2010_12_10_绥中六河湾营销推广沟通案

在房地产领域，我们一直在协助客户成功！版权声明：本文仅供客户及内部交流使用，版权归壁合煜章房地产顾问公司所有，未经壁合煜章房地产顾问公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。绥中.六河湾项目营销沟通案*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！目录1、绥中县城市概况2、城区在售项目分析3、项目地块分析及定位4、项目营销推广方案*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！1绥中县城市概况*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！城市区位概况绥中地理位置：绥中县位于辽宁省葫芦岛市西南部,南临渤海，西与秦皇岛市山海关毗连，东距沈阳310公里，西距北京340公里。行政区划：辖30个乡镇，其中市级开发区2个、18个乡、10个镇。面积人口：绥中县面积2765平方公里,人口63万。县级城市，得天独厚的优越地理区位*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！绥中1902年建县，原名瑞州，辽宁省省管县制度单位（市级县、厅级县）原辖属葫芦岛市，2010年11月25日起正式成为辽宁省第一个省管县试点单位,（在行政上属于葫芦岛市的基础上不变，享受“市级特权城市”单位）是环渤海经济圈最重要的起点城市，辽宁省五点一线环渤海开发战略起点城市。绥中是中华人民共和国国务院首批对外开放县。是中国第一位航天员杨利伟的故乡。是中国农业第一大县。中国运输第一大县。是中国最大的火力发电厂所在地。是中国最大的海上油田所在地。亚洲最大的果树农场所在地。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！城市经济概况功能定位：依托水陆交通优势和广阔的腹地城市群，承接国内外产业转移，辐射环渤海经济圈；打造经济发达，可持续发展，现代化生态型滨海新城。经济：工业以机械、化工、酿造、食品加工、采矿、轻纺业为主；2007年绥中县地区生产总值74.5亿元，工业总产值74.6亿元,实际利用外资30万美元。政府对于城市定位准确，未来城市发展潜力巨大*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！城市未来主力发展动向绥中滨海经济区绥中滨海经济区是辽宁沿海经济带的起点，规划面积100平方公里。2008年3月28日，绥中滨海经济区被省政府纳入“五点一线”重点支持区域，享受各项优惠政策。2008年10月25日，陈政高省长把滨海经济区建设方向定位为“海岸中关村、生态新城区”，全力打造以高新技术产业为支撑，集旅游、休闲于一体的现代化生态宜居新城。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！绥中滨海经济区内的创业大厦（规划）经济区优势:一:区位独特、交通便捷；二:资源丰富、文化厚重；三:政策优惠、服务高效；四:领导重视、大力支持；*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！辽宁省委、省政府前在绥中县召开扩大绥中县社会管理权限工作会议这辽宁省借鉴浙江等县域强省发展经验首次通县域扩权改革赋予县级政府与地级市同等社会管理权限并放项管理权限出台了项优惠政策从而减少审批等中间环节提高工作效率对于改善环境动县域发展体制改革创新起到积极作用.*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！实行省管县财政体制绥中县扩大权限涉及国土、税务、工商、质检、供电、邮政、烟草及金融等市属机构。绥中县的本次扩大权限会议对本案的未来发展将起到积极的促进作用：此次会议的召开，标志着绥中未来的东北地区“西大门”的地位优势逐渐显现出来，未来绥中将会迎来飞跃性的发展；国土、税务、工商等市属机构权限的下放，标志着绥中的房地产发展迎来了新的契机，无疑也优化了本案销售的大环境；经济的发展，意味着商业发展也将进入一个全新的时代，政策利好信息为本案大体量商业的运营提供了契机。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！城市概况小结位于连通辽宁省和北京市的交通要道中段的县级城市，即拥有沈阳至北京的交通中转站功能，还能快速到达葫芦岛市和秦皇岛市，多方资源汇聚优势明显。绥中目前还处于城市快速发展的初级阶段，凭借着绥中优越的地理位置和良好的政策支持，在这样的大环境的支持中，绥中未来的发展潜力巨大。