松滋房地产调研报告

佳地地产策略松滋市房地产市场调研报告佳地地产策略佳地地产策略第一章宏观环境一、松滋经济运行状况1、城市概况2、经济发展状况2.1GDP总量及增幅2.2产业结构分布状况2.3社会固定资产投资3、松滋居民收入与消费状况3.1居民收入水平3.2居民消费状况二、城市规划发展目标1、城市规划2、松滋经济发展趋势第二章地块与区域一、地块概况1、地块基本情况2、区域规划指标3、规划建设情况4、周边环境状况4.1路网交通4.2生活配套4.3景观资源佳地地产策略二、地块优劣势（SWOT）分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析小结第三章房地产发展环境一、松滋房地产发展状况1、土地供应状况2、供销状况3、价格状况4、松滋城区中观市场方面5、松滋市房地产发展展望第四章市场供给一、松滋城区市场供应状况1、在售楼盘基本状况2、市场供应综述二、微观市场供需分析1、户型供需状况2、住宅价格状况佳地地产策略2.1单价情况2.2总价情况三、区域典型项目分析1、典型项目基本情况2、典型项目综合分析2.1总体规划布局2.2各项目户型创新供应2.3各项目配套情况2.4建筑与园林规划风格2.5项目主要卖点分析2.6客户特征小结第五章总结佳地地产策略第一章宏观环境一、松滋经济运行状况1、城市概况松滋市位于湖北省西南部，隶属荆州市管辖。国土总面积2235平方公里，共辖16个乡镇2个开发区，23.5万户，人口89万。东临荆州，西连宜昌，南接武陵，北滨长江，是一座集工业农业商贸旅游于一体的新兴城市。2012年实现地区生产总值151.29亿元，比上年增长23%；三次产业结构比调整到20.5：44.1：35.4；完成全社会固定资产投资135亿元，增长40%；实现社会消费品零售总额73.15亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入15229元，增长15%；农民人均纯收入8975元，增长17%；城镇化率达到40%，低于全国51.5%的平均值。2、经济发展状况2.1GDP总量及增幅年度200720082009201020112012GDP(亿元)57.456780.1892.8121.6151.3增幅——14%15%15%23%23%上表显示，松滋市GDP以年均18%的速度的大踏步持续增长。2012年政府工作报告标明：2013年达到地区生产总值180亿元，可比增长19%。2.2产业结构分布状况年度第一产业第二产业第三产业200827.634.338.1200927.435.237.4201025.637.337.1201122.139.638.3201220.544.135.4佳地地产策略上表显示，松滋市第二产业占比重超过第一和第三产业，说明其城市功能目前主要是以制造业为主。其缘由是松滋白云边酒厂和矿业钾都的影响。第三产业所属的配套和服务业功能还有较大的提升空间。2.3社会固定资产投资年度20082009201020112012投资额（亿元）38.353.7676.896135增幅——40%43%25%40%松滋市近五年社会固定资产投资规模增长迅速，平均增幅约37%。表明松滋近几年来城市开发投资建设力度明显加大。3、松滋居民收入与消费状况3.1居民收入水平年度20082009201020112012城镇收入（元）1100012697134001416715229增幅——15.42%5.60%5.70%7.50%农村收入（元）48725433645876318975增幅——12%18.0%18.1%17.6%2012年，松滋城市居民人均可支配收入为15229元，农村居民人均纯收入8975元（2012年全国城镇人均收入为24565元，全国农村人均收入为7917元）。城镇收入低于全国标准主要是由于松滋城市化的发展瓶颈导致了城镇人均收入水平低。松滋市城乡居民人均可支配收入目前虽然低于国家标准，但保持着稳健而持续地增长。