国贸360概况研究

国贸360概况研究目录1.项目概况2.区位及商圈分析3.商业规划4.动线分析5.建筑规划6.商业运营7.小结与借鉴一：项目概况基本指标项目名称：郑州国贸360广场地址：郑州市金水区花园路39号所属商圈：花园路商圈商圈性质:市级商圈商业类别：城市综合体开业时间：2010年12月占地面积：47466㎡商业楼层数量：4层物业组成：写字楼+商业+公寓开发商：河南新田置业停车位数量：1000主题定位总体定位：一站式服务的综合SHOPPINGMALL主题定位：新潮，时尚的“乐尚生活魅力场”客群定位：22-30岁年轻，白领一族类型定位：SHOPPINGMALL经营定位：中档偏高消费形象定位：年轻有朝气风格定位：现代主义业态定位：核心品牌为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散铺档次定位：服饰单价200-1000客群定位8%44%30%13%5%消费者年龄分析数量20岁以下20-3030-4040-5050岁以上21%16%40%8%3%2%10%职业分析数量学生个体商户白领企业高管退休干部私企老板公务员4%13%37%24%13%9%人均收入数量2000以下2000-40004000-60006000-80008000-1000010000以上11%35%33%21%出行方式分析数量步行公交车出租车私家车消费者分析消费者年龄段为20岁-30岁，职业多为企业白领，人均月收入为4000-6000元，出行方式为公交车和出租车，分别占比35%，33%。符合商场年轻化，潮流化的主题定位。模式：甲级写字楼+购物中心+公寓的城市综合体项目物业构成郑州国贸中心将商业、办公、居住、餐饮组合在一起，建立一种相互依存、相互助益的能动关系。二：区位及商圈分析区位分析花园路是郑州市南北走向的一条主干道，全长约12公里，宽度为26米。本项目CBD商圈二七商圈碧沙岗商圈郑州商业格局呈现出由“一心多点”向“多心多点”的格局转变，区域消费正在成为主流。相较传统的二七商圈与碧沙岗商圈，花园路农业路交汇处，更具有高端消费特征，构架出一个新的引财聚富的“黄金十字架”.CBD商圈紫荆山花园路东风路农业路金水路商圈分析正道花园百货（1999年）正道中环百货（2004年）大商新玛特和丹尼斯（2008年)等多家精品百货布局花园路，2010年郑州国贸360广场开业运营。本项目半径三公里范围内商业布局未来商业供应量天骄华庭、恒大名都各拥有约1万㎡的社区商业鑫苑·世家则有2500㎡的社区商业正弘蓝堡湾二期4.7万㎡的商业贵人街、三期15万㎡自持高端百货兰德中心1.8万㎡高端商业。以及紫荆山周边商业布局，将拔高花园路商圈的整体档次。正弘蓝堡湾贵人街兰德中心天骄华庭鑫苑世家恒大名都交通分析序号公交线路途经站点1K9世纪联华汝河店-经三路广电南路(24站)29花园路刘庄-陇海路西环路站(38站)32金水阳光生态园--火车站(34站)430西环路中原路站-经三路农科路站(30站)532杓袁-火车站(23站)629郑州海洋馆(公交二公司)-火车站(28站)747汽车客运东站-广电南街经三路站(28站)862花园路刘庄-京广路南环路(32站)963帝湖花园(后河芦)-花园路沙门村(34站)1072高新区公交站-紫荆山(38站)11游118紫荆山-黄河富景生态园(22站)12303紫荆山-黄河大堤站(36站)13332紫荆山-金杯路银河路站(26站)14520联开汽车站-花园口游览区(26站)15Y809公交二公司-火车站(15站)16K903公交三公司-花园路沙门村(28站)17105北线公交电车公司-公交电车公司(39站)18290北环路陈寨-北环路陈寨(15站)规划中的地铁2号线与5号线交汇于关虎屯站，未来将聚集大量人流。半径300米以内共有18条公交路线经停项目周边，辐射北环以北与南环路方向，东至客运东站。。