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中国人民大学公共管理学院第四讲城市房地产管理法王丛虎wangconghu@live.cnwangconghu@ruc.edu.cn主要内容城市土地管理法城市房产管理法城市物业管理法第一节土地管理法一、土地所有权概念:国家或农民集体依法对土地的占有、使用、收益和处分的权利。1、国家土地所有权:国家为所有人,通过法律授权地方政府或职能部门行使2、集体土地所有权:(1)村农民集体所有:村集体经济组织或村委会代表经营管理;(2)农民土地已属乡农民集体所有,由乡经济组织代管土地管理相关法律法律规〈宪法〉《土地管理法》《农村土地承包法》具体参见国土资源部的网站二、国有土地使用权(一)概念:国家为所有权人,由其代表代为行使的对国有土地的支配性权利(二)分类:1、出让土地使用权:以支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权(1)取得主体:境内外法人、非法人组织公民个人可依法取得(2)取得方式:拍卖招标协议(3)取得年限:居住用地:70年工业用地:50年教科文卫体:50年商业旅游娱乐:40年综合或其他:50年(4)内容与限制:占有、使用、收益和处分改变合同约定的用途,取得出让方和市、县人民政府城市规划部门同意,调整出让金。2、划拨土体使用权(1)范围:国家机关和军事用地基础设施和公益用地重点扶持的能源、交通、水利法律法规规定的其他用途(2)取得:申请者向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费(3)内容:依法批准处分土地所获得收益按有关规定上缴国家后,余额归其享有;投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权(4)限制:不得擅自改变土地用途、转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行手续三、集体土地使用权(一)概述:1、集体土地使用权的特征(1)主体的特定性:农村集体经济组织及其成员农村集体经济组织投资设立的企业乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人(2)用途、取得与权利内容相关性(3)权利交易的受限制性2、集体土地使用权的确认(1)土地承包经营权:《农村土地承包法》县级以上地方人民政府向承包人颁发的土地承包权证或林权证等证书,登记造册。(2)非农用地使用权:造册、核发证书,确认建设用地。(二)集体土地使用权的类型1、土地承包经营权(1)主体:本村村民和本村以外的单位和个人(2)取得:承包方案经村民会议2/3以上或2/3村民代表同意;外村单位或个人承包除2/3同意外,报乡(镇)人民政府同意。(3)内容与限制:对土地占有、使用、受益,也可转包、出租、互换、转让;土地被征用、占用可获得补偿;不得随便改变用途:农用地不得改为非农用地,不得违反合同。司法考试(06年)24.刘家村在本村四荒土地发包过程中的下列哪种做法不符合《土地承包法》的规定?A.村东的荒沟通过招标方式发包给邻村人张某B.村西的荒丘通过拍卖方式发包给外乡人王某和陈某C.村北的荒山通过公开协商方式发包给县林业开发公司D.村南的荒滩依据村委会决议发包给本村人黄某、刘某和邱某组成的股份合作社(4)土地承包经营权的保护承包期内,发包方不得收回;依法收回的,承包方可获得因自己投入的补偿;不得调整承包地,确需调整须经2/3村民或代表的同意,同时经乡(镇)人民政府和县及农业部门批准。2、宅基地使用(1)主体:农村集体经济组织内部成员(2)取得:申请、依法审批(3)内容与限制:《土地管理法》62条:一户一宅,面积由省级规定转让或出租后不得再申请;原告李玉兰,女,1969年3月25日出生,汉族,无职业,住北京市通州区宋庄镇辛店村。委托代理人陈旭,北京市隆安律师事务所律师。委托代理人王立则,男,1950年5月15日出生,汉族,画家,住北京市通州区白庙村。被告马海涛,男,1964年7月21日出生,汉族,北京市通州区漷县敬老院职工,住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。委托代理人董秀梅(马海涛之妻),1962年11月7日出生,汉族,北京市通州区漷县敬老院职工,住址同上。原告李玉兰与被告马海涛一般买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则,被告马海涛的委托代理人董秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉兰诉称:2002年7月1日,我与被告马海涛签订了房屋买卖协议,约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落,房屋价款45000元。2006年12月,马海涛向贵院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。2007年12月17日,北京市第二中级人民法院作出终审判决,确认双方签订的房屋买卖协议无效,我向马海涛返还房屋,马海涛向我支付房屋及添附部分价款93808元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对我的信赖利益损失进行赔偿。现诉至法院要求被告马海涛赔偿我经济补偿金480000元,并负担本案诉讼费用。被告马海涛辩称:原告李玉兰要求赔偿信赖利益损失的诉讼请求违背事实和法理,不利于维护法律的权威及国家土地政策的落实,双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效,根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋,农民只能拥有一处宅基地,我不应该承担赔偿责任,不同意原告李玉兰的诉讼请求。