襄阳区交通路项目市场定位分析改1

目录第一部分区位板块分析第二部分项目市场调研分析第三部分项目地块简析第四部分项目整体定位第五部分项目整体规划建议第七部分项目推广策略第六部分关于低碳的运用第一部分区位板块分析区域概况分析1、客观环境分析襄樊市位于湖北省西北部，长江最大的支流——汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市，湖北省域副中心城市，国家历史文化名城、“中国十大魅力城市”。襄阳区是其最大城区，位于主城区东北部。襄阳素有“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷。襄阳区始建于西汉初年，以县治位于襄水之阳而得名，辖汉水以南、中庐县以东、县以北的地区。襄阳区的历史悠久，物华天宝，人杰地灵，名人辈出。现如今的襄阳区位于襄樊市区东北部，东临枣阳，东南与宜城交界，西北接老河口，南与襄樊市襄城区隔汉水相望，北与河南省邓州、新野、唐河接壤,目前城区人口已达13万人。2、政府导向作用纵观襄樊的房地产发展格局，随着襄阳区政府的迁入和发展，襄阳新城区已具备较完善的城市功能，基础设施、服务设施、教育设施逐步完善。随着城市的规划与布署，政府加大了对襄阳区的投入和力度，该片区被列为近期城市重点开发的五大区域之一，被众多的房地产商所关注和青睐，投资也是不断加大。目前襄樊城中心土地日渐稀缺，土地供应形式呈边缘化特点，未来该片区的土地供应会呈现走高的趋势。现在该区域成为土地供应热点，项目集中开发带来区域价值的走高，未来该片区的投资升值潜力相当巨大。随着襄樊市区可利用土地资源的锐减,城市开发必然会向城区四周扩展,按照襄樊市北拓、南优、西控、东储的总体布局，未来的襄阳区定是众多开发商争相竟逐的一块肥肉。3、区域发展前景从目前的状况来看，此区域的房地产进入了一个较为活跃的时期。其市场定位，整体来说是走中档路线，消化的是本区域及周围片区的地缘性潜在群体。在这种背景之下，英伦华府、紫荆花园、东方龙城、襄阳新城等项目，成为襄阳区市场的先行者襄阳区地理位置距传统商业圈距离较远，在地段因素上直接造成该片区板块市场价格认同度较低。由于襄阳区与高新区内，政府批准房地产项目用地都比较大，使得襄阳区与高新区的小区的总体规模都比较大，依靠樊城核心商业区和襄阳新区功能齐全的优势区位，随着片区的不断发展，引起市民和广大消费者对其广泛关注，可以说为片区崛起和片区地产市场的繁荣奠定了良好的基础。因此，可以说该片区的市场认可度和活力未来一定会明显提升，前景是积极乐观的。区位发展条件与现状对比从城市总体区位来看，规划区北部有连接武汉和十堰的汉十高速贯穿东西；东北部优襄樊市对外交通枢纽——刘集机场；东北面仅4公里处为火车站襄樊东站，对外交通区位十分优越。而城市现状主城区域在规划区南面，因而规划区成为襄樊市主城区域的北部展示窗口。襄阳区：形成了一区三园的格局。现有襄阳工业园、湖北深圳工业园、襄樊食品工业园3个工业园区。高新区：未来襄樊市发展的焦点，各大企业，名校襄樊五中，二汽的聚集地。樊城区：襄樊的主要金融区，各大商场，步行街，娱乐餐饮的闹市区。樊城区：重要行政区域，仿古一条街显示出襄樊悠久的文化。鱼梁州：中心区域内绝无仅有的旅游开发宝地。高新区樊城区鱼梁州襄阳区襄城区从襄樊市城市发展历程来看，以襄阳古城为中心，由南向北逐步推进。规划区是襄阳区位于中心城区的最南端，处于襄阳区与樊城区的交界处，小清河与汉江交汇处，是襄阳对接主城区，展示襄阳形象的南向门户。从规划区域位置来看，规划区处于三级地理核心，战略区位显赫。规划区占据城市的战略制高点，具有优越的区位，而现状却处于城市边缘区域。其现状职能与区位优势存在太大反差，急需通过更新改造进行提升。战略区位城市北部形象展示窗口襄阳对接主城的南门户襄阳樊城襄城三级地理核心襄阳区房地产特点襄阳区是襄樊的新城区，是区政府所在地及襄樊市出城的主要交通要道，所以被称为“襄樊市的北大门”，同时也正因为此，襄阳区正在成为是襄樊市新型的居住型城区。