道路环境展示主干道：花园路次主干道：农业路支马路：丰产路，经五路国贸360四至：花园路，农业路，丰产路，国贸公寓花园路农业路三：商业规划各层经营内容B1缤纷休闲生活汇休闲餐饮特色餐饮美发家电数码1F国际时尚新天地休闲餐饮休闲服饰手表化妆品配饰眼镜礼品2F都会潮流新领域休闲服饰女包化妆品咖啡礼品配饰美甲特色餐饮3F风情生活美食街国美电器特色餐饮中式餐饮美容美甲整体业态分布楼层业态主力店/次主力店B2停车场服务/B1餐饮服务DQ冰雪皇后1F零售餐饮服务C&A,H&M2F零售餐饮服务休闲娱乐拉夏贝尔，百丽运动3F零售餐饮服务国美电器，美食广场从整体业态布局来看，B1餐饮业态为主，1F-3F均有零售，餐饮与休闲服务，其中零售占比重较大。2F有奇乐儿游乐园，填补休闲娱乐的空白，但是整体来看，休闲娱乐数量缺乏。B1层业态业种分析细分业种数量（家）面积（㎡）休闲餐饮10837生活服务1113家电1116进口食品零售130总计131096国贸360广场B1业态分布（按商铺数量）国贸360广场B1业态分布（按商铺面积）•在商铺数量上，零售，服务各占5%，餐饮占90%。•在商铺面积上，零售占11%，为家电与进口食品零售；餐饮达到绝对比重，占到79%。B1层餐饮面积占79%，且多为休闲餐饮，与大商新玛特B1的家乐福超市错位经营，满足不同客群的需要，带动人流上行。B1品牌列表位置品牌业种面积（㎡）E1008798造型生活服务113E1007恒记甜品休闲餐饮40E1006英士达进口食品30E2113优塔休闲餐饮58E1005B爱蒂宝休闲餐饮60E1005A西尚斯休闲餐饮36E1004仟吉西饼面包76E1003芙萝拉休闲餐饮76E1002棒约翰休闲餐饮198E1011亿承电器家电116E1010优客甜品休闲餐饮101E1001DQ冰雪皇后休闲餐饮131E1012唐恩都乐休闲餐饮18E1015时时糖语水吧18E1009西树工房休闲餐饮25各楼层业态业种分析B1品牌展示DQ冰雪皇后西树工房798造型英士达进口食品零售1F层业态业种分析国贸360广场1F业态分布（按商铺数量）国贸360广场1F业态分布（按商铺面积）细分业种数量（家）面积（㎡）箱包150便利店1249手表1111休闲服饰61519咖啡1323休闲餐饮2511西式快餐1550总计13331388%10%2%零售餐饮服务1F为国际品牌展示区，零售所占数量比与面积比均达到80%以上，设有少量化妆品及手表的岛柜。以大面积商铺为主，很好的展示品牌形象。本层的主力店为C&A旗舰店。各楼层业态业种分析——1F1F品牌列表位置品牌业种面积（㎡）位置品牌业种面积（㎡）A1012卡思乐箱包50B1003Sephora化妆品470A1011屈臣氏便利店248.9B1002三叶草休闲服饰130A1010CK&斯沃琪手表110.8B1001H&M休闲服饰1780A1009Selected休闲服饰105B1001ACASIO手表42.6A1008VEROMODA休闲服饰305C1003UR休闲服饰1200A1007GAVA休闲服饰323C1002优衣库休闲服饰1651.8A1006Trendiano休闲服饰338.9C1001银行服务357.3A1005星巴克咖啡329.4C1004面包新语休闲餐饮92.7A1004必胜客休闲餐饮350C1006ABLEJEANS休闲服饰91.4A1003哈根达斯休闲餐饮161D1026美特斯邦威休闲服饰879.4A1002KFC西式快餐550D1003C&A休闲服饰1816B1005劲霸男装休闲服饰290D1001LIFESTYLE珠宝1100B1004Lacosle休闲服饰1571F品牌展示2F层业态业种分析国贸360广场2F业态分布（按商铺数量）国贸360广场2F业态分布（按商铺面积）细分业种数量（家）面积（㎡）休闲娱乐1550休闲服饰206151休闲运动21025服务3178特色餐饮1132休闲餐饮1420咖啡1100电子数码1160总计308716•从商铺数量比和面积比来看，餐饮占10%•服装零售仍然占绝对比重。