宁波_滨海商务休闲区阳光海湾项目_整体定位及发展战略(奉化政府汇报稿081101修改)

发展阳光海湾滨海“度假城”实现宁波旅游的跨越发展——宁波滨海商务休闲区阳光海湾项目整体定位及发展战略谨呈：奉化市政府2008年10月29号本报告是严格保密的。2项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观产业背景研究长三角区域旅游度假市场调研宁波旅游市场调研政府人员访谈专业人士访谈消费者访谈…市调成果沟通整体定位与规划中期评审与沟通项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析参考案例的发展战略借鉴项目区域经济分析项目整体定位与发展战略项目功能定位项目功能分区与指标建议经济测算与发展建议参与规划沟通并针对规划方案提出意见规划沟通并提出相应建议终稿报告2008/09/102008/10/22第一阶段市场调研阶段第二阶段（中期）发展战略与整体定位第三阶段（终期）报告修改与规划沟通2008/11/42008/09/17本报告是严格保密的。3[研究范围]宁波市东南象山港区域——以悬山岛为核心的北岸西侧海湾区，规划面积17平方公里象山港区域区域范围涵盖莼湖镇、西店镇等21个乡镇，陆域面积1958.36平方公里，海域面积920.87平方公里。区域海洋生物、旅游、港口、滩涂等自然资源优势显著。宁波象山港区域象山港区域图阳光海湾区域象山港区域奉化段，区域背山面海，拥有原生态的海岸线、滩涂、山林和海湾等多种空间属性用地，区域开发具有较强的可塑性。项目地形图本报告是严格保密的。4[区域基础]象山港将发展成为集国家级海洋产业基地和综合性滨海旅游度假区等功能为一体生态经济型港湾海洋生物资源旅游资源滩涂、森林资源潮汐能资源港口资源象山港区域发展的优势要素•港内浮游动物167余种•游泳生物210余种•潮间带生物190余种•海岛•海产•渔乡•港口岸线约50km其中深水岸线28km•海涂面积1.71万公顷占全市海涂总量的17.8%•森林覆盖率达到53.6%•中型潮汐能发电站象山港区域发展的阶段周期与目标资料来源：《象山港区域保护和利用规划纲要》时间周期近期（2006-2010）远期（2010-2020）发展成为集国家级海洋产业基地、综合性滨海旅游度假区等功能为一体的我国著名生态经济型港湾发展成为生产发展、生活富裕、生态良好的国家级生态经济型港湾和海洋产业基地本报告是严格保密的。5[区域基础]项目隶属的象山港西片区，规划以特色旅游、休闲度假、滩涂养殖发展为主，限制发展港口、工业项目“两片区”是指以象山港大桥为界形成具有不同功能特征的东西两片战略发展区域；东片作为宁波北仑港的功能延伸区域，可以适度发展物流、临港工业；西片以特色旅游、休闲度假、滩涂养殖为主，限制发展港口、工业等项目，强调原生态保护。——《象山港区域旅游发展规划》象山港大桥奉化市将象山港区域发展定位为：宁波滨海旅游休闲度假基地、象山港区域特色旅游中心、奉化东部海洋生态经济区；奉化市委、市政府将阳光海湾作为奉化市未来可持续发展的重要战略空间，按照宁波市《象山港保护和利用的总体规划》，奉化市结合当地的资源状况和发展格局，确定以建设宁波市“滨海客厅”为目标阳光海湾发展战略。——《象山港保护和利用总体规划》象山港区域发展分区结构图象山港区域西片区象山港奉化段阳光海湾本报告是严格保密的。6本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈国内外案例研究所作的研究•三亚，亚龙湾•深圳，东部华侨城•泰国，普吉岛•珠海，海泉湾•日本，豪斯登堡•美国，TDLEGA度假区•新加坡，圣淘沙•Bintan，印尼•Cancun,墨西哥•LaJolla，美国加州•YalongBay•帕拉德罗，古巴•Cancun,墨西哥•多摩，日本•帕拉德罗，古巴•夏威夷，美国•…•长三角旅游产业研究•长三角区域规划研究•长三角滨海旅游发展研究•宁波城市旅游研究•