东景苑前三季度项目市场报告

东景苑项目市场报告目录NO.1政策解读全国房地产政策分析太原房地产政策分析全国房地产政策分析新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大，但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将难以避免。新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现太原房地产政策分析太原市2013年房产政策一览表时间政策内容备注2月18日太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》，通告中称太原市严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房，并对“不符合城中村改造等政策，擅自以新农村建设、城中村改造或其他名义”变相进行土地交易和开发建设的项目进行严厉查处。2月18日：禁售小产权房3月19日从3月中旬到4月下旬，太原市房管局在全市房地产经纪行业中开展为期一个半月的集中整顿工作，确保房产中介交易公开透明。集中整顿的主要内容涉及房产中介机构违规代理销售集体土地上的房屋（小产权房）和“五证”不全的楼盘等。3月19日：集中整顿房产中介市场3月5日小店区住建、执法、国土、规划等有关部门负责人，对辖区内集体土地工程项目进行了详细检查。截至当日，小店区已对集体土地上手续不全的52家建筑工地进行了细致排查，并确保全部停工。7月3日太原市城乡规划局函告太原市小店区北营街办龙保村委会，对长风东鼎项目进行没收。函告称：长风东鼎项目存在严重的未批先建等违法建设行为，依据相关法律法规，依法对长风东鼎项目地上及地下建筑物全部予以没收。并强调，没收交接相关事宜引发的一切后果由该单位承担7月11日太原市政府发布《太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》。通告中的11条规定有7条矛头直指未获预（销）售证项目，并首次提出，违法销售情节严重者将依法追究刑事责任。7月11日：太原未获预(销)售证项目或被追究刑责政策趋紧，市场逐步秩序化，规范化；NO.2市场分析前三季度太原房地产市场分析前三季度区域房地产市场分析前三季度太原房地产分析土地供求分析0204060801月2月3月4月5月6月7月8月32.3452.72.493444.0728.8723.4131.4765.2642.4505.96.9332.7327.31土地供应土地成交2013年1-8月太原市土地供求面积对比(万平方米)截止目前为止,2013年土地供应已经历两次小高潮,第一次高潮在2月，这是继2012年11月之前市场政策波动后的又一起伏，第二次高潮在6月份，自政府打压小产权的政策出台后，小产权项目开始转正，这些地块即被列入数据统计的土地供应面积中。从土地成交来看,同样经历两次小高潮,3月全年的最高土地成交记录是2012年被压抑的全面释放,7月份的高潮主要因为太原市小产权政策的出台,小产权项目开始转正,数据亦被列入土地成交面积中.预计截至2014年前半年,土地供求面积将趋于平稳态势,主要取决于小产权项目土地属性的转正速度.预计截至2014年前半年,土地供求面积将趋于平稳态势,主要取决于小产权项目土地属性的转正速度.前三季度太原房地产分析住宅供求分析27.164.132.916.466.0513.8715.0115.822.870.639.8123.6830.1731.6938.4837.540510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月住宅成交面积住宅供应面积2013年1-8月太原市商品房住宅供求面积(万平方米)从图表可以清晰的看出,商品房住宅供应在2013年1-8月份出现缓步上升的趋势,预计在下个季度,商品房住宅供应面积仍将持续上升,部分小产权项目的转正及对外销售,将扩大市场住宅供应量.商品房住宅成交面积走势亦呈现出上升趋势,主要取决于市场政策的原因,导致小产权项目的停售,缩小了市场客群选择范畴,预计在第四季度,市场成交量将有所下滑,与历来传统销售淡季密不可分.预计第四季度,商品房住宅供应面积将持续上升,但住宅成交面积将小幅滑落前三季度太原房地产分析住宅均价分析911813196791381948072857384268334020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月2013年1-8月太原市商品房住宅成交均价商品房住宅成交均价自2013年1月以来,除前两个月外,太原市商品房住宅均价总体趋势平缓,且出现小幅度价格上升.2013年8月，太原市商品住宅成交均价较上月相比小幅下降，全月商品住宅成交均价8334元/平方米，环比下降1.09%，同比上涨10.9%。进入传统热销旺季，太原“金九”月实际开盘数仅为三个，太原对于违规项目的持续高压，使得市场项目供应量大幅萎缩，均价连续上涨。太原市商品房住宅均价自3月起总体趋势平缓,且出现小幅上升前三季度太原房地产分析近期开盘项目第三季度开始，市场新开盘项目较少，主要以去化前三季度库存为主项目名称加推楼栋加推日期本次开盘供应套数本次加推供应面积本次加推供应户型成交均价富力文栖谷C10#9月7日224套80—125两居、三居7300元/㎡万科紫台C17#9月16日60套99三居12000元/㎡十二院城B1号9月27日390套90—160㎡70%8500元/㎡星河湾3号园9月28日300套249—370㎡67套14000元/㎡槐桐别苑B1号9月28日169套80—125㎡约70套6800元/㎡富力华庭2期2、3号9月28日348套95、125㎡60%8500元/㎡坤泽十里城C3#\C4#10月9日726套71—88㎡260套6300元/㎡富力文栖谷11#10月13日112套83—120㎡约40套8000元/㎡9月份开盘项目总计6个，新开盘项目为0；10月份前半月开盘项目2个，新开盘项目1个；在金九银十期间，新开盘项目较少，而非首次开盘项目重点以去化前期压货量为主。