长沙保利香槟国际项目全城营销思路(最终版)

谨呈：湖南保利房地产开发有限公司1、销售力第一：2、专业服务品牌商第一：3、攻坚能力第一：100%完售项目1个，鹏基诺亚山林于2012年8月实现完美售罄主力热销项目3个，睿城&蓝山郡&国际城全部进入星沙销售前十名服务中铁建&乐万邦&深业（鹏基）&海伦堡为首次进入星沙的外来品牌，提供专业前期定位+物业发展+营销策略+销售代理服务项目入市时间项目及市场背景销售实现鹏基诺亚山林2010年初中途进场项目因一期质量和物管服务问题市场口碑极差、滞销严重迅速扭转市场印象，超额完成销售目标，实现完售中铁建国际城2010年下半年入市泉塘区域客户认可度低、价速低迷实现2010年.2011年星沙销售前三，成为泉塘板块绝对的价速标杆乐万邦蓝山郡2011年9月底入市淡市重灾期、客户观望严重、无园林展示实现星沙2012年销冠佳绩，成为星沙高速高价代表项目深业睿城2012年9月入市客户对开元路最东地段抗性非常大、区域竞争异常激烈2012年9月开盘，蓄客时间仅1个月，4个月实现2.5亿元，成为星沙销售TOP32世联深耕星沙市场多年，战绩卓越——项目界定目标界定问题界定市场机会客户机会发展战略及定位物业发展建议营销核心思路营销节点安排营销策略分解项目界定目标界定问题界定项目界定继麓谷林语后，保利在长沙又一综合大盘3.0中等容积率，84万规模大盘，拥有约10万方商业配套麓谷林语本项目项目麓谷林语本项目入市时间2009年2013年12月总用地面积1185亩480亩净用地面积825亩421亩容积率2.13.0总建筑面积115万㎡84万㎡其中配套面积商业+学校9万㎡商业10万㎡目标界定接力麓谷林语，再创长沙大盘销售传奇！0.05.010.015.020.0100015002000250030002009年2010年2011年2012年麓谷林语销售业绩销售套数（套）销售金额（亿元）2012年长沙销售前十强排名项目销售套数1保利麓谷林语25402万科城20563佳兆业水岸新都19404华润凤凰城19275新城国际花都19216奥克斯广场18657中海国际社区17888万科金域华府16249绿地中央广场160910香樟兰亭1539目标分解1：快速走量，实现长沙销冠佳兆业水岸新都年消化1940套万科城年消化2056套保利麓谷林语年消化2540套TOP3TOP2TOP1目标分解2：价格突破区域，看齐月湖及福元路板块400050006000700080004600-50006000-70006500-7500月湖板块福元路板块万家丽北板块毛坯高层均价本项目必须是麓谷林语的升级版！目标VS客观事实再创长沙销冠VS区域陌生城北边缘／未来规划盲点长沙主城区位于开福区&星沙镇交汇处距离长沙主城区10公里距离星沙主城区4公里未来无重大利好规划金霞物流区开福政务区月湖休闲区星沙经开区交通不便/生活配套匮乏地铁5号线星沙2路汽车西站-星沙中心-汽车北站205路金鹰机电市场-月湖-三一大道--长沙晚报万家丽路社区商业街，以满足日常生活需求的餐饮、便利店、服装等低端商业为主湘龙小学&幼儿园湘雅社区门诊部交通配套：当前仅2趟公交往来城北，未来5号地铁口商业配套：以社区商业街为主，无大型商业教育配套：仅1家湘龙小学&幼儿园+多个大中专院校医疗配套：仅1家湘雅社区门诊部板块价低速慢/市场影响力弱项目开发商物业类型当前均价（元/㎡）消化速度（套/月）盛地尊域长沙盛地高层480030草莓街区湖南顺安公寓精装56005红树湾湖南华能高层490010愿景山水湾美好愿景地产高层500020别墅80002好望谷长沙腾王阁高层500016独栋120005三一街区三一集团上海竹胜园高层490033四季星城湖南新宝通高层460020花样年华湖南天苗高层500030恒广国际景园湖南智兴君吉高层530044价格实现：高层4600-5300元/㎡、别墅8000-12000元/㎡速度实现：高层集中在30套以内、别墅2-