宁波滨海旅游发展研究•长三角旅游度假地产研究•国际滨海旅游发展趋势研究•滨海度假城发展案例研究•案例财务经营风险•项目发展方向研究•项目整体定位•项目功能定位•……•项目区位•项目交通条件•项目进入性•项目四至•项目内部旅游资源•项目人文旅游资源•项目周边区域•……•宁波城投陈副总•莼湖镇沈镇长•溪口集团王副主任•海景花园王经理•金地国际公馆范经理•恒合旅游公司韩经理•溪口银凤山庄郑经理•紫郡国际陈经理•奉化规划局曹科长•奉化国土局夏科长•奉化海洋局孙科长•华信国际酒店范总•奉化旅游局殷局长•……本报告是严格保密的。7世联针对本项目特征和客户目标，设定具体研究思路案例研究方向研究、模式研究区域发展背景研究区域发展特征研究区域市场研究寻找定位区域发展策略目标客户需求分析具体项目落实空间布局经济评价空间布局研究方案经济评价落实定位战略层面策略层面从城市、目前旅游度假项目特征、消费者和本项目的条件研究项目的发展方向：功能复合的度假城确立项目的发展方向后，从功能复合的度假城案例研究入手，并拟和本项目条件，确立项目的发展战略与定位：旅游度假双驱动，旅居业完善，与城市“时空转换”完全差异的度假城从目前长三角旅游度假居住市场筛选本项目的目标客户，并针对目标客户的需求特征，结合本项目资源，制定本项目的策略，并确定具体的项目本报告是严格保密的。8123案例借鉴与区域整体定位4区域开发实施策略本报告分为四大部分区域投资估算区域发展方向研判本报告是严格保密的。9项目发展方向研判五角度发展方向研判城市功能项目开发现状消费者诉求项目本体条件长三角市场本报告是严格保密的。10长三角，中国旅游经济最为发达的地区，诉求打造世界级旅游经济圈中国旅游收入构成70%其它区域长三角区域中国旅游创汇构成13%其它区域长三角区域发展效应面积仅占全国１％的长三角地区接待海外旅游者600多万人次，占全国的16.53％；旅游创汇40亿美元，占全国的19.68％；接待国内旅游者２亿４千多万人次，占全国的27.66％。资料来源：2008年长三角旅游统计数据海外旅游接待人口比例16%其它区域长三角区域国内旅游游客比例结构27%其它区域长三角区域“长三角旅游资源具有互补性——上海的都市风情游，浙江的山水游，江苏的古典园林游，三地合作有着坚实的基础，巨大的市场将会让全世界动容”——江苏省旅游局局长陆素洁1、市场分析——长三角市场本报告是严格保密的。11尤其是强劲的民营经济发展提供比重较大的中高端客户，民营企业产生的度假、商务需求繁多一般民营经济发达地区产生多方需求：对外需求：商务会议、商务接待、商务考察等；对内需求：企业会议、员工培训、管理者培训、员工度假等。珠三角区域：佛山、东莞闽三角区域：泉州、厦门长三角区域：宁波、昆山、无锡中国民营经济三大聚集区1%8%3%19%42%27%国有企业集体企业股份合作企业三资企业私营企业其他宁波市企业组成结构比较作为长三角区域重要的经济发展实力，宁波私营企业比重达到42%“长三角最具备发展高端旅游的条件。长三角地区外资企业众多，民营经济发达，集聚了越来越多的富裕人群，应该在发展高端旅游领域率先破题”——中国社会科学院旅游研究中心研究员魏小安数据来源：世联分析“长三角地区的制造业、高科技产业及现代服务业等在国内处于领先的地位，与此相关的会议、展览、企业度假活动不仅数量多，档次也很高”——杭州第一世界大酒店总经理商玲霞2005年中国民营企业500强结构构成41%21%5%33%浙江省江苏省上海其它地区本报告是严格保密的。1230%40%20%10%北京上海+江浙海外华人其他10%4%9%12%1%5%30%1%4%6%12%16%0%5%10%15%20%25%30%主题酒店商业区游艇高尔夫商务中心运动中心海滩浴场热气球冲浪滑水出海垂钓综合游乐场且长三角地区滨海度假意愿较强，向往海岸生活，已成为全国度假物业的主要客源市场，滨海度假发展潜力巨大相对于高尔夫来讲，长三角居民认为滨海和水上游乐项目更有吸引力；长三角客户度假项目偏好40%20%20%5%15%上海+江浙北京东北珠三角其他三亚公寓客户来源三亚别墅客户来源40％的客户为上海＋江浙人；滨海社区连接着人类在陆地和海洋的所有活动，并给出了人类最仪式化，最具展览性的瞬间体验，是人类在长期的压抑后被唤醒的结果。