3.2居民消费状况2012年松滋城市居民人均消费支出为9399元，农村人均生活消费支出4205元，其中用于衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。佳地地产策略数据显示，受总体收入水平的制约，其消费也处于较低水平，其消费主要也在衣着、食品及日常用品方面，收入水平与生活质量有待提高。注：以上涉及数据均来自松滋市历年政府工作报告。二、城市规划发展目标1、城市规划2011年松滋市政府确立了松滋市城市规划发展目标：利用松滋市的自然山水条件，疏理城市水系山脉，将绿化、水体与城市建设紧密联系，中心城区形成“一带、二轴、三心”的城市空间结构。其中“一带”是松滋河滨水绿化带；“二轴”是以民主路和乐乡大道为城市空间轴；“三心”是依托西城区新建市民中心形成城市新中心，完善旧城城市商业中心，配套建设东城区中心。中心城区按照城市用地的特色和城市发展要求划分为5个功能区：老城片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区，中心城区各类用地按片区功能进行布局。规划期内主要发展城东片、城西片、城南片紧靠松滋西河一带。2、松滋经济发展趋势一批事关长远发展的重大项目落户或取得明显进展，松滋核电项目预可研通过专家评审，湖北宜化、武汉凯迪、葛洲坝集团、香港丽源科技、杭州芭蒂娜服饰、广东温氏集团等一批大集团、上市公司、知名企业在松滋投资兴业。连续三年开展“项目建设年”、“项目建设提速年”、“项目建设见效年”活动，白云边工业园、飞利浦国外生产线引进、双七水泥、丽源科技、凯迪生物质发电等一批重点工业项目相继竣工或在建，倍受松滋人民关注的江南高速公路、荆松一级公路西段、车阳河综合码头投入建设。“一区四园”集聚效应进一步显现。临港工业园累计完成投入3.88亿元，整体优势正在凸显；城东工业园累计完成基础设施建设投入2.5亿元，建成区面积达到3.5平方公里，入驻企业37家；城北工业园实现二次规划满园，落户各类企业45家；刘家场矿产品工业园定位进一步明确，入驻企业12家。可以肯定，未来几年内，松滋综合经济发展将在现有基础上进一步提速。佳地地产策略综上所述，中国宏观经济在世界经济波动不稳的情况下依然保持良好的发展势头，政局稳定，社会和谐。松滋经济已步入持续、健康、快速发展的轨道，城市综合实力正在不断增强。城乡统筹协调发展，城市化率、居民收入与消费能力不断提高，这一切利好因素也必将推动松滋房地产业的向前发展。佳地地产策略第二章地块与区域一、地块概况1、地块基本情况地块位于白云路（旧称二环路）与高成大道交汇处，距商业中心约3—5分钟车程，北接中国移动分公司、南临高成大道、西靠民居，东沿白云路，约呈正方形布局，地势平坦。2、区域规划指标该区域被规划为新的居住片区，正是这一规划使得城市西南片区的发展方向变得更为明朗——大量新的住宅小区立址开发，将促使该片区的居住功能早日形成。3、规划建设情况该区域现有广银·翡翠城、上尚城、嘉禾御景、阳光首府、鑫泰·中央天城等在建中高品质大社区，有锦绣江南、金龙华城等中小户特色楼盘，区域人气正在逐渐上升。交通、生活等各项配套也正在逐渐完善。佳地地产策略4、周边环境状况4.1路网交通地块周边城市主次干道密布，交通通达性强，白云路贯通南北，与高成大道、乐乡大道、金松大道相交，连通民主路、贺炳炎大道，形成“三纵三横”交通网络。松滋的公交线路较为落后，地块附近暂时只有一路公交车在距离地块北200米处停靠。4.2生活配套目前地块周边已有黄杰小学、松滋一中、松滋三中、白云市场、建设银行、中医医院等生活配套设施。4.3景观资源地块西南侧远眺半山，东北侧与商业中心区及松江相望，南侧已规划广银·翡翠城中高档住宅小区，周边可利用景观资源有限。