沈丘县房地产市场调查报告

第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容商业市场分布及概况；商业市场项目具体状况（包括在营业和未开业项目）；大型购物中心的分布、业态和经营状况；重点商业街道的商铺具体情况（业态定位、规划设计、销售状况、经营管理等）；项目周边商业物业的经营状况；项目区域周边环境、消费力状况、居民分布状况；消费者购买力、购买习惯、投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理模式、主要营销手段、经营状况等。辐射沈丘商业经济的城市（阜阳、周口）的商业市场了解调查时间：2007年3月22日－2007年3月30日第二部分沈丘宏观概况一、沈丘宏观经济概况（一）、沈丘概况1、沈丘简介秦置项县，东魏改秣陵县，隋改项城县，明置沈丘县。沈丘是以周朝的沈国为名的，沈丘意为沈国废墟。这里历史悠久，已有1400多年的历史。古有“梁、宋、吴、楚之冲，齐、鲁、汴、洛之道”和商业一度繁荣的“小上海”之称。沈丘县位于河南省东南边沿，处黄淮平原，居颍水中游，属周口行政公署。东西宽32公里，南北长48公里，总面积1082平方千米，辖10个镇、11个乡。总人口约为130万人，其中城区人口＋流动人口约12万人。2、区位特殊，交通比较发达沈丘县境西邻项城；西北、北部接淮阳、郸城；东南与安徽省的界首、临泉毗邻，是河南省的东南大门和“海关”。借助漯埠铁路的升级提速，漯埠高速公路的全线贯通，沙颍河的通航，207、217线整修完成的天时和城镇化进程强力推进的优势地利，沈丘这片热土将成为河南省东南边陲一颗耀眼的明珠和要塞。北京、上海、南京、青岛可朝发夕至，郑州、洛阳、合肥、徐州可一日往返，沈丘已不再是史志上的“寝丘”，而一跃成为名副其实的内陆的“上海”。分析：区位上看，沈丘在是沟通豫皖两省的中间环节。在今天大发展中的阜阳，其商业经济能很大程度上辐射影响沈丘。在区域经济布局中具有东引西进的有利条件，有着十分重要的战略地位和较好的区位优势。交通上，区域范围内，交通要道穿越沈丘境内，这样商业经济就具有一定的辐射力及被辐射力。3、小结：沈丘的面积不大，人口不多，但其有较好的区域及交通优势。整体上看沈丘已经初步具备了商业经济发展的基础硬件条件。（二）、沈丘整体经济数据分析1、经济增幅较大，但总体经济水平仍然较低。近年经济增幅明显从2001年开始沈丘经济开始跨入高速发展时期，国内生产总值总体上是连年攀升。2001年沈丘实现国内生产总值27.9亿元，比2000年增长8.3％，2002年实现国内生产总值30.7亿，增长9.8％，2003年沈丘国内生产总值达到29.2亿，增长4.6％（受到洪涝灾害影响），2004年沈丘国内生产总值更是达到了创记录的39.4亿，增幅巨大，而在2007年政府工作报告中沈丘政府主要预期目标：GDP完成76亿元，增长15%；工业总产值完成88.2亿元，增长20%。分析：通过这几年的国内生产总值的统计可以发现，跨入21世纪沈丘经济得到了很快的发展，尤其是04年至今，沈丘国内生产总值都以两位数增长，城市经济发展潜力较大。综合经济有待提高沈丘县综合经济实力较差。2001年沈丘县在河南省110个县市排序中位居76位，在周口市各县中位列第7位，人均国内生产总值仅为346美元，分别占全国平均水平的35.9%、全省平均水平的44.6%、全市平均水平的72.8%。按照十六大提出的到2020年实现国内生产总值翻两番、达到人均3000美元的目标计算，沈丘需要翻三番，必须保持年均13.3%的增长率。2002年沈丘人均工业增加值只有970元，比全国水平少2669元、比河南省平均水平少1637元、比周口市平均水平少138元，因此工业化水平还很低。沈丘县作为一个农业大县，农村常住人口所占比重较大，2002年城市化率仅为9.8%，低于全国水平28个百分点，低于河南省平均水平16.9个百分点，低于周口市平均水平1.2个百分点。