舒学军-装修施工单位考察工作指引

工程管理中心/成本管理中心2016年5月精装修总包单位考察工作指引前言目的：指导参与装修施工单位考察的人员了解考察工作的程序、要点，对被考察单位的各方能力做出客观的综合评价。适用范围：适用于装修类工程的施工单位考察和交底。2目录（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成（二）施工单位推荐原则（三）施工单位考察原则（四）施工单位考察准备工作（五）施工单位总部考察（六）招标文件等重点内容交底（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察（八）在建项目现场考察（九）已完工项目现场考察（十）已合作单位现场考察3（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成4施工单位考察记录表1.施工单位总部的考察2.项目经理及主要管理人员考察3.在建项目考察4.已完工项目考察1.施工单位总部的考察5填写单位名称及联系人的基本信息填写企业资质情况勾选企业内部管理模式（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成1.施工单位总部的考察6由考察人员填写，包括企业情况介绍、企业性质、税务资格、企业信誉、项目经验、技术能力、项目管理模式、材料采购、进度质量管理、劳务来源意向合作区域等情况对企业内部管理、技术力量、项目经验等做综合评估勾选考察结论（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成2.项目经理及主要管理人员考察7填写项目经理及主要管理人员的基本信息填写项目经理的主要工作经理从工作年限、业绩、技术水平、现场管理能力等方面对项目经理的综合能力做出评估（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成3.在建项目考察8对在建工程的质量、安全文明施工等进行评价填写工程概况（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成4.已完工项目考察9填写工程概况对已完工程的质量观感等作出评价备注：原则上没有在建项目的单位不进行考察。（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成（二）施工单位推荐原则公司员工均可推荐施工单位，但在考察记录中，需填写施工单位来源推荐人信息。10（三）施工单位考察原则1.新施工单位经公司联合考察认可后，纳入公司的合资格施工单位库，方可参与碧桂园的工程投标。2.联合考察的部门包括：集团工程招标管理部，工程管理中心，区域、项目部。3.供方推荐人，与供方有关联人员需回避考察。11121、查询拟考察单位有没有诚信问题或法院通报的重大合同纠纷案件提醒：口碑不好的单位，尽量不考察。（四）施工单位考察准备工作2.为提高考察效率，提前把拟考察施工单位基本信息表发给施工单位填写(附件1：拟考察施工单位基本信息），方便我司提前了解拟考察单位的基本情况。13（四）施工单位考察准备工作提醒：将来考察须注意核实考察的项目情况是否与施工单位提供的项目信息一致。3.组织部门对拟考察施工单位先进行摸查,初步评估该单位实力能够达到我司基本要求后，再组织相关部门联合考察，以提高对施工单位考察的效率。14（四）施工单位考察准备工作4.提前告知施工单位我司考察项目经理的原则：1）原则上考察项目经理（或执行经理）和将来拟派我司投标的项目经理（或执行经理）是同一人。2）若将来另派项目经理，要求提供该项目经理的社保及业绩证明，公司对项目经理的评价，区域、项目对项目经理团队约谈把关。15（四）施工单位考察准备工作5.组织部门必须做好考察计划，建议在地图上标出各施工单位总部及项目所在地。安排好行程路线，集中考察，尽量避免零散考察。6.提前与施工单位联系，告知我司考察行程安排，人员职级及考察人数，最好能够约见公司法人代表或总经理。16（四）施工单位考察准备工作（五）施工单位总部考察17.考察新的施工单位时，必须考察其公司总部，最好能约见其法人代表，记录好其联系方式和地址；不允许仅考察新单位分公司或办事机构。