01 华润置地综合体工程高品质20111117

综合体工程高品质标准华润置地工程管理部2011年11月17日20.1.2520.1.25一、什么是综合体工程高品质二、综合体工程内装修三、综合体工程幕墙四、综合体工程机电五、综合体工程地库六、综合体工程室外园林景观七、总结八、成本、安全与高品质一、什么是综合体工程高品质一、什么是综合体工程高品质认识：①综合体商业建筑的高品质是基于顾客、租户和物业管理导向的，不仅仅是专家评价；②高品质的内涵涉及多个维度，包括安全坚固、功能适用、美观精致、节能环保、易维护、耐久等六个方面；③高品质一定是所有维度均好，并一定在美观精致、功能适用方面更突出，但如果其它四个方面中的某一方面很差，也形不成高品质；④万象城定位是城市级的商业中心，是人员高密集场所，是综合体项目的核心，华润置地综合体工程项目管理研究的重点是万象城。3高品质购物中心高品质关键点4关注方需求详细要求顾客美观雅致的公共环境①精装修美观精致、有品质感；②空调采暖温度、湿度、新风舒适；③卫生间不返臭、餐饮厨房无窜味。周边及内部交通便利①落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷；②中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适；③导向标识清晰醒目、美观。有特色的商业建筑形象①建筑物有时尚或特色；②夜间建筑泛光照明有吸引力。租户租区内机电容量适当为服饰、餐饮、珠宝、超市、百货等租户预留合适的水、电、空调接驳容量。公共区域管线不进租区在中庭及后勤区域布置公共管线，不穿租区。独立中庭店面或外墙①预留合适电源、招牌位置；②中庭或外立面玻璃橱窗满足租户展示需要。可租赁的公共广告牌位①建筑外墙招牌、室外立杆广告设置；②LED大屏幕设置。物管便利的维护管理；①机电系统维护方便；②消防系统运行正常；③建筑防水防渗漏、机电系统无跑冒滴漏；④建筑幕墙安全。空调电梯照明节能。①建筑围护节能设计；②机电节能设备选用。发展商适当的初始投资；高性价比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑装饰、机电、防水、五金系统耐久。高品质写字楼高品质关键点5关注方需求详细要求租户舒适的办公环境；①装修电梯间、走道装饰美观精致；②温度、湿度、新风舒适；③幕墙洁净、精致；④卫生间无返臭、无烟味，干净；功能强大的硬件；①稳定的强电，双回路及备用发电；②快捷的网络；③电脑房24H空调。快捷舒适的电梯；运行安全、快捷、舒适。物管便利的维护管理；①机电系统维护方便；②建筑防水防渗漏、机电系统无跑冒滴漏③建筑幕墙安全。空调电梯照明节能。①建筑围护节能设计；②机电节能设备选用。发展商适当的初始投资；高性价比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑装饰、机电、防水、五金系统耐久。关注方需求详细要求租户舒适的办公环境；①装修电梯间、走道装饰美观精致；②温度、湿度、新风舒适；③幕墙洁净、精致；④卫生间无返臭、无烟味，干净；功能强大的硬件；①稳定的强电，双回路及备用发电；②快捷的网络；③电脑房24H空调。快捷舒适的电梯；运行安全、快捷、舒适。物管便利的维护管理；①机电系统维护方便；②建筑防水防渗漏、机电系统无跑冒滴漏；③建筑幕墙安全。空调电梯照明节能。①建筑围护节能设计；②机电节能设备选用。发展商适当的初始投资；高性价比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑装饰、机电、防水、五金系统耐久。高品质酒店高品质关键点6关注方需求详细要求宾客舒适的客房；①装修精致；②温度、湿度、新风舒适；③冷热水、排水顺畅；④门窗、房间隔声性能好，空调、排水设施噪音低。雅致的大堂、餐厅；①墙地面天花装修时尚、美观；②舒适的光线、照明；③温度、湿度、新风舒适。雅致的电梯厅与走道；①天花墙地面装修精致；②公共区域管井设备房隐蔽装饰；③标识清晰、精致。酒店物管便利的维护管理；①机电系统维护方便；②建筑防水防渗漏、机电系统无跑冒滴漏；③从公共区域可维修客房管线；④建筑幕墙安全。空调电梯照明节能。①建筑围护节能设计；②机电节能设备选用。发展商适当的初始投资；高性价比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑装饰、机电、防水、五金系统耐久。