关于武汉出台民反商用优惠政策对大学生创业影响及其前景分析2

关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——基于六部委大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议项目主持人：张惠娜其他负责人：张琦曹珺于梦云黄语燕陈丽娟指导老师：熊胜绪教授（企业管理专业博士生导师）中南财经政法大学“博文杯”实证创新基金项目关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-2-中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目申请表项目名称关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响极其前景分析——基于六部委大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议项目类别重点项目一般项目主持人张惠娜联系方式电话[phone]电子信箱[e-mail]主持人已有成果109——2010年度校优秀志愿者；2协举办的户外拓展&案例分析中团体获得第一名；3商协会举办的模拟公司运营中团队获得第三名。4参加活动锻炼了我一定的团队协作能力，能够很好地带领团队进行调研。参加人姓名学院专业年级张琦法学院法学08曹珺工商管理学院人力资源管理09于梦云工商管理学院电子商务09黄语燕法学院民商法09陈丽娟工商管理学院国际经济与贸易09关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-3-目录一、选题依据····································Page4·允许“民房商用”政策提出的背景·大学生就业创业现状·政府帮助大学生创业在民房商用上的政策优惠·选题思路二、现存问题····································Page8·民房商用的现存问题·大学生创业经营场所选择面临的问题三、发展前景····································Page10四、可行性分析··································Page10·在主体方面的确定·在调查地点的确定·在具体的调研实施方面·在调查的深度方面五、学科交叉与创新·····························Page12六、成果形式···································Page13七、调研意义···································Page13·大学生方面·社会方面八、附录·······································Page16·调查问卷表·行程安排·经费预算·博文杯项目组调研工作条例九、学院及学校意见表··························Page24关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-4-关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地提议摘要：教育部、财政部等六部委将联合开展“创业引领计划”，以一系列新政策推动高校毕业生就业、创业。其中，高校毕业生可将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所。（2010年04月23日新华社电）关键字：民房商用大学生创业企业注册地物权法一选题依据（一）“民房商用”政策提出的背景1何为“民房商用”住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。政府方面严格规定了办公功能区和住宅功能区，而民房商用则是属于过渡态的功能。2民房商用产生的原因目前民房商用有两种情况：第一类，比较明显的，在房产临街或临院一侧的一楼，将自有住宅自行拆改并扒开一个门，甚至新建台阶，以形成一个便于出入的通道，之后便是经商开业。第二类，比较隐蔽的，在小区非一层的自用住宅中进行经营性办公，这种变更使用用途的方式比较隐蔽，不明显，在楼外侧一般看不到。在这个项目中我们的研究对象是后者。产生的原因：首先，是民房屋价格明显低于正规商务用房和写字楼，前期投入小，购买住宅，贷款首付只有两成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭，用的时间更长。写字楼产权是５０年，而住宅是７０年，同样的房子，购买住宅可以多用２０年，住宅的物业管理费要比写字楼低很多。其次，商业区内经营用房满足不了日益增多的经营需求。居民房与写字楼相比较（以武汉为例）2009年一季度，商品房综合平均价格为武汉市统计局商品房综合平均价格商品住房平均价格写字楼平均价格2009年一季度5278.91元/平方米4985.62元/平方米5213.97元/平方米以武汉江汉区为例（房屋出租）普通民房出租一般在15——20平米/月普通写字楼租金一般在30米/月左右，高档写字楼租金一般在35平米/月由此可明显对比出租用民房远比租用写字楼成本低。