（五）施工单位总部考察1.考察施工单位总部，介绍双方人员，交换名片。并请施工单位简单介绍公司情况，包括过往业绩、管理模式等。公司门口照片座谈会照片182.我司集团人员先介绍公司发展历程、目前在建项目数量、项目布局情况、过往三年的业绩、公司经营模式等,必要时可播放我司的宣传片,我司展示区完美开放与货量完美交楼,碧桂园的特点:进度要快,质量要好。3.我司区域、项目部人员介绍区域项目发展情况，包括区域管辖的范围，在建项目的数量，新项目拓展情况，拟招标项目的基本信息（包括产品类型、面积、工期等）。19（五）施工单位总部考察20资质级别可承接范围（旧标准）旧标准资金要求可承接范围（新标准）2015年1月1日起施行。资金要求建筑装修装饰工程专业承包一级可承担各类建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金1000万元以上，企业净资产1200万元以上。可承担各类建筑装修装饰工程，以及与装修工程直接配套的其他工程的施工。净资产1500万元以上。建筑装修装饰工程专业承包二级可承担单位工程造价1200万元及以下建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金500万元以上，企业净资产600万元以上。可承担单项合同额2000万元以下的建筑装修装饰工程，以及与装修工程直接配套的其他工程的施工。净资产200万元以上。建筑装修装饰工程专业承包三级可承担单位工程造价60万元及以下建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金50万元以上，企业净资产60万元以上。————4.查看施工单位的资质证书、安全生产许可证、税务登记证、组织代码证等原件，并检查证件是否过期，资质是否满足要求。附：装修公司资质情况如下：（五）施工单位总部考察21装修资质不但是企业实力的一个反映，同时也是承接工程的基本要求。对于3级资质（旧标准）或无资质的单位我们原则上不予考虑。查询网站：①中华人民共和国住房和城乡建设部官方网站：②全国建筑市场监管与诚信信息发布平台：对于装修资质的说明（五）施工单位总部考察6.了解对方公司属直营，还是挂靠。坦诚交流，对于有实力的挂靠包工头，同样可以考察其自己施工的工程。对于挂靠的实际承包人的要把控以下两点：①要求拟派项目经理的社保必须在考察单位，规避我司的风险；②是实际承包人承建过的工程，要求提供书面证明文件。22（五）施工单位总部考察7.以往承接哪类工程为主？政府工程（医院、政府办公楼、体育馆、会展中心）、酒店、商业中心、住宅项目。8.与标杆房企有没有合作？有没有承接过万科、恒大等知名地产商的批量装修工程。23（五）施工单位总部考察备注：可以要求提供业绩清单，随机抽查几份合同，核实业绩的真实性。9.了解施工单位现有工程技术人员数量，具有中高级职称人员数量。10.了解过往承接工程赶工的工期情况。例如：了解别墅和洋房样板房的赶工工期（只需算硬装施工工期，一般不含水电安装）24（五）施工单位总部考察11.了解施工单位对于往来资金、材料采购、进度、质量如何管理。12.了解项目经营模式，项目经理对资金使用，材料采购的权限。13.了解是否有下属劳务公司或长期合作的劳务班组，劳务的来源，劳务是采用大包干，还是采用小班组，民工工资如何监管、发放。25（五）施工单位总部考察14.了解施工单位的商务能力。了解造价团队的情况（人数和能力）。有些装修工程（尤其是酒店、会所等装修工程）工序复杂，材料繁杂，没有高效、独立的造价团队，可能难以快速响应我司的回标要求。了解是否可以及时办理施工图预算和结算。26（五）施工单位总部考察15.能否接受总价包干？有没有做总价包干工程的经历，是否能接受总价包干的合作模式？16.装修工程主要工作项的综合单价？如块料铺贴、ICI、平顶天花等。27（五）施工单位总部考察17.工程维修如何安排？是否有自己的专门维修团队？完工后的维修跟进作何安排？维修工程的响应速度？28（五）施工单位总部考察强调：若将来承接我司装修工程，交楼阶段必须及时配合项目提出的整改要求。18.