产业园与产业地产研究与实践概况

产业园与产业地产研究与实践概况中国·深圳2009年1月案例提要：产业园与产业地产的关系、产业地产的发展前景、产业地产的类型、产业地产的开发主体、产业园与产业地产开发模式比较、产业园模式的六大问题、借鉴案例（梅州客天下：旅游产业园）报告类型:研究报告报告名称:产业园与产业地产研究与实践概况前提产业园及产业地产的关系产业地产==产业+地产产业地产==基础产业的专业+市场应用型的专业能力产业知识、产业运作的知识，和地产知识和地产运作的知识进行交叉组合产业地产的发展前景一、产业地产有迅速升温的状况二、政策利好出台的系列政策有利于产业地产的长期发展，利好的原因是从一个真正意义上的产业地产来看，产业用地进入了一个市场调配资源的时代，而不是以政策为主要导向的过程。三、市场旺盛的需求产业升级为产业地产带来的旺盛的需求，无论是我们称之为创意产业，或者是研发产业，这种产业的升级也都为我们企业的需求带来跟以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这个增量有很大的增长幅度。产业地产的类型•产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新区产业园•从主导产业类型来看，有媒体产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业园，汽车产业园……一直到城市副中心的开发，我们都可以纳入到产业地产的范围里面。产业地产的开发主体•一方面仍然是开发区的管委会，或者是代表开发区管委会，或者是两块牌子，其实是一个团体的开发商。•另外一部分，实际上是代表着现在准备进入，或者已经进入了产业地产领域的，以前可能是不做房地产的，或者是做其他房地产的进入到这个领域的。这两部分构成了目前产业地产的开发主体。产业园与产业地产开发模式比较土地获得开发销售产业园产业地产低价（零地价）协议获得土地融资合理价格市场化的招拍卖获得土地政府导向市场导向银行REITs基金银行产业定位税收开发目标更高的价值建设厂房出让给招商引进园区的企业建设厂房/办公楼/住宅/酒店/公寓/商业……市场化的销售产业园模式的六大问题比较分析1、原来传统的产业园开发过度追求，甚至完全追求税收，而导致土地低价值利用，甚至负价值利用的状况。2、仅仅是依靠银行的贷款，无法形成良性的资金循环的过程。3、政策导向上面相互的竞争，也导致了各种产业园区实际上是在做重复的、低端的竞争，无非是在吸引方面，我能比别的产业园区给你更便宜的土地价格和政策优惠。产业园模式的六大问题4、产业园开发运作过程中结构的不合理，居住与办公隔离，配套不合理，必须把复合园区、复合城区，甚至社区引入产业园区，这也是为了使土地价值充分利用的方向。5、消费客户以园区蓝领为主，层次低并单一，导致了商业不发达，商业不发达就影响了生活便利性的发展，这个也倒过来降低了对高端人才的吸引力与园区的价值。6、产业开发的转型，获得此类土地的成本越来越高，开发利润减少。产业地产开发案例——梅州客天下项目简介•2004年9月，梅州市委、市政府通过市场运作方式，将位于梅州市东升村、拥有浓郁客家风情和秀丽自然生态地块的旅游产业项目公开招标，最终由颇具实力的广东鸿艺集团公司中标。•在市政府的规划与指导下，最近，“客天下旅游产业园”正式确立，这是梅州旅游发展和城市建设的一项创新。据介绍，“旅游产业园”的形态在广东，甚至在全国都是前所未有的。很多城市规划“科技产业园”、“工业产业园”，但“旅游产业园”则是梅州市发展过程中结合自身特点与发展形式的一项重大创新，对于今后我市旅游产业和城市发展具有积极意义。•客天下旅游产业园距火车站、飞机场仅10分钟左右车程，紧挨省道S333线，高速公路、206国道贯穿其中，市政建设规划的站前路和环城路均在该项目边缘通过。•该项目地块交通便利，位于江西、福建、汕头、河源的交会处，并与当前我市“三区一廊”规划的梅州高新区首尾呼应，构成梅州未来的城市发展新区。•客天下项目规划由跃进水库、小密水库、泮坑水库和泮坑风景区组成，分多期开发完成，从功能上将划分为综合服务区、康体娱乐区、水上游憩区、文化观光区、野外活动区、休闲度假区、生态居住区和规划控制区，整个片区将建成为集世界客家文化之大成，融“吃、住、游、购、娱”于一体的综合性旅游服务园区。项目开发模式特点•土地资源的市场化•产业定位市场化、产业与地产的复合化以“旅游产业园”将改变以往旅游项目逐个开发的模式，注重各个项目之间的整体效应，重点整合山水资源和客家文化，在政府的支持和企业的参与下，打造成为区域“以旅游发展带动城市进步”的重要产业地产项目。•融资多元化•营销市场化其他案例•深圳大鹏半岛旅游地产项目•惠州化工产业园项目•长沙体育新城体育公园项目•中兴国际三亚项目•……Thankyou!