物业管理课件

烟台大学经济与工商管理学院物业管理联系方式E-mail:[e-mail]烟台大学经济与工商管理学院物业管理考评规则期末成绩占70分，课堂成绩占30分其中：平时作业15分课堂成绩10分考勤5分烟台大学经济与工商管理学院物业管理课程内容第一章绪论第二章物业管理的理论基础第三章物业管理公司第四章业主自治管理第五章物业管理招投标及合同第六章早期介入与前期物业管理第七章物业综合管理第八章房屋维修管理第九章物业设备管理第十章物业租赁管理第十一章物业管理企业的财务管理第十二章不同类型物业的管理烟台大学经济与工商管理学院物业管理第一章绪论范例：房地产业是万科集团的龙头产业，在房地产市场萧条的情况下，万达利用自身优势走出了一条房地产经营与管理、商贸经营与资源重组联动、互补的创新之路，从而改变了传统房地产业的运营模式，实现了以房地产为龙头的多元化发展，并在大规模的开发经营中，形成了开发、设计、物业管理一条龙的的整体优势，成为中国房地产业的一个亮点。烟台大学经济与工商管理学院物业管理房地产“物业”、“不动产”：房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产，它包括土地、建筑在土地上的各种房屋以及与房屋有关的权益。房产：固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产：作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。房地产物权：包含在房地产中的权益，包括物权人在法律规定范围内所享有的房屋的所有权，又包括其占有土地的使用权。烟台大学经济与工商管理学院物业管理房地产市场与分类概念：是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和。分类：按房地产的实物形态划分按地产的的交换层次划分按房地产交换方式划分按交换物的性质划分烟台大学经济与工商管理学院物业管理房地产经营与管理概念：是将房地产当作商品，从而对这种特殊的商品进行的一系列盈利活动和管理活动，房地产企业通过这些活动来获得一定的利润或经济效益。分类土地开发经营活动房地产建造经营活动房地产买卖经营活动房地产租赁经营活动房地产售后服务经营活动烟台大学经济与工商管理学院物业管理本章内容物业物业管理概述烟台大学经济与工商管理学院物业管理第一节物业一、物业的含义《宋刑统》卷13《户婚律.典卖指当论竞物业》转引唐代敕文：“应典当倚当物业，先问亲房。亲房不要，此问四邻。四邻不要，他人并得交易。”单元性房地产estateproperty财产资产拥有物所有物土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物，以及相应的物权烟台大学经济与工商管理学院物业管理二、物业的性质及分类（一）物业的性质1．自然属性固定性－－管理或服务的分散性久远性－－管理的长久性个别性－－管理上的区别性烟台大学经济与工商管理学院物业管理2．经济属性商品性稀缺性保值增值性固定投资性大量投资性地段性社会经济位置的可变性3．法律属性对政策法规的敏感性“权利束”性物业的相邻性烟台大学经济与工商管理学院物业管理案例【案情】王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。烟台大学经济与工商管理学院物业管理（二）物业的分类按物业管理的特性，国际上比较统一的分法为：①居住物业；②商业物业；③工业物业；④特殊物业。烟台大学经济与工商管理学院物业管理第二节物业管理的概述一、物业管理的产生和发展（一）物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。真正意义上现代的物业管理模式起源于20世纪初的美国物业管理专业组织的产生从业人员资质化烟台大学经济与工商管理学院物业管理（二）现代物业管理的概况1、我国的物业管理（1）起步发展的三个阶段A.起步阶段B.休眠阶段C.复苏及发展阶段1981年3月10日，深圳物业管理公司成立1993年，深圳市物业管理协会正式成立1994年4月建设部颁布了“城市新建住宅小区管理办法”2003年5月28日，国务院颁布《物业管理条例》（2）目前物管行业存在的六大隐忧烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题一：建设管理难分开——房地产商“违约”物管公司“买单”【案例】：购房者张先生办理完入住，生活了一段时间后才发现，开发商为了使房子好卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售，社区内不仅增加了很多陌生人，就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告骚扰，一点也没有家的感觉。诸如此类，房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者，逃避应承担的义务。烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题二：房屋资产难升值——劣质物管令人忧【案例】：家住东三环的陈先生说：“当初买的那套房子花了７０多万元，户型和位置都不错，但由于物业管理差，几个买主来过之后都摇着头离开了，最终房子以６０多万元的低价出手，住了不到两年，赔了近１０万元，所以再买房子我格外看重物业公司的服务。”烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题三：住区停车难——物业公司长久的痛【案例】：不久前，北四环某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。据知情人透露，之所以出现这种情况，主要是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好价格还贵。烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题四：思想观念不成熟——业主非理性维权现象突显【案例】：今年１０月间，因小区业主不满开发商和物业１５００元月租的高价停车费，世桥国贸公寓的三十多名业主将自己的私家车停在了公寓入口车道上，挡住了进出车辆，不仅造成小区业主出行困难，还造成东三环长时间拥堵。烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题五：物管服务质价难相符——服务标准缺细化【案例】：曾在万柳附近的一商住两用小区购房的李女士说，她虽然负担着每平方米４元左右的高额物业费，但却没有得到相应的服务。物业公司把地下室大量租给外地来京的打工人员，更让李女士气愤的是，入住时物业承诺的２４小时供热、制冷供应服务，也因运营成本过高而被物业擅自停止。最终李女士决定将物业公司告上法庭。烟台大学经济与工商管理学院物业管理问题六：物管收支不透明——难以翻开的物业财务账目【案例】：北京首例业主告物业案，在市二中院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理，但在长达３年多的时间里，物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同，也不依法履行公布物业管理收支账目的义务。法院判决物业公司向小区物业管理委员会公布账目并接受业主查询。烟台大学经济与工商管理学院物业管理2、我国香港的物业管理20世纪60年代公共屋村公房、私房和其他房型管理烟台大学经济与工商管理学院物业管理3、国外的物业管理概况英国住宅中介协会美国让物业保值和升值德国韩国、日本新加坡烟台大学经济与工商管理学院物业管理二、物业管理的概念根据《物业管理条例》第二条规定本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。烟台大学经济与工商管理学院物业管理三、物业管理的特性社会化专业化市场化烟台大学经济与工商管理学院物业管理四、物业管理的模式1.业主自管型（1）国家自管（2）单位自管（3）开发商自管（4）业委会自管型（5）个人自管型2.委托型3.信托型烟台大学经济与工商管理学院物业管理五、物业管理与传统房产管理的区别：传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。烟台大学经济与工商管理学院物业管理物业管理与传统房产管理的比较比较内容物业管理传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念多元产权（个人产权为主）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为服务被服务的关系社会化、专业化统一管理以业养业多功能全方位管理服务费为主为业主、使用人服务单一产权（国家产权）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为管理被管理的关系分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住、用户烟台大学经济与工商管理学院物业管理六、物业管理的内容（一）基本业务房屋管理设施、设备管理相关场地的维护与管理安全管理（包括消防管理）清洁卫生管理绿化管理交通管理能源管理基本业务属于公共性、常规性服务项目。收费原则：保本微利。烟台大学经济与工商管理学院物业管理（二）针对性的专项服务1、日常生活类2、商业服务类3、文化、教育、卫生、体育类4、金融、中介服务类5、社会福利类烟台大学经济与工商管理学院物业管理（三）委托性的特约服务指各种代办代做业务→旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：代聘代做家政服务代定代送牛奶、报纸代送儿童入园上学代定代购车船票代灌液化气烟台大学经济与工商管理学院物业管理案例：物业管理到底是管理还是服务？【案情】某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？【问题】物业管理到底是管理还是服务？烟台大学经济与工商管理学院物业管理七、物业管理的基本环节（一）物业管理的策划阶段（1）物业管理的早期介入；（2）制定物业管理方案（3）物业管理的招投标，选聘物业管理企业（二）物业管理的前期准备阶段（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制（2）物业管理人员的选聘和培训（3）规章制度的制定烟台大学经济与工商管理学院物业管理（三）物业管理的启动阶段（1）物业的接管与验收（2）用户入住（入伙）管理（3）档案资料的建立（4）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立（四）物业管理的正常运作阶段（1）日常综合服务与管理烟台大学经济与工商管理学院物业管理八、物业管理的目标和原则目标：1.完善物业的使用功能，提高物业的使用效率，延长物业的使用年限，促使物业的保值和增值。2.为业主和使用人提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境；3.保障和促进社会的和谐和稳定，提高城市管理水平和现代文明程度。烟台大学经济与工商管理学院物业管理原则：1．以人为本、服务第一原则2．企业化经营原则3．统一管理综合经营原则4．物业管理公司专业化管理与业主自治自律相结合原则5．契约化原则物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.烟台大学经济与工商管理学院物业管理九、物业管理与社区管理的联系与区别案例：社区管理与物业管理有何关系【案情】小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？烟台大学经济与工商管理学院物业管理社区管理与物业管理的区别：1、两者的管理主体不同2、两者的管理核心不同3、两者的管理性质不同烟台大学经济与工商管理学院物业管理社区管理与物业管理的联系：1、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统；2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。烟台大学经济与工商管理学院物业管理本章复习题1．物业的性质有哪些？按物业管理的特性，国际上是如何对其进行分类的？2．物业管理的含义？3．物业管理的特点是什么？4．物业管理的模式是如何分类的？5．物业管理的内容和基本环节？6．物业管理的原则是什么？烟台大学经济与