30技术标

目录1.建设项目组织管理机构2.建设项目实施进度安排3.建设项目质量控制措施4.建设项目安全控制措施5.建设项目融资方案6.建设项目资金使用计划7.建设项目管理实施方案8.建设项目交付后提供服务的方案一、项目组织管理机构公司董事会执行董事总经理副总经理总工程师物业副经理前期工作部办公室财务部销售部总工办技术部工程部维修部物业部后勤服务部二、项目实施进度安排1、拆迁安置时间：2、勘察设计时间：3、工程施工时间：4、竣工验收时间：5、房屋交付时间：6、保修维护时间：三、项目质量控制措施1、以预防为主、强化事前控制，施工前编制详细的施工组织设计、质量计划、作业指导书、施工方案、技术交底及质量通病防治措施等。2、贯彻事中检查为主的原则进行过程控制三检制、工序交接制、样板制、例会制度及奖罚制度，提高工程质量，降低成本。3、贯彻事后及时检查整改原则，发现问题及时进行纠正，并根据事故影响程度制定相应的预防措施，防止再次发生。我们将优选具有相应资质的正规勘察设计单位，积极配合勘察设计单位做好现场测量和查勘。完成后，及时组织专家进行审查，提出建议，及时修改，使工程设计尽可能做到完美，与周边环境尽量融为一体，并严格按照相关部门对棚户区改造安置用房的具体规定，确定房屋套型，待施工图经建设部门批准后，再用于施工使用。4、本项目有本公司工程部经理全面负责，实施质量控制责任制度，明确责任，全程监控工程质量。5、公开招标选出具有相应资质的施工单位6、公开招标选出责任心强，经验丰富的监理公司，为业主提供优质的后期服务是我公司的宗旨。根据公司程序文件要求，我们将提供优质高效、及时一流的保修服务。7、保修合同的签订（1）、在工程竣工核验手续办理的同时，公司工程部保修办公室将派专人与业主签订工程保修合同，成立以工程的项目生产经理为第一责任人的保修小组。组成有专业工程师参加的保修组，建立与业主物业畅通联系的热线电话，为业主提供24小时的保修服务。（2）、保修负责人及各专业工程师应仔细学习图纸，熟悉工程特点，和相关人员会谈，了解本工程有可能出现的问题及产生的原因，有针对性准备保修物资及技术工人，对操作工人进行技术交底，编写工程保修方案，要求既要及时为业主提供保修服务，又不影响正常的工作秩序，为工程保修做好一切准备。（3）、在工程交工三个月内，本工程保修负责人及保修队伍常驻工地，为工程顺利搬迁使用保驾护航四、建设项目安全控制措施一、业主、项目管理单位、监理单位须严格审核施工单位资质及项目安全管理第一责任人、直接责任人和消防责任人任命书及其资质是否符合要求。二、核查施工单位项目经理、安全员、质检员和管理人员及特种作业人员资质、上岗证及其落实情况。三、审查和督促落实施工项目部建立和健全安全管理体系和各项管理制度。四、审查施工组织设计、专项作业安全施工方案和措施。五、下列工程内容必须由施工单位先编制专项安全技术方案（措施）报审同意后方可实施。具体项目为：文明施工，施工防火，脚手架工程，施工用电，基坑开挖及支护，爆破，高支模及拆除，起重吊装作业、塔吊、外用电梯、物料提升机、大中型施工设备及其它垂直运输设备的安装和拆除，临时设施，泵送砼，玻璃幕墙及新材料、新技术、新工艺、新产品的使用等特殊危险项目。六、审查入场材料、机具、设备是否符合安全施工要求。七、检查督促施工单位施工现场的安全标识和安全管理人员的佩戴标志、上岗尽责和安全管理体系的良好运行状况。八、检查督促施工单位施工现场的临边作业、洞口作业、高（悬）空作业、的防护设施必须到位。九、定期和不定期组织安全检查、评分，对一般安全隐患下达限期整改通知书并跟踪整改情况。十、对安全事故易发工序实施旁站监理。十一、对危及工程和人员安全的施工下达停工（暂停该工序）令，责令立即整改，整改检查合格后方能复工。十二、对拒不整改安全隐患的行为，即时向建设主管部门或安全监督部门报告。十三、监督承包商按规定列支和使用安全措施费用。十四、对安全事故要“三不放过”，要查清原因，明确责任人，使责任人和大家得到教育，提高防范能力，防止再次发生。