香都花园项目营销方案(草案)

香都花园项目营销方案（草案）（一）、项目概况香都花园，位于成都市交大路，开盘可一次性入住200户，由几栋多层住宅组成，无论规模或市场定位在成都都属于中档楼盘。（二）、市场背景·在小环境来看，香都花园所处区域竞争激烈，500范围内在售项目有4个。而且这几个楼盘的定位非常雷同，区域环境、配套设施也没有很大区别，目标客户群重叠严重；·从大环境来看，该区域属于新兴住宅小区，当地居民总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的特殊市场。为保证房屋高效销售应大力吸引外来客户和二次置业客户。（三）、目标群定位·该楼盘最小户型面积为80平方米，依照成都平均房价，每套应在30万元左右。可见目标消费群体是年龄在40岁左右，事业有成的中高收入阶层、中产阶级、外来落户居住人群。该消费阶层的消费特点：1、消费习惯趋向保守，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为呈内敛方式；2、购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟，有一定的从众心理。一般的购房周期为2个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势；3、关注价格、位置环境、户型等因素。（四）、客户分析分析客户的购房心理，有两条重要收获：第一、他们希望在离原居住地最近的地方购房置业，给孩子或老人准备，这是区域内客户的一个重要特点。当地人在一个地方住了很多年之后，已习惯了区域环境和其中的生活氛围，同时也希望家人之间住近一点相互照顾，因此再买房力求越近越好；第二、当周边可选择的项目较多时，他们必定选择销售进度最快、可以尽快入住、物业管理尽快到位的房子。在这个时候，哪个项目能够营造出最热的销售气氛，能够最大地加快销售步伐，谁就能赢得客户、获得成功。（五）营销策略1、楼盘主题广告词：香都花园，收获幸福的家园2、楼盘内涵定位：成熟、安全、健康、和谐、人文。3、楼盘基准色调：主色调，绿；辅色调，黄。4、楼盘附加导向：A、健康生活，和谐人生B、人文环境，书香门第C、会展商圈，升值无限D、业主权益，智能服务5、楼盘营销手段：本色营销6、楼盘促销手段：A、定向宣传B、系列广告C、房交会展7、楼盘广告发布：A、SP活动B、户外广告C、DM宣传D、大众媒体8、楼盘营销活动：略9、楼盘广告文案：略（六）营销评估1、真正的营销策划是追求“大家都赢”的结果，对于宝嘉公司尤其应通过该楼盘的销售和相关宣传追求企业的品牌和公众认可，最终目标就是“三赢”——顺利、迅速的售磬楼盘、回收资金、树立企业品牌；消费者买到最适合自己且性价比最高的房子；在该社区打造全新楼盘模式，倡导时尚生活。2、营销策略的高效实施并不是有了一个新颖、个性的促销主题就会赢得好业绩，关键在于促销中的实际内容，能否和企业的长远发展相结合，能否和企业的经营理念相结合。3、宣传推广是营造楼盘知名度，吸引消费者关注的重要环节，但能否成交的关键在于后期相关服务是否优质，销售政策是否合理。4、大规模的促销活动，不见得一定要投入很多的广告费用，关键是要把信息准确的传递到每个目标消费者的手中；如果不是我们的目标客户群，知道的人再多也没有任何意义。5、对宣传工作的评估验证，不能简单计算每天有多少个咨询电话打进来，也不能简单计算来客总量，而要看“反馈质量”。6、销售说词的准备。关键之一，要向目标客户说清楚该楼盘区别于其他楼盘的特色。关键之二，让目标客户认同楼盘营造“收获幸福生活”的文化内涵。关键之三，让目标客户感受到成为该楼盘业主所获得的权益与尊重。