第12讲 房地产发展历程

第12讲中国城市房地产发展历程课堂寄语：不做违心事，凡是做到问心无愧。——浙商商道一、中国房地产发展历程：四阶段第一阶段(1978～1991年)：理论突破与试点起步1978～1987年为理论突破阶段：住房商品化、土地产权理论探讨;邓小平讲话；容许私人建房、城市居民可以自购自建、要联系房价调整房租等。1979年7月《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。1982年国务院在四个城市进行“三三制”售房试点:哪四个城市？常州、郑州、沙市、四平何为“三三制”？出售新建住房，费用由政府、企业和个人各担1／31983年在抚顺开始试点征收城镇土地使用费；1984年开始，广东、重庆开始征收土地使用费。1987年12月深圳首次公开拍卖国有土地。1982年1月1日起施行《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。土地租赁开始走向制度化。首次土地公开拍卖l988年国务院发布城镇土地税暂行条例。1988年4月12日，七届人大一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》规定“土地的使用权可依照法律的规定转让”。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场；1990年上海房改方案出台，住房公积金制度开始建立(见资料)。1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。第二阶段(1992～1997年)：非理性炒作与调整推进1、1992～1993年为非理性炒作阶段1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年建立了三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金。1993年“安居工程”计划开始启动(详见资料)。1992年房地产投资总额比上年增长117%，到1993年7月末，仅国有房地产开发机构达到29625个；不少地方政府滥设开发区，超计划违规批地，多以划拨和协议价出让，导致房地产价格猛涨，深圳1991年初均价3000元/平米，年底达4000元/平米；大量资金拥向房地产，投资结构失衡；普通住宅供应不足，高档商品房、别墅、写字楼过剩，房地产业出现明显过热。2、1994～1997年为调整推进阶段1994年房改向纵深方向发展，确立了城镇住房新制度基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接问题。房地产市场经过低迷后开始复苏。普通住房迅速发展，房地产市场体系开始健全，住房逐渐成为新的消费热点和新的经济增长点。GDP的增长率约有1／3是房地产业贡献的第三阶段(1998～2001)健康协调，全面发展1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人购房的比例大幅度增长,到1999年达到80%，人均居住面积达到9.6平方米。1999年，我国房地产业开发完成投资4103亿元，商品住宅开发完成投资2637.6亿元，全年完成商品房销售面积1.3381亿平方米到2001年房地产投资占总投资的比重为16．9％，2001年住宅占投资总量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和9％，办公楼为12％，商业用房为12％1978-1999城镇居民住房面积变化表：第四阶段(2001至今)．市场过热，不断调控1998年后，住房抵押贷款政策的推进，启动了中国巨大的房地产消费需求（见表1-2）。1997年末，个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，到2005年9月末已达到18000亿元的庞大规模（见07统计资料）2003年，个人购买商品房屋面积已经与住宅销售面积基本持平，个人消费支撑着中国房地产市场的高速发展。1987－2001城镇居民购房比例变化表繁荣背后的新问题，国内外大量热钱涌入房地产领域2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。2003至2005年房地产开发投资年增长率分别为30.3%、29.6%、30.4%。年房地产开发投资增长28.1%，2005年为30.4%，高于总社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。2001年至2004年，房屋价格指数持续上扬(见图1－3)图1－32001－2004房屋价格指数季度变化趋势2004年，全国房屋销售价格又一路上涨，涨幅高达9．7％大部分城市房屋销售价格上涨明显，其中9个城市房价涨幅超过1O％济南(10．3％)、杭州(11．7％)、天津(13．5％)、重庆(13．9％)、宁渡(13．9％)南京(15．3％)、青岛(15．3％)上海(15．9％)、沈阳(15．9％)2004年和2005年全国商品房平均销售价格同比提高分别为12.9%和19.5%2001年至2004年，房屋价格指数持续上扬(见图1－3)1998年以来的商品房销售情况(表1)1998年以来全国商品房均价、GDP、人均可支配收入等统计：全国商品房销售及个人购房情况统计2005年以来，虽然国家一直在出台调控政策，但房价却一直在上涨，时间发文机关文件名称文件内容05.04国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“国八条”）从住房供给、土地、税收、金融等方面提出了对房地产市场调控的具体措施06.07建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建166号）企业取得预售许可证后的10日内开始销售商品房，未取得预售许可证的项目，不得发布商品房预售广告07.08国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展07.11财政部《廉租住房保障资金管理办法》明确廉租房资金来源，规范廉租住房保障资金管理时间发文机关文件名称文件内容07.11建设部七部委《经济适用住房管理办法》明确经济适用房的面积、适用对象、建设、产权和转让等问题201001.07国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。