维度1、主体结构2、中庭内装饰3、卫生间4、幕墙5、标识安全坚固①基础及主体结构安全；②构造柱、圈梁设置满足抗震要求。中庭栏杆防爆防撞安全；挂墙式座便连接安全。①龙骨与结构、饰面与龙骨连接安全牢固；②干挂石材不松脱；③采光顶玻璃防爆裂；④大门地弹簧、门铰安全；⑤开启窗安全。功能适用①墙体封堵密室，不跑烟串味；②不渗漏；③降板防水、二次排水质量可靠。玻璃天棚遮阳窗帘运行正常；①地漏不返臭味；②无烟味、换气满足；③洗手台使用方便；④地面易清洁。①中庭屋顶及外墙不渗漏；②满足隔音效果；③气密性满足要求，无漏气和风哨。①公共区域标识清晰；②物业管理标识清晰。美观精致外漏钢结构成为装饰钢构，焊缝、连接件等工艺精良。①中庭天花、墙面、地面装饰精致；②扶梯装饰美观；装饰精致①外观整洁、平整、色泽一致；②立面线条清晰、拼缝齐整，各类饰面保证收口美观；③入口、窗边、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致。标识制作精致美观。易维护地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗。五金、洁具维护方便。①玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；②易损配件、材料有备品，或日后新购易获取。灯箱方便更换光源节能环保维护结构封堵密实。采光顶遮阳卷帘。①幕墙遮阳；②保温隔热满足节能。耐久主体结构钢筋、砼耐久。①地面石材历久弥新；②后勤门五金使用启闭灵活、耐久；③后勤通道转角耐碰撞。①墙地面装饰耐久；②龙头五金耐久。①结构胶、耐候胶耐久；②门窗选用五金配件坚固耐用；③外饰喷涂饰面不褪色、脱漆；④中空玻璃无漏气和结露；7维度6、机电7、地库8、室外(屋面)安全坚固①管道支吊架与主体结构连接安全；②锅炉；③燃气管线安全；④防雷接地安全。车行出入通行方便安全。功能适用①管线优化、满足装饰空间；②消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；③电梯运行平稳；④制冷及采暖效果好；⑤新风效果好；⑥卫生间下水无臭味；⑦机房隔声、减震、降噪。⑧建筑泛光照明效果佳。①分区标识清晰；②设停车引导系统；③缴费方便。①人行道及广场防滑；②坡向正确，不积雨水；③水体系统正常使用；④无障碍通行。美观精致①机电末端与建筑装饰相协调；②地库、机房、设备层等机电管线、点位排布整齐；③建筑泛光与幕墙协调；④室外景观照明与铺装协调。①装饰地面质量好，无裂缝、无空鼓、不起沙；②明露机电管线排布整齐。①硬质铺装铺贴平整、纹路线条清晰；②树池、花池、台阶等做工考究。易维护①各类检修通道、检修口、检修门考虑齐全；②检修空间考虑适当；③公共机电管线不进入租户区域；④不伤及主体结构可进行机电管线维修；⑤不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用；⑥机电管线标识清晰。①地面铺装等耐油污、耐擦洗；②台阶、转角石材耐碰撞；③水体系统维护方便。节能环保①空调节能；②电梯节能；③照明节能。耐久各类管线防锈、防腐耐久。地面使用耐久①室外无无沉降裂缝；②无热胀起鼓、无冷缩缝；③车行、人行道铺贴不松脱820.1.25一、什么是综合体工程高品质二、综合体工程内装修三、综合体工程幕墙四、综合体工程机电五、综合体工程地库六、综合体工程室外园林景观七、总结八、成本、安全与高品质二、综合体工程内装修1、购物中心中庭购物中心中庭是是唯一或最重要的主动线，也是营造愉悦、优雅购物环境的重要载体。购物中心地面石材是装修品质的最重要体现，应能历久弥新，不泛碱、不褪色、有光泽，无裂纹、无缺棱掉角、无鼓包。玻璃拦河可使中庭视觉通透，玻璃应防爆，栏杆应防撞。深圳万象城地面上海IFC香港园方1516新东安APM17园方室内石材的图案排版ifc地面石材伸缩缝线与柱面线条对齐人造云石图案检修口广州太古汇购物中心地面采用中东进口天然石材，造价800元/M2。香港太古广场2010年进行了翻新，也采用进口天然石材。222325中庭地面=石材+地毯26272、中庭扶梯装修-深圳万象城28沈阳万象城中庭扶梯2930新城市广场扶梯31大悦城超长扶梯2、中庭扶梯装修-上海IFC扶梯装修越来越高档新开的高档购物中心，扶梯装饰灯光更显得时尚。