滁州市城市调研报告

江苏地区公司发展部1滁州城市进入研究报告一、城市概况...............................................................2二、滁州市宏观经济指标.....................................................3三、滁州市区房地产市场分析.................................................6（一）滁州市区房地产市场版块划分............................................6（二）滁州市商品房市场成交数据..............................................7（三）滁州08-12年房地产供需匹配指标........................................9（四）滁州市区典型楼盘分析................................................10四、滁州土地市场分析......................................................12（一）滁州市区历年土地成交年度数据分析.....................................12（二）滁州市区品牌房企拿地明细分析.........................................12五、滁州城市发展基调分析..................................................14（一）滁州城市规划发展方向................................................14（二）滁州市产业结构及民营经济发展状况.....................................15（三）滁州房地产市场发展水平概述...........................................16六、滁州城市进入策略总结..................................................17（一）城市特点............................................................17（二）结论................................................................17（三）建议................................................................18江苏地区公司发展部2滁州城市进入研究报告一、城市概况图1滁州市行政区划图滁州市为安徽省16个省辖地级市之一，位于皖东江淮之间，与南京市山水相连，是南京“一小时都市圈”主要成员和皖江城市带承接转移示范区重要一翼。全市土地总面积1.33万平方公里，2012年全市户籍人口452.9万，常住人口394.5万。滁州市现辖琅琊、南谯2区、天长、明光2市以及来安、全椒、定远、凤阳4县。滁州市距离安徽省会合肥市距离约为140公里，距离江苏省会南京市距离约为85公里。江苏地区公司发展部3二、滁州市宏观经济指标图2滁州市2008-2012年GDP对比图2008-2012年5年期间，滁州市国民经济生产总值保持平稳较快增长，按可比价格计算，年均增长幅度均在10%以上，2012年，滁州市GDP为971亿元，在安徽所有地级市当中位列第五，按常住人口计算，人均GDP为21482元。图3滁州市2008-2012年人口对比图从图3可以得出，滁州市近5年户籍人口变化幅度很小，而与大多数安徽其他地级市情况类似，由于本地人口外溢，常住人口较户籍人口有一定缺口，以2012年为例，滁州市当年常住人口比户籍人口少了57万人。其中，非农业人口99.86万，城市化率为45.1%，城市化率在安徽地级市中处于中等偏下水平。江苏地区公司发展部4图4滁州市2008-2012年固投、房投对比图滁州市2012年相对于2008年固定投资额增长了145%，房地产投资增长了400%，房地产投资额增长迅速，从房投/固定投比这一指标可以看出，由2008年的12.78%增加到2012年的26.04%，增长了13个百分点，2012年滁州市房投固投比在安徽省地级市中仅次于黄山市，在一定程度上呈现出投资较热苗头。图5滁州市2008-2012年地方财政收入对比图滁州市地方财政收入稳步增加，公共服务支付能力不断加强，2012年地方财政收入达到97亿元，可以预见，2013年当地财政收入将突破百亿大关。表1滁州市2008-2012年三产比例三产比例2008200920102011201223.7：42.9：33.423.3：45.5：31.221.3：49.2：29.520.4：51.7：27.919.8：52.3：27.9江苏地区公司发展部5由表1可知，滁州市三产比例中第一产业比例在不断下降的同时仍然处于较高水平，第二产业为当地支柱产业，第三产业比例有待进一步提高。江苏地区公司发展部6三、滁州市区房地产市场分析滁州市下属县（市）房地产开发水平较低，不符合我司目前发展战略，此类区域本报告不作为重点，以下主要以滁州市主城区为研究对象，对当地房地产市场进行梳理。（一）滁州市区房地产市场版块划分1.琅琊新区版块琅琊新区是滁州市“大滁城”建设的一部分，是琅琊区未来的行政中心所在地，同时也是琅琊区重点发展区域。规划范围为北到世纪大道（北外环），南到清流河，西至西涧湖（城西水库），东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。目前配套尚未成熟，且距离市级政治、经济中心较远。目前在售的楼主要为威兴世纪城、易景凯旋城等住宅项目以及创达义乌商贸城（未开盘）等商业，住宅项目中高层均价约为3700元/㎡。2.