发生重大安全事故时，应立即向有关部门报告并开展应急救护，积极配合事故调查处理。五、建设项目融资方案公司自有资金1000万元，可满足施工前期费用，开工后，当地银行已经承诺为我公司解决1000万元贷款，时间为一年，另外再考虑上述具备销售条件后的预售收入，已可确保本项目的资金要求。六、建设项目资金使用计划1、拆迁安置拆迁安置费包含土地费用，拆迁预计需开支10万元，共需土地及拆迁安置费用657.5万元，时间安排在2012年11月底，资金来源为我公司自有资金。2、勘察设计资金使用计划该项目的勘察设计费用约为30万元，需要时间为2012年12月，资金来源为公司自有资金。3、工程施工资金使用计划该项目的工程施工资金共需约3375多万元，2013年3月需三通一平及临时设施费45万元，2013年4月勘察设计约为12.5万元，2013年5月需桩基工程款60万元，2013年7月至12月按照工程进度需工程款200万元，2013年3月底之前自有资金可保证需要，2013年7月开始使用贷款，预计2013年10月可办理预售许可证，考虑到本项目地理位置较好，销售收入完全可以保证2013年的费用开支。4、保修维修资金使用计划该小区维护资金按工程总造价3%，预计资金100万元，从工程进度结算款中扣除，计入公司保修维护资金账户统一掌握使用，保修期满后与施工单位进行保修维护资金的结算。七、建设项目管理实施方案1、勘察设计方案根据该项目规划，该项目规模为用地12135平方米，容易率不低于1.70万m2/hm。补偿安置工作采取一次性货币补偿与房屋安置相结合。争取在2013年3月份之前完成地质勘查、文物勘探和施工图纸设计工作。本次勘察主要依据以下国家规范、规程及标准：①《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）②《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）③《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）④《高层建筑岩土工程勘察规程》（JGJ72-2004）⑤《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）⑥《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）⑦《土工试验方法标准》（GB/T50123-1999）⑧《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）2、项目施工方案该项目本公司采取公开招标方式安排两支施工单位进场施工，两支施工队便于交叉施工提高工作效率，以便于管理，利于互相学习提高施工质量，初步设想待施工图定稿后桩基设备进场，两台桩基同时进行施工。根据工程进度安排计划，争取2013年6月完成桩基工程，2013年7月—12月完成主体施工，2014年1月—3月完成内外装饰、水电安装、门窗安装、水、电、天然气及小区配套设施建设，2014年6月底竣工验收。施工机械方面，我们计划建议施工单位安排两台吊塔、两部卷扬机和相应的切割、电焊及混凝土浇捣设备，钢筋在加工厂加工成型再运抵工地，减少占用施工场地，现场按工号划分施工区域，施工前由施工单位根据划分的区域画出平面布置图，施工机械定位布置，材料堆放整齐。严格按照国家、省、市相关规范规定施工，尽量采用新工艺、新方法、新材料。适用规范：JGJ107-96《钢筋机械连接适用技术规程》JGJ108-96《带肋钢筋套筒挤压连接技术规程》JGJ109-96《钢筋锥螺纹接头技术规程》JGJ27-86《钢筋焊接接头试验方法》3、项目监理方案本项目通过公开招标，优选出一家监理公司。严格要求监理单位按照基本建设程序和监理合同的要求完成工作，并赋予监理工程师相应的权限，使监理工程师较好的履行各项职责，达到工程质量、进度的目的。