分析：沈丘在与其河南省、周口市综合经济排名中，可以得出沈丘与周口市、河南省乃至周边皖北城市的经济总量上存在较大差距，说明其在豫东南、皖西北区域的经济地位还比较低。2、近年三次产业结构变化不大分析：从以上的资料可以看出，沈丘市的近几年的整体产业架构上并没有较大的变动，特别是在确定工业兴市的策略之后，第二产业的总量更是有较明显的增长。五年来，经济持续、快速、健康发展，综合实力明显增强。三次产业比例为32.2：38.9：28.9，二、三产业的比重明显增加。与“九五”时期相比，实现了总量持续增加、结构逐步优化、质量效益不断提高。沈丘改革开放以来，农业上是著名的商品粮生产基地，生猪外贸出口基地，槐山羊板皮出口基地和黄牛生产基地，又催生了芝麻、花生、三粉、三辣、瓜菜、林果家禽生产基地。工业与民营企业形成了机械、食品、轻纺、化工、建材、制革六大支柱产业和金丝猴、新亚、三禾、万象、万园、华领、裕降、福华八大企业集团，沈丘还是全省命名的五个“建筑之乡”之一。在沈丘这片热土上逐鹿争雄，能在此拥有一份地产，不失为最佳选择，可谓是创业的名、利双赢，功德无量，事半功倍，虎柄史册。3、商业零售业发展势头较好商业零售贸易业零售额108369万元，比上年增长12.5％；餐饮业零售额21796万元,比上年增长7.9％。各类集贸市场成交活跃，全年成交额8.97亿元。预计2007年社会消费品零售总额完成25.5亿元，增长18%。分析：沈丘在商业零售方面的增幅近年一直在保持增长，表明沈丘的商业零售市场的发展趋势较好，对本项目有一定的支持作用。4、房地产投资和商业物业投资情况当地房管局没有详实资料，但据了解，近几年本县几乎没有商业地产的投产，只有2004年开发了恒瑞步行商业街（3万平方米），去年新开发了富都财富广场（约10万平米）。分析：沈丘的商业地产仍不发达，各年总体的投资额度偏小，据房管局人员介绍，近年本县几乎没有新的商业地产的投产，可以说本县的商业项目处于一个较为低级的发展阶段。5、小结沈丘位于安徽和河南的交界处，交通较为发达，与商品集散城市阜阳及周边中小城市的来往都非常方便，基本具备成为三线城市商业经济发展的交通条件；且近年沈丘经济发展劲头较好，各项的经济指标均有较大的幅度的增长；但是其总量相对较小，加上其市区人口偏少、城市商业等方面积累有限等因素，整体上说沈丘的商业市场还需要一定时间的培育。（三）、沈丘消费力水平分析1、近五年社会消费品零售总额及变化趋势分析：沈丘的消费品零售总额每年都以约两位数的增幅增长，但由于其基数较小所以增长的数值较小，其总量也偏低，预计本市的消费力对本项目的支持度稍有限度。2、市民可支配收入分析分析：从图表可以看出，沈丘城镇人均的可支配收入增幅较为平稳，但由于基数的不断积累，其绝对的增幅正在不断的加大，反映沈丘市民的生活水平正在提高。3、小结：总体来说沈丘的人们的收入及消费水平正在提高，但由于之前的基础较为薄弱，人口少且经济总量偏低，所以总体上看，沈丘的经济消费总量能够支撑的商业规模十分有限。二、城市规划（一）、总体发展规划沈丘县中远期以向东（行政文化新区）发展为主，确立了“以县城为中心，以重点镇为支点，以过境公路干道、铁路、高速路、沙河航运为网络，建制镇率先隆起，幅射乡镇，‘东挤西抗’”的城镇化发展战略。在县城建设上，建立了“两大组团，四大分区，以沙河景观带和漯埠铁路、漯埠高速路为横轴，以迎宾大道、西环、东环路和曾康路、闸南闸北路为纵轴”的基本构架。分析：根据沈丘的规划可以得出本项目所在的区域主要是以县城为中心发展，依托商业经济发展将对商业物业有一定的需求，做为商业经济发展的一个载体，商业市场将有一个上升发展的空间。商品上升发展的需求必将带动商业物业的更新换代。（二）、交通规划今年在加快城镇化进程上实施了六项工程，五件大事。即曾康路开发建设、建行、东关路改造、农贸市场开发、迎宾大道设施完善、大闸公园招租和付井镇、赵德营、纸店、白集、洪山小城镇局部隆起战略的开发性实施。