5套再创长沙销冠VS客户需重新牵引地缘客户容量小湖南机电职业技术学院湖南金融技术职工大学贺龙体校贺龙中学湘龙小学湘龙幼儿园湖南工程职业技术学院安全职业学院国防科大炮兵学院本区域,20-30%星沙城区,10-20%长沙市城区,50%其他,10%当前区域客户来源区域除部分大中专院校，无产业及原住民支撑当前区域在售项目，外区域客户占70-80%牵引客户价格承受能力低客户年龄：集中在35岁以下客户职业：以普通职工及上班族为主客户经济实力：月工资集中在4000元以下客户置业关注点：价格、户型、交通问题界定如何消除陌生区域壁垒，成功拉动区域外客户置业？目标再创长沙销冠事实区域陌生客户需重新牵引市场机会客户机会2.1宏观市场不温不火，首置首改成为市场消化主流≤60㎡12%60-90㎡27%90-120㎡31%120-144㎡20%＞144㎡10%中观市场福元路板块月湖板块星沙板块星沙板块：高层毛坯均价4500-5800元/㎡别墅毛坯均价9000-12000元/㎡客户以经开区产业职工&星沙泛公务员&长沙县拆迁户为主未来持续放量供应月湖板块：高层毛坯均价6500-7500元/㎡别墅毛坯均价15000-30000元/㎡客户以广电职工、中南汽车世界、马王堆、高桥生意人为主，部分长沙城区白领未来供应逐渐减少，无大型新增项目，以恒大雅苑持续销售为主福元路板块：高层毛坯均价6000-7000元/㎡别墅毛坯均价9000-12000元/㎡客户以开福区及芙蓉区的泛公务员及公司白领为主当前万科城、英祥春天尾盘销售，未来供应逐渐减少，以珠江花城、万国城持续销售为主周边区域供应减少福元路板块及月湖板块未来供应逐渐减少，且价格较本区域高约500-1000元/㎡，本项目存在一定的市场机遇以80-120㎡主流刚需产品消化为主福元路板块以80-100㎡为主、月湖以100-140㎡为主、星沙与80-120㎡为主＜50㎡50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上福元路板块0%0%0%13%33%28%10%13%2%1%0%0%月湖板块18%0%0%0%8%3%24%19%12%4%2%10%星沙板块7%2%1%10%25%14%21%14%3%0%0%0%微观市场盛地尊域好望谷山水湾红树湾四季星城草莓街区三一街区花样年华恒广国际景园以小规模普通高层项目为主2个别墅高层复合项目+7个普通高层项目项目开发商建面（万㎡）容积率物业类型盛地尊域长沙盛地214.07高层+公寓草莓街区湖南顺安93.49高层+公寓红树湾湖南华能233.0高层+公寓愿景山水湾美好愿景地产741.8高层+别墅好望谷长沙腾王阁261.0高层+别墅三一街区三一集团上海竹胜园471.76高层+别墅四季星城湖南新宝通131.76高层花样年华湖南天苗103.7高层恒广国际景园湖南智兴君吉643.8高层+商业盛地尊域好望谷山水湾红树湾四季星城草莓街区三一街区花样年华恒广国际景园本项目筑梦星园2013年中2014年2015年2016年本项目盛地尊域：29套高层+681套公寓草莓街区：500套高层+22套公寓红树湾：7套高层+185套公寓山水湾：300套高层好望谷：158套高层+80套独栋三一街区：900套高层+部分别墅（别墅内部消化）四季星城：440套高层花样年华：260套高层恒广国际景园：13000套高层筑梦星园：建面36万方、容积率3.52未来供应趋于萎缩：区域多个项目进入尾盘销售阶段，仅2个持续供应项目+1个新增项目项目开发商盛地尊域长沙盛地草莓街区湖南顺安红树湾湖南华能愿景山水湾美好愿景地产好望谷长沙腾王阁三一街区三一集团上海竹胜园四季星城湖南新宝通花样年华湖南天苗恒广国际景园湖南智兴君吉本地非品牌开发商78%本地品牌开发商11%外地非品牌开发商0%外地二线品牌开发商11%外地一线品牌开发商0%当前区域项目开发商构成缺乏品牌开发商：无一线品牌开发商进驻，八成为本地不知名开发商项目