物业经营管理讲义(全)

物业经营管理讲义（全）一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1．甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。2．乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3．丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1．区域购物中心区域购物中心其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，一站式购物消费和一站式享受。区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2．市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。3．地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。4．居住区商场居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。5．邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。6．特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。(三)出租型别墅或公寓1．别墅别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。2．公寓具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。(四)工业物业工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。(五)酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。例题1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（）的技术、手段和模式，A、物业管理设施管理、B房地产资产管理、C、房地产组合投资管理D、房地产政策答案：ABC第一节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。1．物业管理（运行管理）2．设施管理（运行管理）3．房地产资产管理（策略管理）4．房地产组合投资管理（策略管理）二、物业经营管理不同层次之间的关系物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。物业经营管理中的战略性工作三、物业经营管理中的战略性工作(一)确定战略(二)确定标准(三)构建信息基础(四)决策分析投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。(五)进行资产组合四、物业经营管理的常规工作(一)常规工作内容概述(二)现金流和成本管理1．支出的分配2．费用和成本3．租金4．服务费(三)日常维修和维护(四)未来维修和维护(五)设施设备管理(六)物业保险管理例题1、物业经营管理的层次通常将其分为()三个层次。A.物业管理或设施管理、B.房地产资产管理C.物业企业管理D.房地产组合投资管理答案：ABD第二章：房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资一、房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。(一)房地产直接投资1．房地产开发投资（是短期投资）2．房地产置业投资房地产置业投资是以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。(二)房地产间接投资1．房地产企业债券和股票投资2．投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在证券交易所交易，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。“房地产的价值就在于其位置”，(二)寿命周期长房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。(三)适应性房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。(四)各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。(五)政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(六)专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。(七)相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。四、房地产投资的利弊1．房地产投资之利(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。2．房地产投资之弊(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念(一)风险的定义当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。(二)风险与不确定性标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(三)风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3．预期收益的变动性和离散性如何?房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。(一)通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。(二)市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。(三)周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。(四)变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。(五)利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。(六)政策风险政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等(七)政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。(八)或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。个别风险三、个别风险(一)收益现金流风险(二)未来经营费用风险(三)资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2．根据风险管理的能力选择投资方向3．根据风险周期变化