西郊百联

从百联西郊看社区购物中心的构建和发展何小干第一部分百联西郊购物中心的基本情况一、建设背景•原上海友谊集团投资开发•新组建的百联集团接盘建设•百联集团组建后上海地区第一家直接使用“百联”品牌的大型商业网点•上海第一块通过市场拍卖的商业用地2002年12月破土动工建设2004年09月项目竣工2004年09月28日对外试营业2004年12月02日正式营业，满租率达95%从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成反思一：关于赶工期•赶工期造成的质量隐患•养护期限难以保证•整改措施难以实施二、物业参数•占地面积3.4万平方米•建筑容积率1.7•建筑面积11.0万平方米•实际楼板建筑面积为14.5万平方米•地下二层，地上五层•建筑高度24米在14.5万平方米的实际楼板建筑面积中：商铺出租面积69500㎡47.9%公共区域面积33500㎡23.2%停车库与车道面积27000㎡18.6%设备与辅助面积15000㎡10.3%反思二：关于物业功能配比•公共区域的比例•停车场面积的比例经营性面积不大于50%公共区域面积不小于20%停车库与车道面积不小于20%设备与辅助面积够用就好10%三、建筑特色百联西郊是国内第一家开放式建筑形态的购物中心整体建筑概念是由世界著名的美国捷得公司担纲设计西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间反思三：关于尊重专业设计团队前提是要找一个好的设计团队具有广阔的视野和独特的眼光懂得建筑、更要懂得商业反思四：关于开放式建筑开放式的购物中心同样有其不可避免的短处和弱点：•日晒雨淋、加快陈旧•内外相通、能耗增加•物业管理、难度加大四、区位特征百联西郊购物中心是最具社区特征的社区型购物中心之一。百联西郊购物中心位于上海长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委、约11万户家庭、25万人口。百联西郊的周边社区住宅信息查询居民结构：•本地区常住户籍的居民•迁居上海的外地人士•台湾、港澳地区人士•日、韩、欧美等外籍人士家庭结构：•大部分家庭是三口之家消费能力：中等收入水平的家庭占较大比重消费特点：•追求生活品质•具有健康、理性的消费观念•对商品、服务、环境、信息的品质较敏感•对品牌尤其是连锁品牌认知度和忠诚度较高忠实的（回头客）消费者的比重超过85%五、业态组合百联西郊购物中心的功能布局和业态组合，采用Mall（摩尔）形式的商业业态主力店（锚店）、次主力店是Mall（摩尔）的核心店铺，多业种主力店布局也是Mall（摩尔）业态创新的主要特征。能够满足广大社区消费者的基本生活需求玩具反斗城多品类的专卖店组合是与主力店经营定位和品种的互补，也是Mall（摩尔）商品经营的个性所在SCAT68欧时力Jackjones儿童新天地餐饮、娱乐、休闲、文教、服务类等非商品业态的布局比重，是Mall（摩尔）区别于一般购物中心的重要衡量指标之一，也是一个非常重要的人气指标贝尔多爸爸&摩提工坊DQ港丽餐厅小巴辣子虹桥人家英孚教育新华书店世纪影城汤姆熊奈司桌球房冰之魅真冰溜冰场一兆韦德健身知名连锁品牌经营是大型社区商业的磁石，是社区居民乐意舍远取近、在家门口购物消费的关键性吸引力丝芙兰避风塘星巴克屈臣氏一茶一坐哈根达斯优衣库玩具反斗城玛花纤体百联西郊购物中心业态、业种组合的齐全程度，连锁品牌组合的丰富程度，具有鲜明的特色2011年业态组合（）内数据为开业初期数据业态商家比例面积比例单位占比户数比例平方米比例主力（次主力）店95.56%3598351.70%专卖店9357.41%982014.10%（86）（7784)(11.2)餐饮3521.60%1081515.60%（39）(15000)(21.7)娱乐休闲95.56%1024614.70%文化教育、社区服务169.88%26363.80%合计162100%69500100%反思五：关于业态组合的比例什么样的业态结构是相对合理的？