6房地产开发项目管理

第六章房地产开发项目管理第一节房地产开发项目工程勘察第二节房地产开发项目规划与设计第三节房地产开发项目招投标与合同管理第四节房地产开发项目工程建设管理组织第五节房地产开发项目的目标控制第六节房地产开发项目竣工验收RealEstateDevelopment&Operation2第一节房地产开发项目工程勘察主要任务目的为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节约投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。工程勘察是根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程的勘察是开发项目进行规划、设计和施工的重要依据，一般由开发企业委托勘察设计部门进行。一、工程勘察的主要任务和目的二、工程勘察的分类Descriptionofthecontents施工勘察对地质构造复杂，工程要求较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察，作为制定施工方案的依据选址勘察对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，绘制成1：5000的地形图，为选址提供资料。详细勘察对建筑物地基进一步勘探，作出工程地质评价，绘制1：1000的地形图。为地基基础设计、地基处理加固以及不良现象防治提供地质资料。初步勘察对场地是否适当适合建设作出评价，提出1：2000地形图，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑地基基础设计的依据。房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：RealEstateDevelopment&Operation三、工程勘察工作的主要内容地形测量工程勘察地下水、地表水的勘探气象调查指根据规范和图式的要求，对地物、地貌及其他地理要素进行的测量。对地球表面的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程进行测定，并按一定比例缩小，用符号和注记绘制成图的工作。通过地质钻探、挖探槽来探明建筑场地的土质、构造、底层及地基的承载能力及稳定性状况，岩土的性质，土壤的性质，地下水，地基承载力，地基稳定性等方面的情况，为开发项目的总体规划和建筑物地基基础设计及管网规划提供依据。在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，水的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等资料，为夏季施工时的防洪排水提供依据。因地区不同、季节变化而会有较大的差别。其内容应包括空气的湿度、温度、风向、风力、雨雪、冰冻季节长短、土壤冻结厚度等资料，为规划、设计及施工提供依据。RealEstateDevelopment&Operation四、工程勘察报告包括的内容•民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：•（1）勘察目的、要求和任务；•（2）建筑的功能、体型、平面尺寸、层数、结构类型、荷载（有条件时列出荷载组合）、拟采用基础类型及其概略尺寸及有关特殊要求的叙述；•（3）应阐明场地不良地质现象，分析论证静力条件下场地和地基的稳定性；在抗震设防烈度等于或大于6度的地震区，应对场地土类型、建筑场地类别作出判定，6度或大于6度的强震区，应对断裂错动、液化、震陷等进行分析、论证和判定，对整个场地的适宜性作出明确结论；•（4）应阐明地层结构和岩土物理力学性质，以岩土的均匀性、强度和变形性状作出定性和定量评价。岩土参数的分析和选定应符合现行《建筑地基基础设计规范》和《岩土工程勘察规范》的规定；•（5）应阐明场地水文地质条件、地下水埋藏条件和变化幅度，评价其对地基基础、地下室和施工边坡稳定性的影响，提出预防措施；RealEstateDevelopment&Operation5四、工程勘察报告包括的内容•民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：•（6）应对地基基础方案的论证和分析。天然地基方案应提出持力层和基础埋深的建议，进行承载力、沉降的分析和验算，必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测；桩基方案应提出桩型、桩端持力层、桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承载力和沉桩可能性的分析和建议，必要时应进行桩基沉降分析；其它合适的地基基础方案的分析和论证；•（7）高层与低层差异沉降的分析及对相邻建筑影响的分析•（8）基坑开挖边坡稳定性的分析，必要时提出支挡方案；•（9）施工降水的可行性和对建筑物本身及相邻建筑的影响,必要时提出降水方案；•（10）对施工和使用过程中的监测检验。RealEstateDevelopment&Operation6五、房地产开发企业对工程勘察工作的管理（5）亲自到现场踏勘（1）树立重视工程勘察工作的观念（2）选择好的工程勘察单位（3）签订好工程勘察合同（4）督促协助勘察单位开展工程勘察工作房地产开发企业应委托有资格的勘察单位进行工程勘察，并做好相关管理工作。RealEstateDevelopment&Operation第二节房地产开发项目规划与设计一、城市规划与房地产开发的关系1.城市规划的含义及任务•城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署，是对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。其对象偏重于城市的物质形态部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排等。•城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。•城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段。