佳地地产策略二、地块优劣势（SWOT）分析1、优势分析地块规整，地势平坦，项目可直接启动；西南及南面视野开阔，高处向东可远眺松江；西侧有公园绿地，将来有升级成为区域性“绿肺”或“天然氧吧”的可能；路网便利，距商业中心5分钟车程，生活便捷；拥有重点中学——松滋一中、松滋三中的教育资源优势；地块周边3公里范围内已开发及正在开发的楼盘众多，区域性开发热度正在形成，对本地块的开发具有极大的带动作用，给片区带来利好消息，区域投资价值与升潜力看好；2、劣势分析地块面积不大，与周边项目相比没有规模开发优势；区域市场竞争激烈，且目前不具备品牌开发的号召力；景观资源缺乏，东面江景将会因沿线地块的开发而使本就少有的景观价值降低；3、机会分析目前该片区已成为松滋的开发建设、置业投资的热点区域之一，随着白云路、玉岭南路、高成大道和乐乡大道的市政配套设施日益完备，片区生活环境的改善，使地块区域居住价值不断提升；地块周边居家氛围正在形成；4、威胁分析松滋城区市场供应量大，产品丰富，竞争环境日趋激烈。本地块开发的直接竞争对手众多。东侧上尚城、金龙华城、锦绣江南及南面广银·翡翠城项目的开发，将会分流大量客户；松江路沿线的一线江景资源及有着规模开发优势的玫瑰湾项目也将会吸引置业者关注。产品与客户之争不可避免；佳地地产策略小结：依山傍水，资源丰富，经济发展势头稳定，已培育“吃在松滋、住在松滋、旅游在松滋”三大品牌，为区域房地产发展创造了有利条件；随着规划的调整，市政配套设施的完善，以白云路—高成大道—民主路—乐乡大道围合的城市西南片区将会成为人气旺盛的大型居住片区；地块不具有景观及规模优势，市场竞争越来越激烈；如何发挥优势、规避劣势，把握机会、发现市场需求点，从而形成差异化竞争，是本案地块开发的关键。佳地地产策略第三章房地产发展环境一、松滋房地产发展状况为预防房地产出现过热现象，国家政府对房地产市场进行宏观调控，通过强化税收、信贷、土地调控，加强廉租房和经济适用住房建设等措施，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，控制并遏制房价上涨幅度。但实际效果并不明显，各地房地产仍然保持较为强劲的发展势头。随着国民经济的发展，城乡居民收入水平的提高以及全国城市化进程的加快，全国房地产在经历了2012年的短暂低潮后，于2013年开年便一路高歌猛进，房地产业已成为推动国民经济发展的重要产业之一。1、供销状况2012年7月1日，松滋市商品房销售开始实行网上备案，当月商品房可预售面积为214280㎡（包括旧有销售楼盘和新增预售楼盘）；2012年，松滋市商品房实际销售面积142838㎡。2013年1月—4月，松滋市新增商品房预售面积93568㎡。包括锦绣江南开盘，阳光首府加推2#、5#楼，嘉禾御景加推3#、4#楼等。2、价格状况年度2009201020112012多层住宅（元/㎡）1544221533093530增幅——43.4%49.3%8.7%高层住宅（元/㎡）2031268037514020增幅——31.9%39.9%7.2%松滋市城区房地产起步于2007年，在2010和2011年得到迅猛增长，年涨幅都在40%左右。2012年受大环境影响，增长缓慢，但仍有8%左右的上涨。2013年4月份，松滋商品房销售方面，多层均价3565元/㎡，高层均价4033元/㎡以上价格数据来源于松滋市房地产市场信息发布平台。佳地地产策略3、松滋城区中观市场方面供应出现井喷。2012年城区住宅供应出现井喷现象，商品房批准预售面积达到15万方左右，较2011年增长达64％。主要是由于嘉禾御景、阳光首府、鑫泰·中央天城等大型楼盘入市销售。需求大幅增长。2012年需求方面也表现出大幅增长态势，商品房销售面积为12万方，同比增长幅度高达41％。销售价格基数高，稳步增长。2012年松滋城区住宅成交单价保持了平稳增长，且价格数基数较高普通多层住宅3500元/㎡,高层住宅3900元/㎡。城南作为居家区域，环境优越、交通不断完美，“住在城南”开始得到市民认同。4、松滋市房地产发展展望市场供应充足，房地产市场健康、稳定发展。市场需求的扩大，土地供应及开发量随之增加，市场趋于理性，近期出现大的市场波动的可能性不大。房产需求进一步加大，房价进一步走高。按照“十二五”规划，到2016年，松滋的城市化率将达到47%，即每年将有4.5万农村