老城区版块老城区处于清流河以南、创业路以西、会峰路以北、西涧路以东，该区域发展时间较长，生活配套齐全，交通便利，但是由于之前规划水平较低、人员密集度较高、供地计划较少等因素，造成该区域目前产生居住环境一般、交通压力大等问题。目前老城区大多楼盘已经结盘，滁州苏宁云商销售有限公司于今年6月份在天长路与南谯路交叉口西南侧拿下一块土地，土地规划用途为商业办公用地，建成后将会进一步提升老城区的商业氛围。该区域主要的楼盘包括盛世华庭熙园、怡园、维也纳春天花园、百合家园等，高层住宅售价介于5000-5500之间。3.城东版块城东版块位于城东工业园，东至杭州路，南至珠江路，西至菱溪路，北至世纪大道，总规划面积14.48平方公里。城东工业园区主要以产业发展为主，配套居住、商业服务和金融等服务，园区企业发展已形成一定的规模，道路、供电等基础设施完备，建设条件比较成熟。目前在售的楼盘主要有金域豪庭、清流水韵等，整体开发水平较低，其中金域豪庭品质尚可，项目二期自今年6月开盘至今已售300余套，高层均价为4300元/㎡左右。4.经济技术开发区版块滁州经济技术开发区为国家级经济技术开发区，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的首选区，是滁州市大滁城建设的重要组成部分。开发区总体规划面积60平方公里，目江苏地区公司发展部7前建成面积约40平方公里。开发区北至会峰路，东至创业路，南至华亭路，西至西涧路。该区目前在售的楼盘主要包括恒大名都、南都华府、宇业富春园等，均价高层4500元/㎡、多层4800元/㎡左右，其中，恒大名都为精装房，高层均价为5600元/㎡（含1500元/㎡精装）。5.城南新区版块城南新区位于滁州市经济技术开发区以南，西起丰乐大道，东至儒林路，南至醉翁路，北至龙蟠河（西撇洪沟），规划总用地面积约8.3平方公里，规划布局中形成“三心”、“两轴”与“三片区”的格局。目前城南新区版块开发的楼盘众多，高速东方天地、天逸华府、发能国际城、恒大绿洲、英仕公馆等，高层均价为4600元/㎡，多层电梯洋房均价为6200元/㎡左右，其中，恒大绿洲11月3日开盘均价为4600元/㎡（含1500元/㎡精装）。6.苏滁现代产业园版块苏滁现代产业园位于滁州市区东南部，东至马滁扬高速，西面紧邻滁州老城，至上海路清流河桥，北邻城东工业园区，至扬子路，南至创业路，清流河从基地中间穿越，总规划面积35.17平方公里。苏滁现代产业园可以称为苏州工业园区的跨区域缩小复制版，借鉴新加坡的管理模式，高规格规划，政府给予特殊的政策支持，努力打造成皖江地区国际产业转移的承接区、长三角合作发展的先行区。苏滁现代产业园规划居住用地面积762.74公顷，占城市建设用地的24.02%。虽然目前尚未有房企进入，但可以预见，在巨大的政策支持和滁州主城区亟待升级扩容的大背景下，该区将会成为滁州市未来房地产板块的新的热点区域。（二）滁州市商品房市场成交数据表2滁州市2008-2012年商品房成交数据统计表年份20082009201020112012商品房成交面积万平方米129213282296342其中：住宅成交面积万平方米---259.60300.30商品房成交均价元/平方米24132968344739824202其中：住宅成交均价元/平方米---37873903商品房成交金额亿元316397118144商品房供应量万平方米-153279498542滁州全市商品房销售面积不断提高，其中，2012年商品住宅成交面积达到300万㎡，江苏地区公司发展部8成交均价为3903元/㎡，商品房成交金额为144亿元，同比增加22.03%。表3滁州市区2012-2013年商品住宅成交统计表日期套数面积（万㎡）日期套数面积（万㎡）2012年1月--2013年1月1342-2012年2月3113.122013年2月112611.592012年3月3333.352013年3月147415.172012年4月6876.982013年4月97910.292012年5月7498.092013年5月117112.112012年6月97510.172013年6月148715.032012年7月1526（含全椒）15.812013年7月103510.672012年8月135913.962013年8月116612.212012年9月125013.152013年9月121912.412012年10月1291-2013年10月156616.502012年11月1383-1.截至2013年9月30日，滁州市区可售住宅房源15385套，数据来源于滁州网上房地产；2.2013年汇总数据是由数据已知月份的平均数推测而得；3.2011年成交面积为100.73万㎡（数据来源于滁州市统计局）。2012年12月834-合计9172123.29合计15487160.34注：数据来源于滁州房地产交易网2012年，滁州市区商品住宅成交112万㎡，接近全市成交量的40%，2013年滁州市区成交量明显放大，预计全年成交量将会达到160万㎡，占到全市成交量的一半。江苏地区公司发展部9（三）滁州2008-2012年房地产供需匹配指标图6滁州市2008-2012年房投增幅与商品房销售额增幅对比图由图6可以总结出，滁州市房投增幅与商品房销售额增幅基本上呈现反方向变化趋势，一高一低，相对而言，商品房销售额增幅波动更为明显。图7滁州市2008-2012年房价与收入增幅对比图滁州市2009-2010年之间，商品房成交均价增幅高于人均可支配收入增幅，房价收入比不断升高，到了2011年之后，人均可支配收入增幅超过了商品房成交均价增幅，特别是在2012年，这一点表现得更为显著，这表明滁州市商品房市场整体趋于平稳发展。随着当地老百姓收入水平的不断提高，购买力加强，住房需求会进一步得到释放。江苏地区公司发展部10（四）滁州市区典型楼盘分析表4滁州市区典型楼盘相关信息楼盘名称版块物业形态总建面（万㎡）容积率开发商售价（元/㎡）开盘时间宇业天逸华府城南新区高层9.642滁州市宇达物业开发有限公司