RealEstateDevelopment&Operation一、城市规划与房地产开发的关系（1）城市规划对房地产开发起到管制作用（2）城市规划指导和促进房地产开发（3）城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新问题而做出调整和补充，两者关系密不可分。2.城市规划与房地产开发的关系RealEstateDevelopment&OperationRealEstateDevelopment&Operation10二、房地产开发项目规划管理1.建设用地选址管理（1）建设项目选址管理的含义是城市规划行政主管部门根据城市规划及其有关法律、法规时建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。建设项目选址规划管理是执行城市规划的关键所在，它直接关系到城市的性质、规模、布局和城市规划的实施，同时也关系到建设项目实施顺利与否，这是一个十分重要的环节。（2）建设项目选址管理的依据城市规划行政主管部门负责对建设项目选址进行管理，主要依据相关法律、法规和方针政策、城市规划及经济技术。《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：“以划拨方式提供国有土地使用权的项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。以出让方式提供土地使用权的建设项目不需要申请选址意见书。1.建设用地选址管理①保证建设项目的布点符合城市规划②对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控③综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项目的前期工作的顺利进行建设项目选址规划管理的目的与任务（3）RealEstateDevelopment&Operation（4）建设项目选址的依据①②③④⑤经批准的项目建议书；建设项目与城市规划布局的协调；建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调，采取的运输方式；建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。RealEstateDevelopment&Operation（5）建设项目选址规划管理的程序及操作要求①选址申请②参加选址③选址审查④核发选址意见书提交文件：一是已经批准的项目建议书；二是建设单位建设项目选址意见书申请报告；三是该项目有关的基本情况和建设技术条件要求、环境影响评价报告等文件。现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，听取各有关部门、单位的意见。城市规划行政主管部门经过调查研究、条件分析和多方案比较论证求对该建设项目选址进行审查。必要时应组织专家论证会进行慎重研究决定。对于特别复杂的建设项目，可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告，然后城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书。。RealEstateDevelopment&Operation（6）《建设项目选址意见书》办理申请材料⑥立项批复⑤土地管理部门用地意见函④现状地形图②申办《建设项目选址意见书》的申请书，应当包括：建设项目的基本情况，建设项目选址的主要依据，建设项目选址、用地范围和具体规划要求③申请单位身份资料RealEstateDevelopment&Operation①建设项目选址意见书申请表2.建设用地规划管理•（1）建设用地规划管理的含义及内容•建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定点和范围，审查总平面图，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。•建设用地规划管理的主要内容包括：控制土地使用性质和使用强度；确定建设用地范围；调整城市用地布局；核定土地使用及其他规划管理的要求。•（2）建设用地管理的目的和任务•控制各项建设合理使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施；节约集约使用建设用地，促进城市建设和农业的协调发展；协调建设用地的相关矛盾，综合考虑建设用地的社会、经济及环境效益；不断完善、深化城市规划。RealEstateDevelopment&Operation162.建设用地规划管理•（3）建设用地规划管理的依据•在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。•建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。•以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。RealEstateDevelopment&Operation17（4）《建设用地规划许可证》的办理步骤④核定建设用地位置和界限办理步骤RealEstateDevelopment&Operation（5）《建设用地规划许可证》的申请材料②《建设用地规划许可证》申请表③《建设项目选址意见书》，对于出让方式提供土地使用权的项目，则提交《土地出让成交确认书》和《土地出让合同》及相关文件④立项批复⑥按建设用地定桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000的地形图⑤《建设用地定桩成果》RealEstateDevelopment&Operation①《建设用地规划许可证》申请书3.建设工程规划管理•（1）建设工程规划管理的含义•建设工程规划管理，是城乡规划行政主管部门根据依法制定的城乡规划及有关法律规范和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城乡规划的轨道，并核发建设工程规划许可证的行政管理工作。•城市规划行政主管部门把《建设工程规划许可证》定义为“依法核发的有关建设工程的法律凭证”。RealEstateDeve