商业配套教育配套盛地尊域社区商业街+近万㎡集中商业划片就读湘龙县级小学草莓街区社区商业街+集中超市划片就读湘龙县级小学红树湾社区商业街+8000㎡集中超市（民营）划片就读湘龙县级小学愿景山水湾社区商业街+超市（计划引进步步高）+会所划片就读湘龙县级小学好望谷社区商业街+3000㎡会所划片就读湘龙县级小学三一街区8500㎡社区商业街+会所计划引进台湾3之3幼教机构四季星城社区商业街划片就读湘龙县级小学花样年华社区商业街划片就读湘龙县级小学恒广国际景园商业地产占地110万平方米，其中18.6万平米室内游乐园、还有超大型的商业中心、大型酒店和会务及餐饮中心、汽车展示与销售以及汽车专卖店幼儿园划片就读中南小学缺乏优质生活配套：在售项目商业配套多为小型社区商业街，无品牌商家&档次有限；教育配套仅划片就读县级湘龙小学项目高层销售当前均价（元/㎡）消化速度（套/月）盛地尊域480030红树湾49003愿景山水湾500020好望谷500016三一街区490033四季星城460020花样年华500025恒广国际景园530044高层产品：均价4600-5300元/㎡，月均消化集中在20-30套高层产品：供应：以80-140㎡3房&4房供应为主，紧凑型2房产品供应空白销售：以85-110㎡3房最为畅销70-80㎡10%80-90㎡27%90-100㎡12%100-110㎡4%110-120㎡22%120-130㎡18%130-140㎡2%140-150㎡3%150-160㎡0%160-170㎡2%区域项目2012年1月至今销售高层产品项目2房（含1+1房）3房（含2+1房）4房5房及以上高层2012年1月-2013年3月销售套数面积区间月均消化套数面积区间月均消化套数面积区间月均消化套数面积区间月均消化套数盛地尊域————86-89㎡177114-120㎡216144-146㎡11127㎡20红树湾90㎡26120-130㎡25————————愿景山水湾74-83㎡388-100㎡47111-120㎡118143-160㎡3126-133㎡67188-210㎡13好望谷90㎡33120-128㎡131164-166㎡53————三一街区76㎡185-90㎡198137-147㎡31160-171㎡2113-116㎡6123-127㎡228四季星城85-88㎡4896-100㎡131131-132㎡2————108-110㎡56花样年华————77-81㎡19191-100㎡110————111-116㎡72126㎡19恒广国际景园80-84㎡22108㎡23143㎡48————90㎡269115-120㎡248高层产品：户型同质化严重，均为高赠送“N+1”产品，但室内空间的功能&人性化设计上存有提升空间盛地尊域86㎡2+1房盛地尊域119㎡3+1房花样年华77㎡2+1房花样年华99㎡3+1房项目产权性质公寓销售当前均价（元/㎡）消化速度（套/月）花样年华（2012年9月）70年产权46005草莓街区70年产权精装56005红树湾70年产权49007公寓产品：均为70年产权公寓，均价4600-5000元/㎡，月均消化集中在5-10套，38-45㎡产品相对畅销公寓2012年1月-2013年3月销售套数1房2房以上面积区间消化套数面积区间消化套数草莓街区38-40㎡4950-60㎡1690-100㎡14红树湾45㎡93————56㎡4花样年华41㎡25————30-40㎡25%40-50㎡58%50-60㎡10%90-100㎡7%区域项目2012年1月至今销售公寓产品别墅产品：联排均价8000元/㎡，月均消化2套，面积过大近300㎡，销售缓慢独栋均价12000元/㎡，月均消化5套，畅销面积集中在300㎡左右项目供应产品畅销产品（前期主要去化产品）剩余主力产品（当前剩余尾货产品）别墅销售当前均价（元/㎡）总价区间（万元/套）消化速度（套/月）愿景山水湾（联排）260-320㎡260-280㎡