该地区住宅开发自2003年后发展较快，2009年更是占到襄樊市区住宅开发量的30％，发展态势良好。简而言之，该地区的房地产市场开发的主要特征可归纳如下：1、目前楼盘价位低于其他区襄阳区地理位置来说，很多人都觉得距离襄樊其他的商业圈较远，目前到人民广场可24路或16路直达，但今后万达的崛起，对于居住在襄阳区的市民来说有一定的局限性，因此在地段因素上直接造成该片区板块市场价格认同度较低。从某种意义上讲，很多的开发商已经看好此片区域的开放。目前已经在建的项目有：东方龙城、英伦华府、襄阳新城、襄洲一号和民发世界城。相比而言襄城和樊城，襄阳区房屋均价最低，但襄樊城中心土地日渐稀缺，土地供应形式呈边缘化特点，加之民发世界城在襄阳区大肆扩张，未来该片区房价一定会走高。2、项目开发以大盘模式为主体该片区土地价格相对较低，因此，在土地供应上相对充足，必然带来大手笔的土地交易。目前，襄阳区的房地产开发，以大盘模式为主导。可以看到的实例是紫荆花园，一共是5期，目前第3期在售。包括属于襄阳区的华立凤凰城，也是大集团大手笔，价格在3500以上。最近，民发在老西湾的大动作，在襄樊来说可以说前所未有。3、项目开发的素质日渐发展以襄阳区在以前开发的水岸丽湾一期来说，小区质量小区绿化和物业是最一般的，二期已经有了很大的改善，除了有正规物业进驻，小区还配备了电子楼宇系统，健身设备，绿化也有了改变。襄阳区大多数物业形态上以多层为主体，小区相对容积率较低，注重社区景观的塑造，在居住环境上面与城市中心楼盘竞争，体现了住宅郊区化的特点。英伦华府和东方龙城均因以往没有的物业特点去定位。英伦定位为英式风格建筑形态和设计；东方龙城为中式设计，购房者均可根据自己的需求去选择。从没有物业绿化到现在风格的变化，襄阳区房产日趋成熟。4、期待更多的大型房地产开发进驻襄阳去年襄阳区最大的楼盘属华立凤凰城了，华立集团属全国500强企业，在全国各地均有开发项目。民发集团襄阳区项目的启动，此次进驻襄阳，对襄阳区的房产有很大的影响，在襄阳区来说，是第一个比较大型的项目。无论从物业绿化等其他配套设施来说，是襄阳区前所未有的。5、襄阳区张湾片区改造除了今年的新项目英伦华府、东方龙城之外，最近又有新项目进驻襄阳区--新楼盘-襄洲一号，后年清河桥东化工厂搬迁之后，襄阳区的航空路改造即将开始，随后会有更大的发展。第二部分项目市场调研分析近几年襄阳区域内，房地产项目如雨后春笋般起步和发展，代表作有：左岸春天、紫荆花园、襄阳新城·沁园春、华立凤凰城、英伦华府、天润未来城、中房春园盛景、襄洲一号、东方龙城、民发世界城等。其中左岸春天、艺苑名邸、华立凤凰城等主要集中在春园路清河二桥附近，、民发世界城、紫荆花园、英伦华府、襄洲一号在航空路项目附近，区政府公检法家属院附近有东方龙城，交通路连接深圳工业园的有经成·红星城市花园。周边具体楼盘情况如下：左岸春天地产商：襄樊市普鑫置业有限公司项目规模：占地140亩建筑面积15万平米建筑形态：联排别墅、花园洋房、多层、小高层和高层。户型特点：采用欧陆建筑风格，退台式花园洋房入户花园、270度转角飘窗、6米挑高阳台、小高层观景电梯等项目优势：1、产品多样化，高层、多层、洋房、别墅，客户选择性较多，社区层次感较强。2、“国家安居示范工程”头衔是一个很大买点。3、建筑外立面较时尚多样化4、小区景观规划合理，客户普遍接受。项目劣势：项目地处清河二桥，区位相对偏远，周边配套相对单一。项目开发周期较长，开发商周转资金不到位，目前以开发4年时间。紫荆花园开发商：襄阳万厦置业有限公司项目简述：位于襄樊市襄阳区航空路北侧汉津路1号地块，东接汉津路，南连汉江一路，西靠小清河，北连永安南路，交通便利。项目规模：总占地234亩，总建筑面积为25万平方米，容积率1.8，绿地率30.5﹪，开发建筑面积近9万平方米，销售达到70﹪以上。70％的车库，500米商业风情街，项目优势：1、项目规模性较大，纯多层容积率相对较低。2、市场切入点较早。项目劣势：1、周边尚未开发，楼盘档次较低。