第七章 无形资产和投资性房地产

第七章无形资产和投资性房地产本章要求掌握的主要内容有：1、无形资产取得、摊销及转让的会计处理2、投资性房地产会计处理7.1.1无形资产概述（一）无形资产的概念无形资产－－是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产包括：1、专利权2、非专利技术3、商标权4、著作权5、土地使用权6、特许权无形资产具有如下特征1、没有实物形态2、能在较长的时期内使企业获得经济利益3、带来多少经济利益具有不确定性4、有偿性5、持有的目的是使用而不是出售（二）无形资产的确认条件无形资产必须同时满足下列条件，才能予以确认：1、与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业2、该无形资产的成本能够可靠计量（三）企业内部研究开发项目支出的处理原则无形资产研究开发项目分为研究阶段与开发阶段。研究阶段具有探索性，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。开发阶段则是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。★研究阶段的支出应当于发生时计入当期损益★开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：1、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。2、具有完成该无形资产并使用或出售的意图。3、无形资产产生经济利益。4、有足够的技术、财务支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。5、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。7.1.2无形资产的初始计量（一）外购无形资产的成本外购无形资产按实际支付的价款作为入帐价值。实际支付的价款包括买价及与其直接相关的税费，如税金、律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等。企业购买的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。（二）自行开发的无形资产按依法取得时发生的费用（注册费、律师费）及开发过程中符合资本化条件的费用等确认。企业在研究过程中的支出全部费用化，应于发生时借记“研发支出—费用化支出”，期末转入“管理费用”企业在开发过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资与福利费、开发过程中发生的租金、借款费用等，符合条件的可以资本化，于发生时借记“研发支出—资本化支出”，待研发项目形成专利权时转入“无形资产”。（三）投资者投入的无形资产应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本。（四）非货币性资产交换、债务重组、政府补贴和企业合并取得的无形资产应当分别按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号—债务重组》、《企业会计准则第16号—政府补助》、《企业会计准则第20号—企业合并》确定。7.1.3无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期合理摊销，计入损益。如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：1、合同规定了受益年限但法律未规定有效年限的，摊销期不超过合同规定的受益期；2、合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销期不超过法律规定的有效期；3、合同规定了受益年限，法律也规定的有效年限的，则应在受益年限和有效年限两者中较短的期限内摊销；4、合同、法律均未规定，则摊销年限不应少于10年。使用寿命不确定的无形资产不应摊销，应于期末进行减值测试。无形资产摊销的会计处理例：C公司2005年6月份购入一项专利权，价款54万元，预计受益年限为20年，法律规定年限为15年。购入时：借：无形资产540000贷：银行存款540000每月摊销无形资产时：月摊销额=540000/15*12=3000借：管理费用3000贷：累计摊销30007.1.4无形资产的处置和报废企业出售无形资产，应当将取得的价款扣除相关税费和该无形资产账面价值的差额计入当期损益。（PP165）无形资产预期不能为企业带来未来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销。转销时：应按照累计摊销额，借记“累计摊销”科目；按照计提的减值准备，借记“无形资产减值准备”科目；按照原始价值，贷记“无形资产”科目；按照账面价值，借记“营业外支出”科目。7.1.5无形资产的减值企业应当定期或者至少在每年年度终了检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的，应当计提无形资产减值准备。借：资产减值损失贷：无形资产减值准备企业不能将以前年度已确认的减值损失予以转回。167.2投资性房地产7.2.1投资性房地产的取得7.2.2投资性房地产的出租收入7.2.3投资性房地产的后续计量7.2.4投资性房地产的转换7.2.5投资性房地产的处置7.2.6投资性房地产账务处理举例7.2.7投资性房地产的报表列示177.2.1投资性房地产的取得投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权等。187.2.1投资性房地产的取得企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借：投资性房地产——成本贷：银行存款等其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。197.2.2投资性房地产的出租收入投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入，应根据确认的收入金额，借：银行存款等贷：其他业务收入根据应交纳的营业税费等，借：营业税金及附加贷：应交税费207.2.3投资性房地产的后续计量投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。211、采用成本模式进行后续计量采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目进行核算。221、采用成本模式进行后续计量企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使用权时，借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备232、采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。242、采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。252、采用公允价值模式进行后续计量需要说明的是：如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。首先应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本；借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：盈余公积利润分配——未分配利润其他业务成本26成本模式转换为公允价值模式其次将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“盈余公积”和“利润分配——未分配利润”科目；最后将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。277.2.4投资性房地产的转换1、其他资产转换为投资性房地产2、投资性房地产转换为其他资产281、其他资产转换为投资性房地产（1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。2929“累计折旧”、“累计摊销”借：投资性房地产（转换时的原账面原值）贷：固定资产（转换时原账面余额）无形资产（转换时原账面余额）库存商品（转换时原账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产减值准备无形资产减值准备或存货跌价准备投资性房地产减值准备1、其他资产转换为投资性房地产301、其他资产转换为投资性房地产（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。311、其他资产转换为投资性房地产转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，；借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积”等科目。如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。322、投资性房地产转换为其他资产（1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。332、投资性房地产转换为其他资产（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“投资性房地产”科目，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。347.2.5投资性房地产的处置1、采用成本模式计量的投资性房地产处置2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置351、采用成本模式计量的投资性房地产处置（1）记录处置的收入借：银行存款（实际收到的价款）贷：其他业务收入（2）核算应交纳的税费借：营业税金及附加贷：应交税费361、采用成本模式计量的投资性房地产处置（3）结转投资性房地产成本，根据累计折旧或累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；根据投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；根据已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目；根据其差额，借记“其他业务成本”科目。借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产—成本372、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置（1）核算处置收入实际收到的价款，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。根据应交纳的税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”科目。结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目；根据投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；根据投资性房地产账面价值，借记“其他业务成本”科目。382、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置同时，还要按投资性房地产公允价值变动额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。7.2.6投资性房地产账务处理举例40例7-7某企业20X1年12月31日以银行存款3000000元购入一栋房屋，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为50年,预计净残值为0。20×3年