随着绥中滨海经济区建设的逐步推动，未来绥中的经济体系将主要服务高新技术类企业，利用优越的政策扶持，力求打造全国一流的“服务高地”一个处于快速发展阶段，未来发展潜力巨大的城市*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！2城区在售项目分析*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！绥中县房地产市场发展情况绥中县城区的房地产发展时间不长，由于没有相关政府单位对近几年房地产历史数据资料进行统计，因此我们无法通过资料的比对和分析，掌握当地房地产发展的水平阶段，但通过对城区目前在售项目的市场调查，可以对项目的定位提供市场支持。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！绥中县住宅类项目宏跃酒店住宅项目区位：项目对面，宏跃酒店内产品类型：高层住宅面积区间：120㎡左右的三居销售价格：2650元/平方米起，每加一层加50元开盘时间：待定项目现状：由于没有售楼部，无法对项目的产品进行详细的分析及了解，但通过现场调查后得知该项目尚有150-200套之间的放量，毛坯现房，建成已有一段时间。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：该项目位于本案的正对面，是本案的直接竞争对手，虽然项目自身的体量对于本案不会构成较大威胁，但势必会分流部分客户群体。项目具有现房优势，并且建成时间较长，在销售价格方面也具有参照本案，灵活调整的优势；项目装修品质较高，为绥中城区所有在售项目中品质较好的，同时由于有酒店配套，因此项目的附加价值较为优越。该项目也是绥中在售项目中唯一有中心景观的项目*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！安居嘉苑项目区位：绥中县和平街六号产品类型：高层住宅面积区间：78-113㎡销售价格：2700元/㎡开盘时间：一期售罄项目现状：项目的一期已售罄，二期还未开始销售，但在做意向客户的登记。二期产品还是以3栋高层住宅为主，具体数据还无法得知，需要后期跟进。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：该项目一期已售罄，项目主打学区房概念，一期依靠良好的建筑品质和较好的物业管理，在绥中当地树立了良好的项目品牌效应，项目的整体销售进度较为良好，并且入住率很高，因此该项目二期的产品一旦面市，高层类产品必将对本案产生竞争。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！水韵奥园项目区位：102国道旁产品类型：12栋多层、3栋小高层住宅面积区间：63㎡-120㎡销售价格：2990-3180元/㎡开盘时间：2010年12月7日项目现状：项目开盘后，当天基本售罄，至12月8日上午，仅剩余2套房源。根据了解，已经购买客户群体多靠客户群体的关系出房，其中7栋为单位团购，团购的单位是地税局和利伟中学。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：该项目已基本售罄，虽然该项目距离本案较近，但已经与本案不存在销售上的竞争，但通过对该项目的调查，我们可以得知：该项目的产品主要是绥中现有产品的延续，主要还是为了满足绥中当地主力购房群体（刚性需求客户为主）的需求；该项目的营销策略主要依靠团购，快速消化大量房源，在短时间内回拢大量资金，并能制造舆论及紧张效应。该项目的开发商为“三强”，开发商品牌在当地有较好的口碑。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！圣帝雅阁项目区位：文化路北段，货运站对面产品类型：多层为主、部分高层面积区间：60-100销售价格：开盘时均价2400元/平方米，11月份时均价2900元/平方米开盘时间：2010年5月项目现状：项目一期已经销售完成，目前销售主要以二期的蓄客为主，项目地块已完成部分拆迁，地块基础建设已经完成。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：该项目体量较大，同时一期已售罄，项目的知名度及客户群体已经建立完成。该项目是绥中唯一有售楼处和项目展示沙盘的项目，但销售团队整体素质不高。该项目的客户群体与安居嘉园类似，以学区房为主打。从产品类型上看，与当地原有项目并未有很大程度上的提升，但客户接受程度较高。销售前期均价2400元/平方米（2010年5月），至2010年11月，销售均价已经涨至2900/平方米，在产品升值方面已经建立起一定的信心。