个人理财第四章居住规划

PERSONALFINANCE个人理财第二篇专业技能保险规划消费支出规划税收规划投资规划现金规划财产传承分配规划退休养老规划教育规划个人理财规划的内容第四章居住规划第一节居住规划的概述个人理财陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败垂成。没有住房规划的观念，难以拟定合理的行动计划若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合。一、居住规划的必要性居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否总价首付款贷款还贷二、居住规划的流程租房优点同样的预算，租房有能力使用更多的空间。若不购房，首付款可用于投资租房比较能够应付家庭收入的变化租房有较大的迁徙自由房屋瑕疵或毁损风险由房东负担租房者不用考虑房价下跌风险缺点有非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋无法运用财务杠杆追求房价差价利益（一）租房与购房的优缺点对比三、租房与购房决策购房优点具有抗通保值的功能强迫储蓄累积实质财富提高居住品质有信用增强效果满足拥有自用住宅的心理效用自主兼投资，同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性维持成本高市场波动风险大往往多数人都认为，在房屋款较为充足的情况下，还是会选择购房。甚至，对于很多中国家庭来说，有一处属于自己的房产是比较踏实的，也就是说购房能够产生很大的心理效用。但是，购房却在客观上增加了购房者的压力。从理财规划的角度，需要采用科学、合理的方法来衡量比较租房和购房的，以此进行决策。一般在理财规划上，采用的方法有两种：年成本法和净现值法。（二）租房与购房的优决策方法1.购房或租房的决策方法——年成本法购房年成本＝首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用－房价每年涨幅租房年成本＝房屋押金×存款利率+年租金案例：年成本法李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（投资回报率是4%）李小姐租房年成本=10000×4%+3000×12=36400元李小姐购房年成本=300000×4%+400000×5.51%+5000=37400元租房年成本36400元购房年成本37400元，因此租房更划算。分析：例题：张女士看上一处位于高新园区的精品公寓，房屋面积100平方米，房屋可租可售。如果租用，房租每月5500元，押金1个月租金；如果购买，房屋总价120万元，可申请60万元、贷款利率为6%的房贷，首付60万元的商业银行贷款。假设房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平方米。假设押金与首付款的机会成本均为3%。运用年成本法对租房与购房的成本进行分析？租房年成本=5500×12+5500×3%=66165元购房年成本=600000×3%+600000×6%+5000-100×100=49000元租房年成本66165元购房年成本49000元，因此购房更划算。分析：其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率n0ttt)i1(CFNPV2.购房或租房的决策方法——净现值法王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%）案例：净现值法分析：元25.15%)41(40万租房tttCFNPV每年现金流01234房租－4－4－4－4押金－11现金流合计－5－4－4－41王先生租房的净现金流量现值计算每年偿还贷款：40÷（P/A，6%，4）=4.12万元第四年末贷款余额：4.12Χ（P/A，6%，11）=32.48万元王先生卖房所得房款：70万元每年现金流01234购房首付款及税费、装修费-40购房贷款支出-4.12-4.12-4.12-4.12卖房收入70偿还剩余贷款-32.48现金流合计-40-4.12-4.12-4.1233.4元88.22%)41(CFNPV40ttt万购房租房的净现值较高，所以选择租房。刚刚踏入社会的年轻人工作地点与生活范围不固定者储蓄不多的家庭不急需买房且辨不清房价走势者（三）适宜租房的人群第二节购房规划实务个人理财第一步，与客户进行充分交流，确定客户有购房意愿，并了解客户购房目标；第二步，收集客户的财务及非财务信息；第三步，分析客户的财务状况，并作出评价；第四步，帮助客户制定贷款规划；第五步，购房计划的实施及调整。一、购房规划的流程可买多高价位的房屋？——购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择？采用何种还款方式？——住房消费信贷购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行•购房环境需求区位面积（一）购房的环境需求住房环境需求要考虑的因素：所居住社区附近的生活设施离上班地点或子女地点远近（学区房）交通是否便利，是否邻近公交车站、地铁站附近是否存在不利的环境、设施该区位是否存在不安全的隐患区位的选择？社区的房屋格局、房屋质量社区的安全措施社区的休闲设备社会居住的邻里、人群社会的物业费用、杂费社区的入住率社区的物业维修、取暖、生活设施社区的选择？房屋类别：别墅、普通民居、公寓、平房等用途：住宅、商用、混用等方位朝向：采光、通风等楼层：高层、中层等装修：毛坯、普装、精装等格局：复式、大厅小卧、小厅大卧等房屋的选择？