一个公式,就让你精通如何把容积率做到极限!

布衣公子作品人力资源部内训之五廊坊伟联置业房地产经纪有限公司2015本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。ContentsPage目录页2第七章第一章第二章第三章第四章第五章第六章对容积率的极限计算提高容积率的常用手段总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施影响i的因素分析研究层数与容积率的对应关系产品形式与容积率对应关系经验取值容积率与社区意向的实战案例3willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第一章对容积率的极限计算对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）此时，该地块的容积率计算公式：假定地块内部各楼座层数一致i=𝑺建𝑺地=𝒏·𝒂·𝒃·𝒙𝒂·𝒃·𝒙+𝒂·𝒎·𝒙−𝟏4willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第二章影响i的因素分析增大n增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。减少r降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。减少h压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。增大b增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。5willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|旋转建筑，日照系数得到折减第三章提高容积率的常用手段▲不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）▲以北京地区为例，板楼r取1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。方位0°~15°15°~30°30°~45°45°~60°60°折减系数1.00.90.80.90.956willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第四章研究层数与容积率的对应关系对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则—i=𝟏𝟏𝒏+𝟎.𝟑𝟓7willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第四章研究层数与容积率的对应关系☀地块退线要求（硬性）建筑范围控制线通常还要退建筑红线☀住宅间距要求（硬性）符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间☀社区公共空间（弹性）虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出☀地块条件限制（弹性）地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？•东、西向住宅的大量出现•高层塔楼大量出现•项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现•地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破可以看出，对于北方城市的板楼住区：当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：8willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第五章总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施☀增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）☀降低层高（减少h)☀北退台或斜屋面（减少h）☀加大进深（增加b)☀适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；☀适当布置高层塔式住宅；☀建筑旋转适当偏角，折减日照系数；☀在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地；☀合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。9willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第六章产品形式与容积率对应关系经验取值10willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例案例：项目地块规划指标☀地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：11willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律典型案例产品比例指标列表容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用12willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部13willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率14willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比容积率与高层建筑指标变化图当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随着容积率继续上升，高层建面比在70-80%间缓慢变化高层占地比则随着容积率的增加，匀速上升15willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论☀当容积率在1.5-2.5之间移动时，社区空间感受不会有明显改变☀通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润额与容积率呈线性关系变化，本项目容积率在2.5时，实现项目最高利润16willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容二：社区整体规划与产品布局规律通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律：1.高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持2.高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间3.集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空间质量4.在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性17willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容二：社区整体规划与产品布局规律高层成为低密度组团的外部屏障，并且能够形成连续的展示面18willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容二：社区整体规划与产品布局规律高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化19willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容二：社区整体规划与产品布局规律集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系20willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例研究内容二：社区整体规划与产品布局规律“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验强化社区规划“形式感”的常见手段：A、追求强烈和极致化的空间对比B、经营“轴线”C、几何图案化的构图效果D、单元复制/母题重复E、旋转与律动F、超大尺度的空间元素（如建筑、水面等）21willan|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第七章容积率与社区意向的实战案例如何确定项目的容积率？？一个项目容积率的确定受哪些因素影响？最近我们遇到不少项目都需要帮助开发商确定开发的容积率，其实也就是为一个具有相对弹性的项目确定最终的产品形式及其比例。这个决策的过程往往是一个受多方面因素复合作用、反复取舍和评价的过程。