滨海社区不仅由人的需要而产生，并且还是强化和诱发人类新思想、新活动方式的场所。05年海南已售的10万平方米商品房，其中以上海为中心的长三角地区购房者占据70％左右，上海人占其中的80％，江浙人占20％；购买的主要楼盘是具有热带滨海风光和功能齐全的海景房。本报告是严格保密的。13沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流世界经济发展的一个明显轨迹，就是由内陆走向海洋，由海洋走向世界、走向强盛。海洋文明，代表着探索、开放和征服。放眼全世界各地的滨海住宅，无论地中海克罗地亚、澳洲亚摩顿岛或者南非的开普敦，国际海岸居住，都是身份的象征和成功的体现，成为代表主流的城市精英的共同选择。滨海是人类居住的自然向往，而海岸生活则代表了国际化的居住方式和潮流。珠三角地中海，疗养胜地澳洲黄金海岸东京湾美国东海岸城市群美国西海岸城市群阿拉伯巴西里约热内卢长三角环渤海本报告是严格保密的。14宁波象山港海资源虽然在全国不算强势，但在长三角具有突出的优势“中国漫长的东海沿岸1600多公里海岸线上，从长江口到杭州湾、浙江沿海延伸到福建沿海，目前很难找到一块适宜建设大型海滨旅游度假基地的海湾，而象山港区域拥有极其难得的“陆-海-岛”超优组合”——浙江省旅游局规划处人士长江口杭州湾N海南滨海区珠三角滨海区海峡西岸滨海区江浙滨海区环渤海滨海区中国滨海旅游开发第五极长江口杭州湾象山港浙江沿海东海沿岸1600多公里海岸线本报告是严格保密的。15长三角高速网路已经形成，以上海为中心形成3小时都市圈，长三角进入“同城旅居时代”“外地进来的，本地出去的，都很火爆。”杭州湾跨海大桥的开通，宁波进入以上海为核心的长三角两小时旅游圈；世界第一大桥直接催生大桥旅游效应；长假缩短后，周边短线游集中释放。这三大效应的叠加，助推宁波旅游的井喷。——宁波市旅游局副局长陈民宪宁波宁波杭州湾跨海大桥上海杭州苏州嘉兴杭甬高速沪杭高速乍嘉苏高速温台甬高速“同城旅居时代”带给长三角地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代本报告是严格保密的。16因此，本项目应承担整个长三角城市群的滨海旅游度假功能，形成滨海旅游度假居住的功能最高端，最发达区域台湾黄海东海南海滨海旅游、度假、居住功能东北华北华南杭州上海宁波温州渤海区域发展目标•旅游、度假集聚•置业集聚发挥开发主体优势“阳光集团”发挥区域资源优势宁波象山港区域在经济强势的长三角经济区域，都市融合下，高速交通网络的构建下形成长三角最高端的度假区本报告是严格保密的。17宁波，东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城，但目前城市功能不完善主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。北仑港大陆排名主要港口第四位，依托北仑港，宁波成为东南沿海重要的港口城市；依托港口，宁波成为对外贸易的重要口岸；港口贸易制造关键词：2、城市功能本报告是严格保密的。18滨海城市宁波，滨海资源重于生产和港口，缺乏现代滨海城市意象对海的利用主要体现在港口制造和运输等工业生产方面与城市生活发生简单联系，但并没有深入城市居民生活的方方面面传统滨海城市现代滨海城市国际滨海城市功能层次发展阶段滨海观念深入人心，融入城市生产和生活的方方面面本报告是严格保密的。19宁波旅游星星闪耀，但缺月亮，有旅游“面”，但无旅游“心”宁波旅游的空间发展格局环都市旅游圈余慈人文旅游圈四明人文山水旅游圈南部温泉山水旅游圈东部滨海旅游圈宁波缺乏立体城市旅游形象体系留给外界的区域形象仍局限于工商城市，这严重制约着宁波旅游的大发展;宁波旅游