台湾城整体定位策划方案

专业创新·责任专注海世界·台湾城——整体定位策划方案专业创新·责任专注2第一部分项目市场分析第二部分项目定位第三部分项目整体规划思考第四部分项目营销部署建议第五部分项目定价分析专业创新·责任专注第一部分项目市场分析防城港市城市解读防城港市港口区区域解读房地产市场分析3专业创新·责任专注城市解读4专业创新·责任专注防城港城市性质定位：沿海主要的港口城市，环北部湾地区重要临海工业基地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，现辖港口区、防城区、上思县、东兴市,总面积6181平方公里,总人口近90万。5专业创新·责任专注预计2012年，北部湾经济区连接各城市高速路及城际铁路竣工并使用，将形成一小时生活圈，极大的带动防城港经济及地产业的发展《广西北部湾经济区发展规划》指出：防城港市是“一轴两翼”中“一轴”九个核心城市之一按大城市规模建设2020年防城港市中心城区人口达100万人6专业创新·责任专注7新城市规划推出及行政中心迁移将防城港城市空间发展机会向东南面推进•新城市规划（2008-2025年)强调“城区主要向北、向东及企沙方向拓展•总体布局：形成“一核（沙潭江核心区）、两湾（东湾、西湾）、六组团（防城组团、渔万组团、西湾新城、江山组团、公车组团和企沙组团）”发展空间结构。7注：资料来自防城港城市总体规划专业创新·责任专注8防城港市在未来3-5年将迈入快速发展阶段关键词：经济工业港口旅游根据以上城市规划我们预测：专业创新·责任专注城市2008年全市生产总值人口总数﹙万人﹚财政收入固定资产投资完成全年城镇居民人均可支配收入防城港市212.18亿元84.7621.92亿元146.05亿元14364元北海市313.88亿元157.7227.03亿元200.31亿元13989元钦州市377.4亿元364.5132.01亿元248.9亿元14106元玉林市605.92亿元641.7347.75亿元290.69亿元14156元南宁市1316.21亿元691.69191.17亿元693.44亿元14446元防城港市经济在北部湾众多城市中现处于中低水平注：资料来自广西统计年鉴关键词一：经济现状9专业创新·责任专注95901098912090143522.0%14.6%10.0%18.7%18.40%16.9%03200640096001280016000200320042005200620072008元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP年增长率防城港全市历年人均GDP发展状况防城港全国全区南宁钦州北海玉林人均GDP（元）25375226401496619142117402009310770较上年增速（%）18.4%——11.7%12.8%14.4%15.4%11.8%注：资料来自各市政府工作报告800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系防城港因人口基数原因人均GDP位于较高水平关键词一：经济现状10专业创新·责任专注防城港人口基数较小，随着经济的发展，外来人口增长较大。人口的预期发展将有效支撑防城港市需求更多的物业城市人口的预期发展将体现市场的未来容量464949.8550.7410065020406080100200520062007200820152020万人20052006200720082015202008年末，防城港市中心城区人口为51万，规划至2020年达100万，预计平均每年增长约4万人口，以三口之家计算，每年约要消化1.3万套物业关键词一：经济现状未来11专业创新·责任专注关键词二：工业现状1、2008年防城港工业产值达到327.51亿元，增长43.9％，规模以上工业总产值突破200亿元，达到277.18亿元，增长50.9％；2、规模以上企业200多家，其中包括核电集团（09年开工，已完成前期投入78亿元）、中粮集团、大海粮油集团等中大型企业落户防城港。防城港市工业规模雏形初成核电集团开工现场12专业创新·责任专注关键词二：工业未来超大企业驻防，极大的促进城市经济，带来可观的人口增长及消费增长武钢集团2008年9月，钢铁基地项目启动，计划注册资金440亿元，建成千万吨的钢铁基地。届时将带来近配套项目近100家企业（2009年10月发改委宣称，项目启动预计暂缓一年左右）根据专家测算，1000万吨的钢铁企业及配套产业会带来100万的城市人口与之配套才能正常发展。13专业创新·责任专注关键词三：港口现状防城港目前拥有码头泊位35个及20万吨级专用码头一个，累计，08年港口年货物吞吐量达5628.8万吨。未来09年6月，投资7亿多元的防城港东湾10万吨级航道和第五港区501—502号泊位同时开工，工期2年，这些泊位和航道的建成，将使防城港年新增3000万吨以上吞吐量，为防城港向亿吨大港及迈进打下坚实的基础。国际化港口码头发展促进物流贸易、工业园发展14专业创新·责任专注关键词四：旅游现状十万大山金滩漂流（红河谷）大平坡防城港丰富的旅游资源将带动旅游地产业的发展防城港市2008年旅游总收入96022万元,同比增长28.7%，占总GDP的4.53%15专业创新·责任专注未来关键词四：旅游《北部湾旅游发展规划》：防城港属于核心发展区之一，主打滨海休闲度假、山水生态旅游《北部湾旅游发展规划》指出：整合环北部湾六市旅游资源打造无障碍旅游，大力发展滨海旅游业江山半岛面积208平方公里，是广西最大的半岛，为防城港五大旅游基地之一，目前在开发中，预计2012年全面开放16专业创新·责任专注城市解读----宜居、旅游度假、国际化物流港口的城市发展，支撑房地产市场的向多元化发展，物业类型需求多元化。防城港市为北部湾重要城市之一，但区别于以旅游业主发展的北海及与以工业主发展钦州，工业发展和旅游业发展同时迈进，这必然带来工业人群及旅游人群的客户群体，带动地产业向多元化发展城市发展与项目发展启示防城港房地产市场人群细分将出现旅游度假、居住、办公、投资多种价值取向，为本项目发展方向提供更多的选择。