上海市不同类型购物中心的业态比例(上海购物中心协会提供）业态面积和比例社区型区域性都市型全市汇总主力店次主力店网点数（占比例）46(2%)46(2%)48(2.3%)142(2%)面积（占比例）47.5(42%)52.1(34.3%)19.6(20.4%)120.1(32%)专卖店网点数（占比例）1367(59.8%)1246(54.2%)1615(76%)4706(65.1%)面积（占比例）29(25.7%)32.6(21.4%)30.8(32%)101.6(27.1%)餐饮店网点数（占比例）459(20%)605(26.3%)333(15.7%)1397(19.3%)面积（占比例）17(15%）26.7(17.6%）14.4（15%）61(16.3%)娱乐休闲网点数（占比例）109(4.8%)164(7.1%)28(1.3%)301(4.2%)面积（占比例）12.8（11.3%）16.4（10.8%）5.5（6%）35(9.3%)其它网点数（占比例）151(6.6%)55(2.4%)15(0.7%)221(3.1%)面积（占比例）3.8(3.4%)2.9(1.9%)2.1(2.2%)8.8(2.4%)建议新开的购物中心（特别是社区型的购物中心）：•主力、次主力店的比例不大于50%•餐饮店的比例不小于18-20%•休闲娱乐的比例不小于12-15%•非商品性的经营比例不小于35%第二部分关于构建、发展社区型购物中心的认识和实践一、对发展社区商业的认识1、社区商业的发展机遇2、社区商业的最佳形式3、社区商业的发展目标百联西郊的目标是：•社区的商业中心•社区的休闲中心•社区的文化中心居民晨练泰国水果节共青团大型义诊活动二、构建、发展社区型购物中心的实践1、善待租户（1）经营上帮助溜冰俱乐部知音音乐俱乐部学员演出1、善待租户（2）管理上严格晨会制度—向租户传达最新的管理要求和促销信息周会制度—餐饮租户和各大租户，每周召开例会每年一次服务工作会议08年度服务工作会议申城万店无假货示范店上海市消费者权益保护示范联络点1、善待租户（3）生活上关心1、善待租户（4）服务上到位顾客服务中心2、关爱顾客（1）持续改善服务设施人行天桥雨棚景观桥中庭广场的遮阳伞和休闲座椅残障人士洗手间西郊出资建全市第一家配置空调的候车亭2、关爱顾客（2）不断优化经营业态百联西郊工艺品商场民间收藏品鉴赏大会2、关爱顾客（3）坚持提供周到服务快乐休假屋3、贴近社区（1）搭建舞台，组织社区广场活动接待特奥运动员2009崇明农产品推介会最牛停车比赛•相亲大会桃花朵朵开青年交友活动少先队建队60周年主题活动春节广场活动共建和谐大家庭，双胞胎才艺展示活动夏日清凉宠物运动会国庆田野放歌千人大合唱明星专辑现场签售活动迎新倒计时晚会2010世博会城市文化广场2010世博会城市文化广场周周演3、贴近社区（2）开辟阵地，共创社区文化中心社区老年人在活动中心内下棋活动中心内社区书画展老年交谊舞专场3、贴近社区（3）奉献爱心，建立社区慈善基金百联西郊众商家携手献爱心－慈善义拍百联西郊携手众商家为地震灾民募捐3、贴近社会=区（4）加强沟通，关心社区外籍人士“学做上海人，学唱中国歌”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛“学做上海人，学烧中国菜”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛“学写中国字,学吟中国诗”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛第三部分百联西郊购物中心的经营业绩和心得一、经济效益和社会效益双增长政府、股东、银行、消费者三满意1、销售不断扩大：2005年5.9亿元2006年7.8亿元2007年9.8亿元2008年11亿元2009年13亿元2010年14.9亿元2、利润连年增长：2005年81万元；2006年175万元2007年197万元；2008年234万元2009年1200万元；2010年2000万元2011年上级下达指标4000万元预计可完成5000万元以上3、税款同步上升2005年1275.69万元；2006年1265.65万元；2007年1377.91万元；2008年1456.90万元四年合计上交税款5376.15万元购物中心所辖商铺每年缴纳的营业税超过1000万元4、投资收益良好项目总投资为5.6亿元，（银行贷款3.5亿元）平均造价（含土地）每平方米建筑面积5000元每年偿还2000万银行利息和提取2700万折旧5、荣获各种奖项“上海商业创新大奖”“最具发展前景商业地产”“最具影响力商业地产”、“最具创新理念商地产”大奖、“上海市优质服务先进集体”“长江三角洲知名企业”“长江三角洲最具影响力购物中心”“全国物业管理示范大厦”“全国示范社区商业”等荣誉称号。二、百联西郊的成长秘诀1、有百联集团整体实力的强大支撑●拥有组团式发展和牌誊号召力的整体性优势。●拥有商业项目规划建设、招商招租、营运管理三个重要环节的专业经营团队优势。●拥有经营定位、业态布局、店铺组合、品牌搭配、绩效评估等业务流程运作的核心技术手段优势。●拥有关系密切的供货商、经营商等合作伙伴网络资源优势2、和地区政府的良好配合和有益互动2、和地区政府的良好配合和有益互动（1）认真履行企业的社会责任元宵节民俗文化游行田野放歌新泾镇大型歌会2、和地区政府的良好配合和有益互动（2）充分利用政府的政治优势谢谢各位！