项目预期目标7.项目主要建设条件（二）主要技术经济指标（三）问题与建议网二、项目投资环境与市场研究（一）投资环境分析1.国家政治经济形势及有关政策2.选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素（二）市场供求分析1.需求分析2.供给分析（三）销售预测（四）营销策略网三、建设规模与项目开发条件（一）建设规模方案比选（二）推荐建设规模方案（三）项目现状1.地点与地理位置2.土地权属类别及占地面积3.现有土地状况（四）项目建设条件1.地形、地貌条件2.工程地质、水文地质条件3.周边建筑物与环境条件4.城市规划或区域性规划要求5.交通条件6.社会环境条件7.法律支持条件8.公共设施条件、给排水、供热、燃气、道路等9.征地拆迁条件10.施工条件网三、建设规模与项目开发条件（五）拟建设地址条件比选1.拟建地址建设条件比选2.拟建地址投资条件比选（六）推荐建设地址方案网四、建筑方案选择（一）建筑设计指导思想与原则（二）项目总体规划方案1.总平面布置和功能要求2.规划设计方案描述3.绘制规划设计图，选定主要参数（三）建筑方案1.建筑方案的描述1)建筑艺术与风格2)建筑特征与结构3)建筑功能4)建筑物与城市的协调网四、建筑方案选择2.主体工程与辅助工程1)平面布置与功能要求2)主体工程3)辅助工程3.主要工艺设备系统4.配套设施1)给排水2)供热、电、燃气3)通风、空调等（四）建筑方案比选（五）主要技术经济指标网四、建筑方案选择（五）主要技术经济指标建筑密度＝（总建筑基底面积/总用地面积）×100％建筑面积密度＝（总建筑面积/总用地面积）×100％容积率＝总建筑面积/地块面积绿化率＝(绿地面积/用地面积)×100％建筑物的体形系数＝建筑物与室外大气接触的外表面积/建筑物体积（一般小于0.3，对节能有利）使用率＝(使用面积/建筑面积)×100％一般高层塔楼在70%-75%之间，高层板楼在75%-80%之间，多层板楼在85％左右；网四、建筑方案选择规划设计参数与用地经济性的关系层数层数增加在8层以下对节约用地的效果比较好。例：进深10.1米，层高2.8米，长度63.6米，山墙间距0.7，日照间距系数为2层数每户用地节约M2比例%194.2100263.930.367.8353.810.157.1448.85.051.8545.73.148.5643.72.046.4742.31.444.9网四、建筑方案选择层高降低层高对节约用地有很大的效果A=n·h·D·(L+S)住宅层数从5增加到7层，节约用地7.5～9.5％；而层高从3.2M降到2.8M，节约用地8.3～10.5％。网进深对用地的影响在同样面积条件下，加大进深对节约用地效果很大。例：房屋长39.84M,高14.48M的5层住宅，日照间距系数1.25，防火间距6M时，进深与节约用地的关系，如下表。进深99.39.69.910.210.510.811.111.411.712用地10097.996.694.192.490.789.387.386.385.083.3网间距对用地的影响调整建筑的间距，合理布局，合理处理建筑物造型，对提高建筑面积净密度有很大的影响。网设计参数对造价的影响进深的经济性问题合理加大进深，减少外墙周长，是降低墙体面积系数（墙体面积/建筑面积），降低造价，提高经济效果的主要措施之一。不同进深的住宅造价关系表进深7.57.88.18.48.799.39.69.9造价105.4104.6103.4102.2101.210098.6997.496.2网设计参数对造价的影响进深的经济性问题不同进深的外墙周长与造价的关系进深7.57.88.18.48.79外周长43.943.4443.0642.7442.4842.28造价103.83102.74101.84101.09100.47100网设计参数对造价的影响层高的经济型问题层高降低对造价的直接影响：P=K·h/HK为墙造价占建筑总价的系数层高降低对造价的间接影响：基础承重，节约用地，缩短管线等单层单层多跨建筑物高度增加0.1，造价增1.5-3%多层层高2.83.03.23.43.63.8建筑物造价99100103107110113网设计参数对造价的影响层数对建筑造价的影响在一定范围内，单方造价随层数增加而降低，但是超过一定层数，造价显著提高。网五、节能节水措施（一）节能措施及能耗指标分析（二）节水措施及水耗指标分析网六、环境影响评价（一）项目建址环境现状（二）项目建设与运营对环境的影响（三）环境保护措施（四）环境保护设施与投资（五）环境影响评价网七、劳动安全卫生与消防（一）危害因素及危害程度分析1.主要隐患部位2.有害物质种类及危害性分析（二）安全设施（三）消防设施网八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构（二）人力资源配置九、项目实施进度（一）建设工期（二）项目实施进度安排（三）编制项目实施进度表（横道图）网十、投资估算与资金筹措（一）投资估算1.投资估算依据2.建设投资估算（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可研、勘探、测绘、“三通一平”支出（3）建筑安装工程费（4）设备及工器具购置费（5）工程建设其他费用（6）基础设施费（7）公共设施配套费（8）基本预备费（9）涨价预备费（10）建设期利息3.编制投资估算表（1）总投资估算汇总表（2）分年投资计划表网十、投资估算与资金筹措（二）资金筹措方式与来源1.自有资金2.借债资金网十一、财务评价（一）财务评价基础数据选取1.财务价格（销售价格或租金）2.计算期（出租）3.财务基准收益率设定（二）销售、出租收入估算（编制收入估算表）（三）编制财务评价报表1.财务现金流量表2.损益和利润分配表3.资金来源与运用表4.借款偿还计划表网十一、财务评价5.财务评价指标1）盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2）偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）（1）收入估算（2）成本估算网十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析（二）社会风险分析（三）社会评价结论十三、研究结论与建议（一）结论（二）建议网附图、附表、附件：（一）附图1.项目总体规划图2.各种类型建筑方案图。平、立、剖图及标准楼层图3.辅助工程及配套设施图（二）附表（三）附件1.项目建议书（初步可研）的批复文件2.项目环境影响评价报告的审批文件3.当地政府有关场地、建设规划、拆迁等的批复文件4.有关水、电、汽、燃气等供应协议5.项目资金来源的承诺