合肥仓储物流项目业态规划及建筑形态论证

合肥仓储物流配送中心项目——论证建筑形态目录市场调研招商思路业态规划1.0一期市场调研一期商户电话访谈，1079家，其中建材商户430家，石材商户87家，钢材商户490家。上门拜访及邀约一期商户82家；外围专业市场走访，安徽大市场、长江批发市场、义务小商品城、白马服装城、漕冲物流园、宝文大厦、居然之家、光太物流园等十几个专业市场，拜访商户140余家；第一部分市场调研一期市场的运营直接关系到仓储物流园的招商零担、物流必须引进零担、物流的引进关系到整个市场的运营不考虑分拨1.3访谈客户核心观点目标客户需求调研表业态包含品类需求面积仓库特殊要求仓库现状物流模式建议楼层建材瓷砖、卫浴、板材、橱柜、地板、吊顶、门窗、水暖配件、墙纸布艺、灯饰、电工电料、石材、钢材、油漆一般品类200㎡左右，钢材、石材、板材500㎡左右1、石材需周转区、加工区，对水电要求高2、钢材周转区、加工区、行车都有高要求3、油漆消防、通风、防潮要求高4、板材须店仓一体5、有专业的装卸人员6、防潮、承重7、方便叉车做业8、管件需求纵深6m，大仓需求2个出入口9、门窗、布艺、电料需加工区，便于小型车辆进出；10、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破损率及物流成本)1、专业市场配套仓库2、市场周边租用仓库3、店仓一体4、市场配套5、店仓一体，PVC管道及配件以租赁市场配套仓库为主，PE大件露天堆放6、石材钢材仓库现有市场租赁，有行车叉车配套，有加工区1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送1、瓷砖、卫浴、板材、地板、石材、钢材须放1F2、其他品类可放2F以上家具客厅、软体睡眠、沙发、板式/儿童、实木、红木、欧美、户外家具、办公家具一般品类200㎡左右，红木、欧美、办公、户外500㎡左右1、防潮、防火；2、需要有专业装卸队伍；3、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破损率及物流成本)1、一般商户需求面积不大，自己在外租用仓库；2、大商户需求面积大，租用废弃厂房或自建仓库。1、到货方式：零担拼车到货。2、发货方式：轻卡、三轮车配送。2F以上酒店用品酒店布草、酒店劳保、客房用具、大堂用品、酒店家具、200㎡左右1、有便捷的物流配送服务；2、专业装卸队伍；3、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破损率及物流成本)；4、防潮、防火。1、专业市场配套仓库；2、大户需求面积大，在市场外租用仓库；1、到货方式：零担专线整车到货；2、货车配送/客户自提。陶瓷、玻璃器皿、厨房设备可放1F，其他可放2F以上电器大家电、小家电、影视类、通讯类大家电1000㎡左右，其他200-300㎡左右1、防潮2、需要专业装卸队伍3、大家电仓库净高4米以上4、需要方便快捷的零担物流作配套服务5、大家电需要叉车进行装卸作业6、折损率高、装卸费用高，不考虑二次分拨1、小户租用市场配套仓库；2、国美、苏宁等电器卖场店内设有仓库，店外有自己的配套仓库；3、大经销商自建仓库或租用废弃厂方做仓库，需求面积大1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送大家电可放1-2F，其他可放2F以上1.3、目标客户需求表目标客户需求调研表业态包含品类需求面积仓库特殊要求仓库现状物流模式建议楼层小商品玩具、钟表眼镜、文化办公用品、体育娱乐用品、针纺织品、护理及美容用品、日用品、辅料及包装、工艺品、首饰100-200㎡1、防潮2、需要方便快捷的零担物流作配套服务3、首饰、工艺品对安保要求很高1、店仓一体为主；2、租用市场配套仓库；3、租用周边住房；1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送2F以上服装零售为主(省市级代理)、专业市场批发为主、服装加工、体育用品100-300㎡1、总仓需交通发达、仓库安全；2、仓库离店面近，有便捷的物流零担配套服务；3、能提供再加工场地；1、租用市场配套仓库；2、店仓一体为主；3、租用周边住房；1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提2F以上五金机电机电五金、工具、机电设备、建筑五金、锁具安防、日用五金、通用配件、家电厨房、电子电工、机械设备、原材料家电厨房、机械设备500㎡，其他品类200㎡左右1、有配套加工区；2、需方便快捷的物流配送服务；3、机械设备便于叉车作业；1、小户以店仓一体为主（部分产品露天堆放）；2、租用专业市场周边民房；3、市场配套仓库；4、机械设备由企业自建仓库为主。