因此，该项目后期销售势必会与本案产生一定的竞争。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！盛华园项目区位：绥中县国家税务局旁产品类型：多层住宅面积区间：79.5-135.5㎡销售价格：3150-3200元/㎡开盘时间：——项目现状：项目一期已经销售完成，项目二期也已进入尾盘阶段，但只建设完成少部分房源，建成楼体的装饰已进入最后阶段。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：从产品上看，该项目系当地常见的产品类型，产品线也比较单一，社区也未做封闭，整体档次很低。但迎合了当地消费群体的需求，尤其是刚性需求的客户群体。在产品定价上比较简单，只考虑了楼层差价，没有朝向差价，因此导致楼层消化量不平均。从营销推广上看，属于最初级的阶段，没有任何的策略可言底商的销售包括定位没有合理的规划，比较混乱。从地理位置上看，靠近城中心是其优势，但紧邻铁路，显然不适合居住。结论：该项目参考意义不大，与本案形不成有效竞争。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！新世纪家园项目区位：原102国道南侧（原二粮库）产品类型：别墅、高层面积区间：130㎡销售价格：别墅：5000元/㎡，高层2760元/㎡起，楼层差价20元开盘时间：待定项目现状：项目处于持续销售阶段，别墅项目需要通过预定，高层据现场了解，销售已经过半，但高楼层销售速度缓慢。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：绥中所有在售项目中唯一拥有别墅（联排为主）产品的楼盘，但仅为60余套，说明该项目的开发商有提高产品品质的想法，但暂时不敢冒进，只是做少量的房源做市场勘探；当地消费者对高层产品还是有一定的抗性，据现场了解，所有户型的销售顺序均是从低楼层开始。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！绥中县商业类项目德洋大厦项目区位：新兴街与和平路交叉口产品类型：高层商住两用面积区间：未知销售价格：未知开盘时间：待定项目现状：无售楼部，项目仅有一块广告牌进行形象宣传，无法得知项目的详细信息，但是由于项目拆迁问题，项目一直无法运作。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！项目分析：项目的广告主打全新产品概念，力求利用区域市场的空白点，抓住需求客户群体，抢占市场先机；从该项目的定位和宣传来看，该项目着重切入绥中目前商业市场存在空白和机会点。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！小结通过对市区在售项目的分析后，我们可以总结出绥中现阶段房地产现状：一:初级发展阶段、原始销售手段；二:区域产品单一、产品设计落后；三:不做营销推广、不做产品概念；四:开发本土化严重、机遇与风险并存；*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！对于本案的启示这就是本案所处的市场环境，如何从现有状态中脱颖而出，我们需要从以下几个方面进行考虑：充分对本案进行分析研究，对本案进行客观的SWOT分析，对本案进行逐级定位；本案一旦投入市场，在绥中的房地产市场扮演一个什么角色定位，同时这个定位将直接引导我们如何去将本案的营销推广做好；结合当地的市场特点，制定科学合理的营销推广方案思路，在充分沟通后，再制定详细的营销、推广细案。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！3项目地块分析及定位*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！区位本案位于绥中县东北部，位于城区边界外环地段，位于城市外扩发展的端头位置，既能快速到达城市中心区域，又紧邻交通主干道（102国道、外环路），区位价值的优势十分明显。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！地块周边地块毗邻六股河，东北方向为即将建成投入使用的“六股河公园”，新兴路上拥有宏跃酒店、利伟中学等配套设施，。*在房地产领域，我们一直在协助客户成功！地块价值分析商业价值：项目位于外环路西侧第一排，此路是102国道至绥中北部，以及京沈高速的主要道路，有一定的车流量和人流量经过，东北方向背靠城市主城区，东南方向的酒店、中医院、中学、体育场配套，本地的商业潜在价值明显，急需发展契机