适用规范：《建设工程监理规范》GB50319-2000《混凝土结构工程施工及验收规范》GBJ50204-92JGJ107-96《钢筋机械连接适用技术规程》JGJ108-96《带肋钢筋套筒挤压连接技术规程》JGJ109-96《钢筋锥螺纹接头技术规程》JGJ27-86《钢筋焊接接头试验方法》4、房屋交付方案房屋交付工作的归口组织执行部门。负责牵头组织物业公司、工程部、销售案场、设计部、律师等部门人员成立交付检查工作小组，开展交付风险检查工作。负责编制《交房活动方案》并组织执行。负责组织维修中心进行业主收楼验收发现缺陷问题的整改工作。交房工作领导小组负责交房工作的整体指导和协调，成员有公司高层及物业公司、工程部、销售部、设计部、客服组、律师等部门负责人构成。物业服务公司根据物业管理相关标准进行房屋的接管验收和交接工作，负责即将交付房屋的开荒保洁工作，负责配合客户关系组对《交房活动方案》的具体执行工作。工程技术部负责房屋实体工程竣工验收组织，确保交付条件的实现。负责房屋交付有关工程文件资料的准备。负责组织施工单位对各阶段验收检查发现缺陷问题的整改。其他部门人员负责配合交付工作，成立房屋交付工作临时组织机构，应在房屋正式交付90日前组织成立交房工作领导小组，领导小组召开动员会并批准成立各专业小组，拟定工作目标下发执行。各专业小组根据工作目标结合工作实际编制专项工作计划，上报领导小组批复后执行。交付前风险预控的主要手段是组织系统细致的交付风险评估检查。具体操作参照《房屋交付风险检查操作指引》。通过组织房屋多次质量验收和整改来实现对房屋实体质量瑕疵的控制，规避不完全交付的风险，包括：a.竣工验收：建设工程竣工后，开发建设单位会同设计单位、施工单位、建筑施工质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求，建筑施工质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。是专业的政府行为，是施工单位向建设单位移交物业的过程。b.模拟验收：从客户角度、国家验收规范、合同、销售承诺等方面对即将交付的楼盘作全面检查的工作过程。c.接管验收：物业管理企业在接受委托进行物业管理时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合验收的过程。是在竣工验收的基础上，以满足使用功能为主要内容的再验收。是建设单位向物管公司移交物业的过程。交付通知作为房屋交付的重要环节，交付风险评估检查后，无重大投诉隐患的情况下，应在合同约定交付期限前15天向业主发出交付通知。通知的形式：交付通知必须书面通知，《交付通知》也是重要的法律文书之一。为达到通知效果，也可在公共媒体发布交房公告作为辅助手段。《交付通知》的内容：应包括办理交付手续的时间、地点、流程、注意事项等，文字表达要求准确，严谨。《交付通知》的送达方式：先电话通知领取，未领取则按合同登记的地址用特快专递邮寄，保证送达并取得有效证明（领取签名，投递回执）。交房手续办理：在签约台办理签约、资料收回、费用收取、资料发放、钥匙发放等手续，提供一站式的服务。收楼验收：组织经过培训的验房师陪同业主收楼，提供验房服务。现场咨询：安排工程专家现场答疑工程问题，减少工程问题的争议；法律人员为有疑问的业主提供专业咨询服务，排除疑问，减少不必要的争议；物业装修管理人员现场负责装修有关咨询服务适用规范《房屋交付风险检查操作指引》《房屋模拟验收操作指引》《业主开放日操作指引》《交房护卫作业指导书》《交房客户经理作业指导书》《交房签约专员作业指导书》《验房师作业指导书》《接管验收程序》《物业交接维修暂行办法》八、建设项目交付后提供服务的方案房屋交付使用时，本公司委托信誉好的物业公司成立售后服务部，充分发挥物业公司的专业技能，来服务业主。保修期范围内，由本公司负责，保修期外由物业公司采取有偿的服务。严格执行相关工程保修维护范围和事件的法律等规定。