2、中庭扶梯装修-广州太古汇广州太古汇自动扶梯前后错开，避免上下人流拥挤。2、中庭扶梯装修-广州太古汇中庭总结万象城作为城市级商业中心，中庭地面石材品质非常重要，应使用耐久性好的进口人造云石或天然石材。中庭是关键线路：主体结构-钢结构-幕墙-扶梯-满堂脚手架-装饰等工序环环相扣，满堂脚手架是目前的难点。35维度2、中庭内装饰安全坚固中庭栏杆防撞安全；功能适用玻璃天棚遮阳窗帘运行正常；美观精致①中庭天花、墙面、地面装饰精致；②扶梯装饰美观；易维护地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗。节能环保采光顶遮阳卷帘。耐久①地面石材历久弥新；②后勤门五金使用启闭灵活、耐久；③后勤通道转角耐碰撞。3、卫生间圆角防撞挂钩儿童入厕看护地面防滑上海IFC人性化的VIP卫生间面盆台面靠墙边采用圆角上翻，便于清理。香港太古广场卫生间39卫生间-广州太古汇卫生间-广州太古汇龙头、洗手液、废纸箱设计人性化。3、卫生间①万象城作为人员高密集场所，卫生间的使用效率高；②女卫生间往往排队较长；③卫生间的装修档次在提升；④注意卫生间气味。维度卫生间安全坚固挂墙式座便连接安全。功能适用①地漏不返臭味；②无烟味、换气满足；③洗手台使用方便；④地面易清洁。美观精致装饰精致易维护五金、洁具维护方便。节能环保耐久①墙地面装饰耐久；②龙头五金耐久。4、酒店及写字楼天然石材写字楼、酒店大堂、电梯厅、酒店客房卫生间等较多选用天然石材，有纹路的天然石材对纹安装可达到装饰艺术的效果。新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店墙面石材新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店地面石材新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店墙面石材5051新鸿基石材管理做法深入源头控制品质：①石材供货采用甲供形式；②足够的采购人力确保重点甲供材的质量；③石材供货商与装修单位均为新鸿基长期合作单位；④甲方与设计师会到厂确认排版对纹效果，达到设计要求的块材才能编号运输到现场用于施工。第一，选择长期合作的供货商，双方有足够的默契与信任；第二，适当提高石材价格与合同损耗，减少供货商损失；第三，过程中淘汰的不合格石材以较低的价格买下，用于后勤区、零散的小面积部位等对纹要求不高的位置，或者加工成马赛克使用。高损耗率解决方法52设计师提出石材方案与样品甲方认可是石材供货商寻找荒料甲方与设计师确认是加工厂加工大板甲方与设计师要再次到厂挑选大板经挑选合格的大板切割加工后在加工厂预拼甲方与设计师再次到厂确认排版对纹效果达到设计要求的块材编号用木箱加塑料泡沫板保护石材运输现场严格按加工厂预拼编号顺序施工新鸿基石材控制流程图深圳君悦酒店深圳君悦酒店石材的见光面石材的见光面切割荒料，石材大板的切割缝切割荒料，石材大板的切割缝石材的见光面平铺展开W展开北京来福士广场写字楼大堂墙地面石材对纹北京中奥马哥孛罗酒店57整石楼梯踏步高档场所采用整石台阶的也较多高品质精益管理：以地面为例，通过对地面的质量功能展开进行技术要求、部件特征、生产要求分解，将质量需求指标落地到设计、采购、生产指标，达到全过程控制保证品质。59①材料档次(质感)②平整③光洁④防滑⑤耐磨⑥耐久①材质（天然石材、人造石材、玻化砖）②纹理③图案④颜色技术要求①石材材质②石材纹路机理③平整度④光洁度⑤拼缝⑥(耐久)铺贴工艺部件特征生产要求屋顶顾客需求技术评估竞争分析关系矩阵技术特性质量屋关系矩阵竞争分析技术特性顾客需求技术评估屋顶石材保养物管要求5、管井门及机电设施的装饰高档商业建筑墙地面的各类逃生门、管井、消火栓、插座等一般均经过精巧的装饰。酒店走道消防楼梯门的装饰管线、门装修隐蔽走道管井门消火栓装饰墙面门、消火栓装饰广告灯箱与墙面装饰对线及消火栓装饰门与墙面装饰线条对齐6、标识-沈阳恒隆公共商业建筑作为人员密集场所，标识应清晰、美观。电梯标识卫生间标识68卫生间标识等候靠凳电梯标识706、标识香港华润大厦楼梯间标识71商场卫生间标识沈阳万象城标识726、标识20.1.25一、什么是综合体工程高品质二、综合体工程内装修三、综合体工程幕墙四、综合体工程机电五、综合体工程地库