2、景观绿化过于单一，前期物业基本未导入，安全性社区功能性味体现。3、周边基本无配套。英伦华府开发商：武汉市天行健房地产有限责任公司项目规模：该地将建成集中心商业区、休闲娱乐区、大型高层（18-24层）高档住宅小区为一体在襄阳乃至襄樊一流水平的综合性小区。项目规划用地总面积93000㎡左右，主要技术指标如下：总用地面积：38997㎡总建筑面积：97507㎡住宅面积：77589㎡；商业面积：10061㎡；容积率：2.83；建筑密度：26.34%绿地率：37.5%户数：881车位：936个项目优势：1、地处襄阳中心区域航空路上，化工厂的影响较小。周边配套较为全面，生活较为便利。2、多层、小高层、高层都有，户型配比较为全面。项目劣势：1、户型通透性不强。2、英伦风格的包装模式有点和项目周边不伦不类。襄阳新城沁园春◆开发商：襄樊九鼎房地产开发有限公司◆项目数据：占地200多亩，总面积达30余万方的大型高尚人文住宅社区。◆项目简述：襄阳新城”地处樊北新区，东临东风汽车大道及筹建中的襄樊国际会展中心，南至襄阳区，西接华中光彩、物流城、生资大市场商圈，北靠车城湖公园、江山新厂区。是由实力雄厚的业界资深地产运营商——襄樊正英集团、志强集团合作整体开发，占地200多亩，总面积达30余万方的大型高尚人文住宅社区◆项目优势：1、项目规模较大，距离襄阳区和二汽产业区都比较近。2、户型配比较为全面。◆项目劣势1、项目周边及自身配套太少，生活很不便利。2、项目北面市邓城大道，西面毗邻火车道，较为嘈杂。3、附近公交较少，出行较为不便。天润未来城◆开发商：湖北天润投资集团有限公司◆地理位置：襄樊市春园东路特1号◆项目简述：以家居文化广场、星级酒店、高档写字楼、主题商业步行街、SOHO办公、服务式酒店公寓等商业物业，打造约40万方超大规模的高档住宅。◆户型面积：主力户型是两室两厅，以80㎡--100㎡为主力户型。同时还计划建100㎡以上和50㎡的小户型。◆参考价格：销售价格为3500—3600元。◆项目优势：1、项目规模大，项目内配置会所、幼儿园、篮球场，配套较为齐全。2、项目外立面风格为现代都市风格，为广大客户所接受。3、户型配比较为全面，可选择性较强。◆项目劣势：1、周边以4S店及汽配店为主，生活配套不全面。2、门前国道车流量大，且主要是长途车辆，客户看房较为不便。华立凤凰城◆开发商：华立集团◆地理位置：襄樊市春园东路◆项目简述：总建筑面积20万平方米。由41栋住宅组成，其中6层的多层14栋；11层的小高层21栋；17层的高层6栋。并配套建设有商超、商业门面、幼儿园、大型会所、公厕、地下车库等设施。◆项目优势：1、华立品牌性较强，前期规划较为合理。2、产品多样化，高层、多层都有，小区配置会所及幼儿园。3、滨水社区，卖点丰富。4、推广方面，采取网上选房，较为新颖，客户互动性较强。5、与清河桥对岸的左岸春天、天润未来城呼应，形成一定规模的住宅群。◆项目劣势：1、周边基本无配套，项目自身配套商业太小，不能满足社区需求。2、户型设计部合理，通透性、采光度、方正度都不太好。3、项目所在地无售楼部，很大程度上流失了周边客户和路过的客户。第三部分项目地块简析对于任何一个地产项目来说，都要在城市发展的格局和背景下去进行考虑。也只有对地段的价值空间进行充分挖掘，才能深刻把握项目的特性和优势，规避不利条件，进而为项目的运营奠定一个良好的基础。对于项目的价值分析，以及对优势与劣势，机遇与挑战的综合衡量。对于项目的定位与整体性的显得尤为重要。依靠差异化、主体化、特色化的市场定位，通过对购房群体的深度把握，以及卓有成效的营销策划、整合推广，来实现项目的品牌价值和市场效应，进而实现开发效益，提升公司的品牌和社会美誉度。项目概况及技术经济指标项目位置：用地位于襄樊市襄阳区奔驰大道，项目周边交通发达，地理位置较为较偏。项目规划指标如下：总规划用地面积：93338平方米总建筑面积：186676平方米容积率：2.0项目SWOT分析项目的优势(S)（1）紧邻城市交通动脉交通路，交通和