30房地产基础知识

房地产基础知识内容介绍基本概念常用术语交易知识金融知识法律知识一、基本概念房地产房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）土地知识国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年招标拍卖挂牌协议土地分类：1、生地2、毛地3、熟地（1）三通一平三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。（2）五通一平五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。（3）七通一平七通一平是指是指土地(生地)在通过一级开发后，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。4、在建工程5、现房（含土地）房地产的类型建筑物的分类（按使用性质分）：居住物业:平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商用物业:写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——3层及3层以下2、多层——3层以上，7层以下3、小高层——7层以上，11层以下4、高层——12层以上，30层以下5、超高层——30层以上1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构5、钢混结构单层建筑单层或多层多层、高层、超高层超高层重型厂房、超高层或高耸建筑建筑物的分类（按建筑材料分）：结构类型名称适用范围墙体结构框架结构深梁结构筒体结构拱结构网架结构空间薄壁（包括折板结构）钢索结构舱体结构二、常用术语建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率建筑密度（建筑覆盖率）——用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线---指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。房屋面积的分类房屋面积主要有使用面积、建筑面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等。使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。房屋层数层高净高建筑高度建筑间距一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。复式错层跃式三、交易过程房地产市场分类土地使用权出让市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。房地产开发市场，其经营主体为各房地产公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。一级市场二级市场三级市场1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五一二三四五房地产交易过程第一步信息沟通第二步签订合同第三步合同申请第四步立契第五步缴纳税费第六步产权过户第七步银行申贷南宁阳光100城市广场四、金融知识贷款---指贷款人对借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的货币资金。个人住房贷款分类：---贷款人以营利为目的的贷款。---用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。---借款人所需资金先申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。个人住房贷款类型商业性贷款公积金贷款组合贷款个人住房贷款还款方式等额本息还款方式---借款人每期以相等的金额偿还贷款。等额本金还款方式---借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的利息。房地产贷款保险通过借款人的人身保险、抵押房地产的财产损失保险、借款人购买保证保险、贷款人购买信用保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度，在房地产贷款保险中，大量的是个人住房贷款保险。住房置业担保指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。1、中华人民共和国城市房地产管理办法：a、房地产开发b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）C、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法五、相关的法律法规