可负担房价=[（年收入×负担比率）÷房贷利率]÷贷款乘数此公式仅为简化公式，房贷利率越低，可负担的房价越高；储蓄率越高，可负担房价越高。一般5～8较为合理。1.购房负担能力分析年收入预算法（二）购房的财务决策例：王先生年收入为10万元，其中30%可用来缴房贷，房贷利率为6%，贷款成数为70%，则可负担的房价是多少？案例：年收入概算法（10万元×30%）÷6%÷70%=71.4万元为年收入的7.14倍可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款=购房后每年可供购房的收入×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求房屋面积目标精算法王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。王先生可负担的购房首付款是多少？可负担房贷多少？可负担房贷总价是多少？案例：目标精算法可负担的购房首付款：290059年收入年储蓄储蓄在购房时的终值020000322101100000400005856421030004120054837310609042436513484109273437094808051125514502045020终值合计290059分析：可负担的贷款：568013第6年可用来偿还贷款资金：112551×（1＋3％）×0.4＝46371元可负担的贷款总额：46371×（P/A，6%,20）＝531871元可负担的房屋总价：＝29＋53.19＝82.19万元房屋贷款占房屋总价的比率：＝53.19÷82.19×100%＝64.72%可负担房屋单价＝82.19万÷100＝8219元/m2李先生一家四口人，拟在沈阳定居，要求房屋面积在100平方米，计划5年购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前，银行贷款利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可负担起单价多少钱的房子？案例：目标精算法分析：指标代号数值备注家庭人口A4人未来同住人数人均面积B25平方米15～35平方米购房面积C100平方米A×B现有购房资金D15万元首付款准备金投资报酬率E4%3%～5%目标年储蓄F10万元年度收入减开支后的余额购房储蓄比率G40%20%～60%购房时间H5年五年后买房入住复利终值系统I1.217=（F/P，n=H，i=E）年金终值系统J5.416=（F/A，n=H，i=E）可筹备首付款K39.92万元=D×I+F×G×J每年可负担还款L4万元=F×G拟还款年数M15年最短5年，最长25年房贷利率N6%未来利率预计4%～8%年金现值系数O9.712=（P/A，n=M，i=N）可负担房贷额P38.85万元=L×O可负担购房总价Q78.77万元=K+P可负担购房单价R7877元=Q÷C可选择购房区位S沈阳市某区根据房价趋势，未来规划而定房贷成数T49%=P÷Q×100%，小于银行规定最高比率70%2.确定购房目标后的筹资计划确定需要居住的面积和区位目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款购房前的应有储蓄率？投资报酬率？购房后的应有储蓄率？目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目前小王25岁，年税后收入10万元，而之前没有任何储蓄，员工的收入年平均增长率是5%。小王拟在5年后实现自有住房的梦想，小王希望在单位附近购房，大约8000/平方米。银行的最高贷款是房价总额的8成，未来贷款利率大约是6%。而小王打算50岁之前偿清贷款。假设年平均投资报酬率4%。小王从现在开始应该如何储蓄，才能实现他的购房梦想？案例：分析：•小王目标住房当前的总价＝0.8万元/平方米×100平方米＝80(万元)•5年后目标房价＝80万元×（F/P，5%，5）＝80万元×1.276=102.1(万元)•目标住房所需的首付款＝102.1万元×（1-80%）＝20.42(万元)•目标住房所需贷款＝102.1万元×80%＝81.6(万元)分析：•假定小王购房前的应有储蓄率是s，•第一年积蓄终值＝10×s×[(1+4%)]4＝11.70s•第二年积蓄终值＝10×[(1+5%)]1×s×[(1+4%)]3＝11.81s•第三年积蓄终值＝10×[(1+5%)]2×s×[(1+4%)]2＝11.92s•第四年积蓄终值＝10×[(1+5%)]3×s×[(1+4%)]1＝12.04s•第五年积蓄终值＝10×[(1+5%)]4×s×[(1+4%)]0＝12.16s•五年后小王共积累资金＝1.70s+11.81s+11.92s+12.04s+12.16s＝59.63s分析：•小王购房前的应有储蓄s＝20.42÷59.63×100%＝34.2%•购房后，小王如果采用本利等额偿还方式，则•每年应还房贷本利和＝81.68万元÷(P/A，6%，20)＝7.12(万元)•小王第六年的年收入是＝10万元×[(1+5%)]5＝12.76(万元)•第六年应有的储蓄率s＝7.12万元÷12.76万元×100%＝55.8%分析：•总结：•可见，小王如果在购房前的储蓄率达到34.2%，而购房后达到55.8%，是不难实现他的购房目标的。但考虑到小王购房前生活压力相对较小，而购房后除了来自房贷压力外，还面临其他如教育、养老等重大支出，建议小王年轻时应适当提高储蓄率，从而提高购房首付款的支付，减轻未来的房贷压力。契税普通住宅=1.5%非普通住宅=3%评估费律师费保险费抵押登记费印花税购房5‰贷款0.5‰（三）购房规划的相关税费二、购房规划的贷款方式定义