经审理查明:2002年7月1日,原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议,双方约定马海涛以45000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款,马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修,添加了卫生间等附属设施,新建了三间西厢房。后马海涛诉至我院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效,李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审,判决双方签订的房屋买卖协议无效,李玉兰腾退房屋,马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。另查,经原告李玉兰申请,2008年4月8日,经本院委托,北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估,结果为房屋宅基地区位总价为264700元。上述事实,有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、房地产评估报告、鉴定费票据、(2007)二中民终字第13692号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰,就本案而言,对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决如下:一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元,于本判决生效之日起七日内执行清;二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费三千元,由原告李玉兰负担一千五百元(已交纳);由被告马海涛负担一千五百元,于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费八千五百元,由原告李玉兰负担四千四百九十四元(已交纳四千二百五十元,其余二百四十四元于于本判决生效之日起七日内交纳);由被告马海涛负担四千零六元,于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长陈汉东代理审判员张连峰代理审判员奉一兵二○○八年十月二十日书记员陶希3、非农经营用地使用权1、主体:集体经济组织可设立独资经营的企业,但要符合总体规划2、取得:申请取得3、内容与限制:不得转让、出租,但因企业破产、兼并、分立等除外;可以与厂房一同设定抵押,但须经集体土地所有者同意,并出具书面证明。4、非农公益用地使用权(1)主体:农村集体经济组织,如依法设立学校等(2)取得:农村集体经济组织申请的不经拨付径直取得(3)内容与限制:不得擅自改变土地用途;不得擅自将土地用于经营活动;不得将土地转让、出租或抵押。四、建设用地管理(一)概念与特征1、概念:用于建造建筑物或构筑物的土地2、分类:国家建设用地和乡(镇)村建设用地3、特点:严格审批、严格限制占用集体土地进行非农用地;(二)国家建设用地1、审批权限:国务院:(1)基本农田(2)基本农田以外耕地35公顷以上(3)其他土地70公顷以上上述以外的由省、自治区、直辖市人民政府批准,报国务院备案。2、征地程序:审批补偿方案公告听取意见实施被征地的所有权人在公告期内持土地权属证书到当地政府3、征地补偿的标准按照原有的用途给予补偿,耕地需支付:(1)土地补偿费:前3年平均产值的6-10倍(2)安置补助费:被征用耕地/征地前人均耕地;人口安置前3年平均产值的4-6倍(3)新菜地开发建设基金:城市郊区的菜地(4)被征用土地上的附着物和青苗补助费:30倍4、归属与支付对象:土地补偿费归集体所有;地上附着物和青苗费归所有者;安置费专款专用;(三)乡(镇)建设用地1、审批权限:(1)乡(镇)办企业:向县级以上人民政府土管部门申请,按照省、自治区规定权限;(2)公用设施、公益建设:先经乡人民政府审核,其他通乡办企业(3)宅基地:乡(镇)审核,县人民政府批准;占用耕地的,依法办理农用专用手续;2、审批原则严格控制建设用地;农民一户益处。(四)临时建设用地1、审批程序县级以上人民政府审批;城市规划区内的临时用地,报批前先经规划部门同意;按照合同支付使用土地补偿费。2、临时建设用地的限制按照临时应用合同约定;不得修建永久性建筑;临时不得超过2年。五、土地纠纷及处理(一)土地确权纠纷1、形式:因土地所有权和使用权产生纠纷2、途径:(1)协商;(2)人民政府的处理:单位之间为县级以上人民政府;单位与个人、个人与个人为乡级人民政府(3)行政诉讼:政府处理30日内行政诉讼(二)土地侵权及合同纠纷1、形式:所有权或使用权侵害或合同纠纷2、途径:(1)当事人协商(2)土地行政部门调解(3)民事诉讼(三)土地行政争议1、形式:对行政处罚等具体行政行为不服2、途径:(1)行政复议(2)行政诉讼六、土地法律责任(一)非法土地交易1、买卖或者以其他形式非法转让土地的:县级人民政府没收违法所得;将农用地改为建设用地的,限期撤除,恢复原状;责任人行政处分。2、擅自将农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租与非用农业建设的,县人民政府土管部门改正、没收违法所得,并处罚款。司法考试选择题(06年)21.《土地管理法》规定,国家实行占用耕地补偿制度。下列关于这一制度的哪一表述是错误的?A.因非农业建设占用耕地的,占用单位应承担占用补偿义务,负责开垦与所占用耕地的数
本文标题:第四讲房地产法
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