为应对即将实施的税制改革“营改增”，我们需要核实新考察单位的税务资格（“一般纳税人”还是“小规模纳税人”）。税务登记证样板如下：29（五）施工单位总部考察19.我们必须提醒施工单位实施“营改增”后需要面临的问题：我们要求Ⅰ、Ⅱ类工程的合作单位都要具备一般纳税人资格，这将作为我司邀请投标的前提条件。施工单位必须开具增值税发票给我司，由此可能造成的成本上升，施工单位在投标报价中自行考虑，我司不会给予额外的补偿。30（五）施工单位总部考察20.了解施工单位意向合作区域，若其它区域有合适的工程，也可以邀请投标。21.要求施工单位提供一套企业的资信资料、拟考察项目经理简历、业绩及社保证明，并加盖公章。22.考察人员在承建商总部考察记录表中描述考察单位的基本情况并做出综合评估。31（五）施工单位总部考察1.招标方式及报价形式我们的招标方式是采用邀请招标，工程量清单报价。有两种报价形式：①按发包人提供的全费用综合包干单价包干，报上下浮系数；②发包人提供工程量，固定总价包干。32（六）招标文件等重点内容交底提醒：1.部分装修工程因图纸原因暂不具备总价包干条件的，可以先报上下浮系数，出图后报预算，再实行总价包干。2.对于实行装修总价包干的工程，若投标单位对发包人提供的工程量有异议，可以在招标答疑阶段提出。1.招标方式及报价形式33（六）招标文件等重点内容交底强调：1.为保证整个投标过程的公平、公正、公开，邀请投标单位现场参与开标，若投标单位不能参与现场开标，必须承认开标结果，公司法务部门监督开标过程。2.定标的原则是合理低价中标，低于成本且无合理解释的投标将按废标处理。2.付款方式①【货量区】按月进度支付，支付比例是80%；②【酒店、非示范区的会所、幼儿园、学校等装修工程】、【展示区】按设定的完成工程量节点进行支付：第一次，待工程量完成50%后，付合同总价30%；第二次，待工程量完成80%后，付合同总价25%；第三次，待工程量完成100%后，付合同总价25%；结算手续办理完毕之日起15天内支付至工程结算总价的95％。2年质保期（第一年2.5%，第二年2.5%）。附件2：装修工程付款方式、报价形式、调差方式34（六）招标文件等重点内容交底3.介绍碧桂园项目工程规模，品质要求及装修场地移交的要求，详见附件3《土建总包与专业公司施工场地交接验收制度》。35（六）招标文件等重点内容交底4.总包单位配合内容及服务费（详见附件4总包配合费）我司的配合费方案对于专业分包单位来说是比较有利的，统一了收费方式和标准，避免总包单位的不合理要求。该部分费用由发包人直接支付给总包单位，专业分包单位不用另外支付配合费。现场施工、生活水电费根据合同约定执行。36（六）招标文件等重点内容交底1.要求项目经理对在建项目做概况介绍，包括介绍项目施工的技术难点。2.要求项目经理/主要管理人员介绍工作经历，需关注他们与知名房企有无合作，做过的重点工程，存在的技术难点，从业年限，是否获得过相关的荣誉奖项。37（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察3.针对在建项目，提出施工工艺、质量、造价等相关问题，与项目经理进行交流，进一步了解项目经理的水平。4.若施工单位推荐的拟派项目经理目前没有在建项目，需重点关注其之前施工项目竣工至今的时间，让其介绍之前项目的现场情况，相关的材料价格等，从侧面了解项目经理是否为挂靠及其能力。38（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察5.考察人员对拟派项目经理做出综合评估。39（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察提醒：中标单位进场前，区域、项目有责任对实际承包人和管理团队进行核实把关。（八）在建项目现场考察40注意考察项目的针对性对方一般都乐于引导我司去参观他们的标杆工程（造价高、档次高、利润高），但本阶段的装修单位考察，主要是为我司货量装修工程做储备。因此，最好是考察一般的精装工程。1．查看项目部办公室墙面施工单位名称及标志，项目规划平面图，施工现场平面布置图，施工进度计划横道图，项目部人员组织架构，项目管理目标等。2．观察现场管理人员印象，施工人员数量，工人作业水平。3．现场材料堆放及加工场（