17专业创新·责任专注区域解读18专业创新·责任专注港口区工业园区总规划面积1.7万亩园区已发展成为全国较有影响的磷酸生产基地和最大的磷酸出口基地，总年产值超2亿元目前入园共有58家，其中有万鑫钢铁厂、防城港电厂等大型企业进驻。港口区发展定位为钢铁基地、水产品深加工基地和铁路、高速路、港口的出海大通道19专业创新·责任专注港口区规划以工业及仓储物流为主，地块位于规划配套的住宅及办公用地上工业用地本案仓储物流用地1.项目地块位于规划配套的住宅及办公用地上，为纯居住区，利用于地块的开发2.向北为老城区、新行政中心，向东南为工业园及仓储物流，地块为衔接行政及工业的咽喉居住用地行政办公、商业金融用地旅游用地20专业创新·责任专注片区解读深水港口、出海大通道等得天独厚资源，港口区定位为以钢铁基地为主的工业园，充分利用目前利好的政策宏观环境，进一步开发，港口区将得到较大的发展及提升。区域发展与项目发展启示项目处于于新行政中心与港口区工业园、旅游区的衔接地带，证明其具有开发多种物业的可能性（包括公寓、办公、酒店、住宅、商业等）21专业创新·责任专注防城港房地产市场分析22专业创新·责任专注防城港房地产宏观分析23专业创新·责任专注防城港历年房地产投资0.681.211.572.65.4216.4129.22106.16%72.94%29.75%65.61%108.46%202.77%78.10%0510152025303520022003200420052006200720080.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%开发投资额（亿元）增长速度防城港市房地产投资呈增长趋势，北部湾规划通过后，07-08的投资呈现突飞的趋势防城港房地产开发投资额04-08年增长速度较快，特别是06-07年均超过100%增长率08年度由于整体经济的影响，增长幅度稍有下降24专业创新·责任专注资料来源：《广西统计年鉴》07年投资在08年得到很好的体现，销售额增长达154%，销售面积达46.43万㎡防城港历年商品房销售额1.231.252.124.3611.081.60%69.60%105.00%154.70%024681012200420052006200720080.00%50.00%100.00%150.00%200.00%年度销售额（亿元）增长速度防城港市商品房住宅面积年份销售面积2007年11.2万㎡2008年46.43万㎡25专业创新·责任专注防城港历年销售价格772120314401591238255.80%19.70%10.10%49.70%050010001500200025003000200420052006200720080.00%50.00%100.00%销售均价（元/㎡）增长速度资料来源：《广西统计年鉴》防城港商品房售价从07年到08年上涨达791元/平米，市场量价齐升防城港销售价格处于较低水平，05-07年总体增长幅度较低08年销售价格上升较快，涨度达49.7%26专业创新·责任专注土地开发计划年份商品房建设（公顷）经济适用房（公顷）廉租房(公顷)201053.825.031.91201156.265.502.20201255.066.302.60合计165.1416.836.71住房开发计划年份商品房建设（套）建筑面积（万㎡）经济适用房（套）建筑面积（万㎡）廉租房(套)建筑面积（万㎡）201010550103.7113408.055702.86201111045108.6214658.806603.30201210980106.22168010.087803.90合计32575318.55448526.93201010.06在未来三年内，预约开发土地165.14公顷（约2477亩），商品房开发3.2575万套，建筑面积达318.55万㎡，市场竞争压力较大。数据来源：防城港市城市住房建设规划（2008—2012年）防城港房地产2010-2012年房地产开发计划27专业创新·责任专注住宅部分市场调查28专业创新·责任专注在售项目分布图龙光阳光海岸向南居蓬莱家园红林海湾逢时商业大厦西湾恒信花园欧景蓝湾西湾上城海悦华府海景苑新行政中心万基中央公馆本案和德国际万代财富广场碧海紫金城海天云都桂海东盟新城29专业创新·责任专注在售楼盘一览表（一）区域楼盘名称占地面积（亩）总建面积（万㎡）容积率总户数物业类型建筑风格项目附近龙光·阳光海岸11751501.998——别墅、多层、高层、商业、酒店、办公楼欧洲红林海湾62123.26948别墅，6F多层，高层现代桃花湾广场周边项目桂海·东盟新城50194.79101418+1F小高层，23+1F高层现代西湾·恒信花园608.51.95500别墅，11F多层，17-18F小高层及23F高层现代向南居·蓬莱嘉园223.42.345611F小高层现代西湾上城5311.583.0896017F小高层、高层现代海悦华府53.29.1115526F高层公寓现代碧海紫金城100162.546F多层，11F小高层和高层现代海景苑102.01007F多层现代从以上的市场供应物业来看，市场基本以11层+18层为主，部分单体楼为26层。预计今后市场将会出现11层+18层+32层以下的组合物业一、产品篇万联行提示30专业创新·责任专注在售楼盘一览表（二）区域楼盘名称占地面积（亩）总建面积（万㎡）容积率总户数物业类型建筑风格新行政中心区欧景蓝湾1303.57.91——6F多层公寓，23F高层，别墅现代风格逢时商业大厦9.87.556026F商业住宅高层现代万基·中央公馆353.050015-18F高层欧式老城区和德国际73.67.9136021F商业住宅高层现代海天云都1.562.72524826F商业住宅高层现代万代·财富广场5.72.