1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送机械设备、原材料可放1F,其他可放2F以上食品饮料、烟酒、糖果、调味品、焙烤食品200㎡左右1、干燥；2、有一定存储温控要求；3、部分需再加工包装配套区。1、小户以店仓一体为主；2、租用专业市场配套；3、市场周边民房作为仓库；1、到货方式：专线整车到货/零担拼车到货/专用车辆2、发货方式：零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送/专用车辆2F以上肉制品、蛋制品、特殊营养食品、乳制品、脂肪制品、冷冻饮品、水果蔬菜、粮食制品1、冷藏；2、国家卫生要求较高；3、仓库建筑要求较高；1、大型专业市场配套2、厂商自建仓库3、国有企业有专用仓库1、到货方式：专用车辆/专线整车到货/零担拼车到货2、发货方式：专用车辆/零担专线配送/客户上门自提/轻卡配送暂不考虑引进1.3、目标客户需求表到货方式专线整车到货零担拼车到货零担专线配送发货方式：客户上门自提三轮车、私家车配送轻卡配送1.４物流模式1.5物流货车规格序号车辆规格（长×宽×高）车辆净空间（长×宽×高）承重载重（T）备注19.6m长的货车9.5×2.3×2.6（货高）0.732T/㎡单桥：16T车身高：1.4m0.824T/㎡双桥：18T29.6m长的货车9.5×2.25×2.6（货高）0.749T/㎡单桥：16T车身高：1.4m0.842T/㎡双桥：18T313m长的货车12.5×2.35×2.6（货高）0.851T/㎡25T车身高：1.4m413m长的货车12.5×2.35×2.5（货高）0.851T/㎡25T车身高：1.4m517.5m长的货车17×2.65×2.6（货高）0.777T/㎡35T车身高：1.4m617.5m长的平板车17×3.0×2.6（货高）0.686T/㎡35T车身高:1.25m，（前面高0.4m，长3.3m）荷载：原方案10T，无法满足重卡上楼；建议20T；净高：原方案3.3m，无法满足招商品类堆高，后退式装卸货及叉车正常运作；建议4.0m；主通道、次通道：原方案8-10m，无法满足物流园车流动线，无法实现物流带动仓储；建议主通道30m，次通道20m；转弯半径：原方案8m，无法实现重卡转弯；建议转弯半径16m。1.6建筑形态＝＞原方案在建筑形态上有局限，存在硬伤！目标招商客户中，一期商户：板材、型材、管材、瓷砖，红星家具、建材，酒店用品类均须放在一楼；其他品类服装、百货、小商品、文体类可以上楼。零担物流、钢材、五金机电、大小家电、陶瓷、卫浴、地板、烟酒副食类均无法满足。一楼招租面积有限，5万㎡占比25%；服装、百货、小商品、文体类需求面积有限，2.4万㎡占比12%。零担物流、钢材、五金机电、家电类、陶瓷卫浴等，占比63%无法满足。1.7目标客户分析＝＞原方案在实际操作中不可行，建议修改！二、招商思路招商思路：物流仓储市场带动配套迅速旺市3.0业态规划依据：一、产品特性二、承租能力三、周转期（流通速度）四、目标客户调研三、业态规划：零担物流区板材管材型材区瓷砖区钢材区1F：总面积4.8万㎡零担物流区：1.6万㎡板材、管材、型材区：1.6万㎡瓷砖区：0.4万㎡钢材区：1.2万㎡钢材区3.1一层：酒店用品区陶瓷卫浴、地板区酒水区五金机电区2F：总面积4.8万㎡酒店用品区（陶瓷、玻璃器皿、厨房设备、清洗设备）：1.2万㎡五金机电区：0.8万㎡大家电区：0.8万㎡陶瓷卫浴、地板区：1.2万㎡酒水区：0.8万㎡大家电区3.2二层：红星美凯龙家具区3F：总面积4.8万㎡红星美凯龙家具区：2.8万㎡红星美凯龙建材区：2万㎡红星美凯龙建材区3.3三层：4F：总面积4.8万㎡服装区：0.4万㎡小商品区：0.4万㎡文体区：0.8万㎡小家电区：0.8万㎡副食品区：0.4万㎡日杂百货区：0.8万㎡灯饰区：0.4万㎡酒店用品区（布草、劳保、客房用品等）：0.8万㎡小家电区服装区日杂百货区小商品区文体区酒店用品区灯饰区副食品区3.4四层：结束语