零售面积占83%•本层主力店面为拉夏贝尔2F品牌列表各楼层业态业种分析位置品牌业种面积（㎡）位置品牌业种面积（㎡）D2014A奇乐儿儿童乐园休闲娱乐550C2138牛悦客特色餐饮132.2D2009太平鸟休闲服饰540C2137比格披萨休闲餐饮420D2010依米美甲服务62.25B2014EnjoyTimescoffee咖啡100D2001MYHair服务90B2013劲霸男装休闲服饰300D2002A开斯东休闲服饰60.6B8/B9Honeys休闲服饰166D2003Koyojeans休闲服饰105B10Lacoste休闲服饰42C2007ME&CITY休闲服饰660B25+休闲服饰187C2008拉夏贝尔休闲服饰1312.8B3Go-girl休闲服饰112C2011Hotwind休闲服饰216.2B4雪蔻休闲服饰87C2012鄂莱特休闲服饰90B5江南布衣休闲服饰167C2018潘杰服务25.63B6VANS休闲运动115C2005加州时间休闲服饰135B7大嘴猴休闲服饰97C2009JackWalk休闲服饰175.2B2001A-B2003百丽运动休闲运动910C2003CAVA休闲服饰690A2006MUJI休闲服饰748.3C2010ZUOAN休闲服饰259.8A2003coodoo电子数码1602F品牌展示3F层业态业种分析国贸360广场3F业态分布（按商铺数量）国贸360广场3F业态分布（按商铺面积）细分业种数量（家）面积（㎡）美食广场11300特色餐饮31546美容美体1288家电卖场13168总计66302•从商铺数量上，餐饮占60%，零售占20%，服务占20%。•从商铺面积上，餐饮占45%，零售占50%•主力店铺为国美电器，面积达3168㎡。3F品牌列表位置品牌业种面积（㎡）D3001美食广场餐饮1300C3005韩林烧烤特色餐饮564C3003麻辣新语特色餐饮452C3002傣妹火锅特色餐饮530C3001天乐琉璃美容美体288C3004国美电器家电卖场3168各楼层业态业种分析3F品牌展示整体业态业种分析从整体经营上看，郑州国贸360以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到71%和73%，从细分业种上看，服饰和休闲餐饮的数量最多，分别有45家和17家。餐饮在数量上占22%，面积上占22%，在同类购物中心中属较高水平；休闲娱乐部分过于单一，只有位于2F的奇乐儿童乐园；整体上说，国贸360提供的配套服务比较少，仅占总面积的3%。品牌档次细分从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。3%6%35%2%15%39%品牌档次占比国际一线国际二线国际三线及以下国内一线国内二线国内三线及以下国贸360从500多个招商品牌中挑选了180个，以为都市白领提供时尚、潮流、新颖的消费体验为核心，国际品牌的数量占到44%，其中性价比高又紧跟时尚潮流的国际三线品牌占35%。品牌档次细分四：动线分析国贸360广场商业街主入口位于花园路，处于丰产路与农业路之间，紧邻大商新玛特主入口外部动线经五路PP丰产路花园路农业路P停车场公车站主入口次入口人流动线车流动线内部水平动线整体动线十分清晰，宽18米的主街贯穿购物中心，总长约400米。但是，为了增加利润，运用可移动的岛柜面来填充面积，感官上降低了商业的档次。二层回廊宽3米，略显局促。中庭部分形成圆形循环动线，环绕天井布局。回环度达65%以上，无遮挡，有利于视线停留。次动线尽头没有出口，客流绕过中庭很少继续前行，D区商铺出现死角。次入口主入口客流经过天井环形动线，分别向主，次动线分流，该区域客流量减少，出现死角商铺内部垂直动线低层客流带动主要依靠手扶梯垂直动线数量手扶梯16垂直客梯3楼梯1直梯中庭手扶梯五：建筑规划商业建筑特色中庭顶部与街区顶部均采用透明顶盖，引入自然光，营造大气，时尚的购物氛围。呈十字交叉的内街一层宽18，二层回廊宽3米，总长400米，店铺分布在道路两边，形象得