关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-5-3中国民房商用发展历程在改革开放初期，居民需求与有限的住宅供给之间矛盾突出，没有民房商用情况；随着职能建筑物的大量建成，很大程度上解决了人口居住问题，同时居住人口的增加带来需求消费的增加，为民宅商用的产生奠定了基础；另一方面，国家鼓励创业，使得中小企业能够迅速发展，从而使得商务用房需求大量增加；由于企业的增加，商务用房需求的增加，使得写字楼房供不应求，同时，入驻写字楼增加公司运营成本，处于减少成本的目的，很多企业选择入驻民房；随着生活水平的提高，居民的要求不再是有房可住，还要求居住环境优美，商户的入驻一定程度上对居民早成影响，弊多于利：环境污染，安全隐患，公共资源紧张等等。这使得居民与商户之间有一定的矛盾。4全国民房商用概况以及政府制定的相关措施全国概况·在温州，全市注册的7.7万家企业中有88%的企业登记地址是在民房，此外，很多温州个体商户，很多都在租用民房。·哈尔滨：哈尔滨在20世纪80年代的房屋被大规模进行商用改造，稿件率大97%；20世纪90年代以后的房屋规划设计了商品用房，但是供不应求；20世纪90年代后期的房屋也有较高的改建率。在民房商用方面存在的问题是居民楼开发商和物业管理委员会不关注房屋的用途，只关注收取管理费用等。2009年8月4日，政府出台了《哈尔滨市政府关于创建国家级创业型城市工作的实施意见》旨在促进创业就业，其中包括允许创业者将民房作为创业经营场所。（2009-08-12来源：哈尔滨日报）·上海出台《上海市住宅物业管理规定》，此项规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。·潍坊市：为鼓励市民创业，工商部门减少了对商家营业场所的限制，今后从事不影响周围居民生活环境和公共安全的公司，被允许在民房办公。·河南出台了《关于扎实开展企业服务年活动，大力支持我省企业应对危机持续发展的意见》，旨在鼓励创业，在这当中对经营场所的登记方式进行了创新，放宽了场所条件：凡持有合法有效房地产证明文件或租房协议，均可以作为生产经营场所进行登记。在征得周围居民等利益涉及方同意后可以在民房中办公。此外河南对可经营的职业进行界定：不得进行一下五个方面的职业:餐饮服务；歌舞娱乐；提供互联网上网服务场所；生产加工和制造；经营危险化学品。（2009年03月24日07:18来源:大河网）5国外针对民房商用出台的相关政美国：在民宅处规划处专门片区提供经营，对于经营者，一定要保证有完善的旧货设施，对于有噪音污染的商业户则征收环境污染费，对于发现问题不举报的居民进行罚款；法国：允许民房商用，但是一旦登记后民宅用途不可中途变更；德国：原则上禁止民房商用，如果公司里没有员工则被允许民房商用；日本：出于维护百姓居住环境的人文环境和治安环境，禁止民房商用；新加坡：政府明确区分“住宅式房地产”和“非住宅式房地产”，对于廉价组屋的底层则允许当做居民的健身场所；6相关法律依据《物权法》：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-6-第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第八十条规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。《武汉市城镇物业管理办法》：第三十二条物业产权人和使用人有下列行为之一，物业管理企业有权劝阻制止，并提请有关部门依法处理：擅自改变房屋结构、用途、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的；（二）大学生就业创业现状大学生就业率一览表统计数据显示，目前(2009年)我国大学生创业的平均比例是0.3%，而在以美国为代表的西方发达国家约为20%。大学生创业的瓶颈是资金不足，统计有73.47%的大学生所能承受的自主创业资金不足10万元；61.63%的大学生认为“缺乏启动资金”是创业的最大障碍；由此看来政府有必要来帮助大学生创业者在资金方面不足的问题，而为他们的办公场所的申请提供便利则会产生极大的帮助效果，比如允许大学生民房商用，将居民房当做企业注册场所。（三）政府帮助大学生创业在民房商用上的政策优惠政府为帮助大学生创业，提供给大学生创业用场地共3万多平方米，高校学生创业企业540家，创业人数近4千人。同时，创业基地为创业企业提供1到3年的租金减免、提供小额创业贷款、配备创业导师、创业技能培训、综合咨询代理等服务。从民房商用角度看政府帮扶大学生创业关于民房商用优惠政策对大学生创业的影响及其前景分析——————基于六部委大学生创业可将住宅租借房当企业注册地的提议第十一届“中南财经政法大学‘博文杯’大学生百项实证创新基金项目-7-·浙江：2009年杭州市为275个大学生创业项目提供了1377万元的政府资助，发放房租补贴300余万元。杭州允许以大学生公寓、居民住宅或商住两用的高层建筑作为创业经营场所即我们所说的民房商用。这三类场所内一般只被允许用来从事计算机软硬件（技术开发、技术咨询、技术服务、成果转让）及广告业、设计业、经济信息咨询、策划业等无污染的服务性行业。此次新政中的“大学生”包括高校在校生和毕业后五年内的普通高校毕业生。（2009年11月）·北京：北京市工商局正式发布了《关于促进经济增长支持企业发展若干意见》和《北京市工商行政管理局关于促进经济增长支持企业发展的意见》旨在为促进首都经济增长，支持企业发展，在2009年3月17日经第30次市政府常务会议审议通过。“意见”对京籍应届毕业生自主创业，在政策上给予了不少优惠。北京市工商局明确表示对于毕业生创业“民宅商用”等优惠措施，目前只有2009年应届毕业生能享受。大学生进行民房商用一定要遵守相关法律。(2009年3月)武汉概况·武汉政府于2008年出台了《关于优化创业环境大力推进全民创业的若干意见》（武发[2008]10号），文件中指出政府将会大力扶持初始