2010.4.17国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。20111号文国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。确定地方房价控制目标、加大保障房力度、强化税收征管、差别化住房信贷、严格住房用地供应二、各阶段房地产宏观调控政策制度评析（一）房地产启动和住房逐步商品化阶段的主要政策制度及特点邓小平同志在1980年的重要讲话，开始了我国城镇住房制度改革的理论和实践探索。主要出台了出售公房、提高房租、鼓励个人建房、买房等政策。1982年4月，国务院原则同意了国家建委、城市建设总局《关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，进行住房补贴出售给职工的试点。城市公有住宅补贴出售给个人，是逐步推行住宅商品化。1986年1月成立了国务院住房制度改革领导小组1988年2月国务院印发了国发[1988]11号文件《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》。1988年7-8月，国务院在召开会议研究价格、工资改革方案时，把“加快住房制度改革，出卖公房、逐步实现住宅的私有化”作为配合价格、工资改革方案出台的十六条措施之一。国务院房改办草拟了《关于加快出售公房，将房改纳入物价、工资改革方案的意见》。1988年4月12日通过的《宪法修正案》规定“土地使用权可依照法律的规定转让”1988年12月29日，通过的《中华人民共和国土地管理法》的修改条款，明确规定“国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制，国有土地有偿使用的办法，由国务院另行规定”。从此，确立了中国城市土地市场的基本框架。1992年国务院发布的14号文件《关于加快房地产业发展的决定》，明确房地产是国民经济的基础性、先导性产业。这一阶段政策的主要特点是：将土地的无偿划拨使用改为土地的有偿使用，使国有土地的所有权与使用权相分离；加快了城镇住房制度改革的速度和力度，进一步完善了配套改革的内容和政策；全面推行住房公积金制度，明显加快实现住房商品化和社会化进程，房地产成为新的经济增长点；积极推进租金改革，稳步出售公有住房，落实“增量改革”，加快经济适用住房的开发建设。（二）规范和进一步促进房地产市场发展阶段的主要政策制度及特点进入21世纪，房地产市场出现了一片繁荣景象，也暴露许多不容忽视的矛盾和问题:一是房价上涨过快，销售价格连续几年以两位数上涨；二是市场需求偏大，供求矛盾突出；三是部分地区房地产投资增长偏快，明显过热；四是市场供应结构不合理，非住宅开发比例和非普通商品房比例偏大；五是房地产买卖市场存在一定混乱，哄抬房价、囤积房源、炒买炒卖等投机行为盛行。2002年下半年建设部和人民银行对房地产金融展开大检查检查发现商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务的办理情况隐藏的问题，2003年6月央行的“121”号文件适时出台，该文是195号文件的具体化并切中数年房地产金融的乱局，但121号文件收效并不十分显著，2004年2月26日，中国银监会在网站上发布“《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)。2003年8月12日国务院印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（旧国八条）;4月27日，国务院提出八条宏观调控措施（新国八条），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。5月9日，国务院办公厅又转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月17日，国务院颁布调整供应结构等六条房地产调控措施（国六条）中央相继出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（见资料）还充分利用金融手段和财税手段，比如提高银行存款准备金率，提高固定资产投资项目资本金比例，上调存、贷款基准利率和房贷利率，征收营业税，取消契税减免政策等等，给房地产市场降温。但是，国家调控政策并没收到预期效果，反而越调越高。房价年年攀升。与2005年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有27个，占96.4%，下降的城市有1个，占3.6%。中部地区16个城市全部上涨。西部地区18个城市中，价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区8个城市价格全部上涨。（三）对我国房地产业的发展历史的思考房地产业经历了几次大起大落（见表1-3，图3-1），教训深刻.其一，政府对房地产业的调控是重要的，但要侧重于市场调节，并注重自身行为的规范化和理性化；其二，金融秩序和运行环境对房地产业的影响是巨大的。房地产业的大起大落很大程度上不能归罪于房地产业的自身发展，而是政府行为的非规范化及金融秩序的紊乱造成的。要想保持房地产业的健康发展，必须制定合理的宏观调控政策。中国房地产销售增长率变动曲线中国GDP增长率变动曲线上图3-1和图3-2中分析可以看出，我国房地产业周期波动的周期与国民经济波动的周期基本一致1982～1984年是房地产业扩张期（同期也是宏观经济扩张期）；1985～1986年是收缩期（宏观经济收缩）；1987～1988年是扩张期；1989～1990年是收缩期；1991～1992年是扩张期（而宏观经济扩张延长至1993年，说明房地产业的收缩快于宏观经济）；1993～1994年是收缩期（而宏观经济收缩期延长至1995年，说明房地产业的扩张快于宏观经济）；1995～1998年宏观经济基本仍处于收缩期，但房地产业出现了一定的扩张。