自县城至界首市不到40公里的陆、水北路段内，三桥三闸如长虹卧波，火车站、两个高速公路出口和槐店、刘湾港吐银纳金，使沈丘成为“风水宝地”的现实已近在眼前。曾康路的开发建设工程正是这块风水宝地建设中的一颗钻戒。分析：沈丘路网规划外延内扩同时进行，商业经济快速发展中的城市对其辐射力日益加强，商品经济流通更加快捷。沈丘交通路网的改善对本项目的发展提供了最基本的交通支持。（三）、城市配套发展规划工业园区和科教文卫开发区，平行于迎宾大道，西接商临路207线，具有良好的区位优势。拆迁安置完成后，这里电力、供排水、通讯、电信、供气、供热等项基础设施高起点一步到位，开发带已整平为一片待开发的处女地，一干渠的清淤整修改造，已着手实施。高标准设计的详规已显现出，“小桥流水，垂柳成荫，高楼林立，道平路直，灯火辉煌”的诗情画意。分析：可以看出沈丘正在规划完善其市内配套和城市环境，尤其是东部行政文化新区、工业园区和科教文卫开发区的兴建实施。这将提升沈丘成为金融、商贸、加工、仓诸和集科、卫、文、艺、餐饮、娱乐于一体的“物流、信息流、资金流、新潮意识流”的聚集地和沈丘对外开放的幅射源。虽说本项目位于老城区的二级商圈带，但受综合商业经济发展影响，这对本项目还是一个利好的消息。三、总结1、从经济发展上看：沈丘的经济以工业为主，第三产业落后。就近年各项经济指标变化情况开看，沈丘经济发展还算可以，有一定发展空间。但是其基础较为薄弱，人口与面积规模较少，所以就目前看其经济总量，与周边的城市仍然有一定的差距。沈丘经济包括商业发展速度一般和发展潜力较大。长远来看对本项目的发展有较大支持作用。但其经济总量少，单靠本地商业市场短时间内无法很大程度消化本项目。2、从人们生活水平上看：得益于经济的快速增长，人们的生活水平也水涨船高，直接带动了消费水平的攀升，促进了商业的发展，但是也存在着市场规模小，消费总量不高，对商业支撑力度不够的问题。3、从城市规划上看：沈丘城市环境、县内配套设施将被进一步改善，城市吸引力被加强。另一方面，沈丘将加强完善该县县区、乡村路网交通，加大基础设施投资。加强经济环境的自我完善，为经济的持续发展做基础准备。从商业市场的发展特点来看，这对本项目有较大支持作用。第三部分沈丘城市商业市场整体发展分析一、沈丘商业发展概况（一）、沈丘商业发展历程1、沈丘商业及商业发展历史我们将沈丘商业的发展分为三个阶段：1）、第一阶段：“马路经济”阶段（1978－1991）由于受当时经济发展水平、交通条件的限制，这个阶段商品种类单调，商铺起点底，资金规模小，交易量小，流通尚不发达，商业形态存在于街道两旁的临街街铺中。2）、第二阶段：百货业和小型集贸专业市场并存（1992－1996）1992年，邓小平视察广东、深圳，发表了著名的“南巡讲话”。为全国商业发展注入了强心剂，这一阶段是沈丘商业较快发展期。本阶段商业物业形式：以百货大楼和专业集贸市场为主，临街商业网点为辅。但以现在眼光来看，本阶段沈丘商业存在以下不足：1、规模小，经营品种单一2、商业业态规划不合理，业态比例结构不适应市场需要3、商业市场网点辐射范围小，仅满足周边居民日常生活需求4、网点（尤其是商场）内部规划不适应人性化的需求5、商业管理和物业管理落后6、国有管理体制，负担重，效率底，对市场反应慢7、经营档次底，购物环境差3）、第三阶段沈丘零售商业日渐集中，专业市场发展体系脆弱（1997－至今）。传统的第三阶段商业模式特点为：1、规模大，商品种类丰富多样2、商业业态规划基本合理，业态比例结构规划逐步适应市场的需求3、商业辐射范围逐步扩大，逐步成为区域商业的核心4、商场或小规模专业市场规划基本合理，适应人性化的需求5、商业管理和物业管理能保证商场或专业市场的持续经营，但同时也存在诸多问题6、基本向集购物、休闲、娱乐于一体的复合型商业靠拢，但还不能很大程度上满足多层客一站式的需求现今沈丘商业大部分以中低档次商品为主，产品种类不甚丰富，主要以满足当地市民为主，且其在经营管理方面较差。但目前沈丘也已初步