前三季度太原房地产分析小结预计截至2014年前半年,土地供求面积将趋于平稳态势,主要取决于小产权项目土地属性的转正速度.预计第四季度,商品房住宅供应面积将持续上升,但住宅成交面积将小幅滑落.太原市商品房住宅均价自3月起总体趋势平缓,且出现小幅上升.预计未来随着小产权项目的逐步转正,市场供应量加大,在接下来的3-5个月后,商品房住宅均价将再次波动,出现小幅下滑的现象.本案需抓紧市场先机,在供应暂未全面放开的情况下,需及时采取措施吸纳现有市场客群.前三季度区域房地产分析项目分布图得一理想国复地东山国际半山LOFT/半山公馆恒大山水城得一剑桥城长风东鼎龙园小区/龙鼎花园东方雅居东瑞揽胜长风上院/东悦名轩槐桐别苑金峰帝景长风东社百德尚景珠峰苑万科紫台礼顿山宏源国际青年城绿地伊顿公馆/绿地半山国际怡海花苑泰谷城本案加泰利亚花园昌盛双喜城青年国际公寓盛高山鼎五证齐全暂无证件五证不全前三季度区域房地产分析区域交通分析太行路助力沿线项目，本案升值指日可待太行路位于太原城市中心区外围东部的东山地区，建设路和东山过境高速公路之间，西距建设路约1.7公里，东距东山过境高速公路约1.1公里，路线呈南北走向，北起北中环街，南至南中环街，全长超过10公里。太行路是省城城东主干道路网的重要组成部分，这条路是省城全城惟一一条连接铁路客运、高速公路路网、地铁线的道路，而且为太原乃至山西中部的物流商业大通道。太行路长风街段总计匝道6条，主路2条；各匝道详解：1----太行路北→长风街西2----太行路南→长风街西（上行道）3----长风街西→太行路南4----长风街西→太行路北（下行道）5----长风街东→太行路南（下行道）6----太行路北→长风街东（上行道）现桥洞已初现轮廓，地面管网综合系统全面完成，北匝道已铺设完成，正在进行做后期处理，工地现场如火如荼，预计11月底太行路主路铺设将彻底完工。前三季度区域房地产分析土地供求分析2012-2013年年长风东街片区土地成交情况出让方式成交时间受让人地块编号位置出让面积平方米/亩用途成交价（万元）动工时间竣工时间挂牌2012/1/8山西中鲁物流有限公司CG-1145迎泽区马庄村，四至为规划南内环东街以北、马庄村用地以东、以西22592.933.89商业3651《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起二年内挂牌2012/5/9山西中海佳园房地产开发有限公司CG-1203省医药保健品公司仓库以东、龙堡街以北、山西亲海房地产公司用地以西、山西省土畜产进出口公司加工厂以南27700.341.55住宅商业5044《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起一年内自开工之日期三年内挂牌2012/8/8山西红源房地产开发有限公司LG-1232太堡街以南，双塔南路以西，规划路以北1110.031.67住宅商业410自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内挂牌2013/7/5山西鼎晨房地产开发集团有限公司LG-1328位于迎泽区店坡村、山西鼎晨房地产开发集团有限公司用地以北、以东、以南29434.42住宅商业800自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内2012年-2013年，长风东街片区土地成交量在54346.2平方米，其中住宅面积约31753.3平方米；以3.5的容积作为预估依据，预计未来潜在住宅总建面供应量为11万平方米。预计未来长风东街片区住宅潜在供应量约11万平方米左右前三季度区域房地产分析商品房住宅证件分析项目证件进度本案五证齐全昌盛双喜城五证齐全恒大山水城五证齐全槐桐别苑五证齐全宝佳万科紫台五证齐全得一理想国五证齐全复地东山国际五证齐全盛高山鼎五证齐全绿地半山国际五证齐全绿地伊顿公馆五证齐全青城国际公寓五证齐全百德尚景五证齐全得一剑桥城三证礼顿山三证半山LOFT两证加泰利亚花园两证东方雅居两证宏源国际青年城暂无证件珠峰苑暂无证件怡海花苑暂无证件长风东社暂无证件长风东鼎暂无证件金峰帝景暂无证件长风上院(改名为东悦名轩)暂无证件目前长风东街片区现有项目总计24个。五证齐全项目总计12个，其中别墅项目共计4个，住宅项目共计8个；五证不全项目总计5个，现均对外宣布展示中；暂无证件项目总计7个，其中除金峰帝景售楼部暂未关门外，其余均处于关门状态；东瑞揽胜项目暂未对外出售，截止2013年年底前将不会对本案产生任何影响；长风东鼎项目现被北京某房地产公司收购，预将对外展示宣传，现正装修工地售楼处。随着政策的逐步实施，暂无证件项目正一步步减少，市场将趋于正规化前三季度区域房地产分析商品房住宅供求分析50%65%56%95%98%33%25%33%27%27%0%20%40%60%80%100%120%长风东街片区各项目2013年前三季度去化率去化率0200000400000600000昌盛双喜城恒大山水城宝佳万科紫台得一剑桥城青城国际公寓百德尚景礼顿山半山LOFT东方雅居金峰帝景长风上院(更…宏源国际青…珠峰苑怡海花苑长风东社长风东鼎加泰利亚花园绿地伊顿公馆槐桐别苑截止2013年10月长风东街片区各项目库存量库存量五证齐全暂无证件从长风东街片区各项目2013年前三季度去化率状况可以看出,五证齐全项目的去化率总体在50%以上;(注:百德尚景属于尾盘项目,销售缓慢）五证不全项目2013年前三季度去化率在25%左右，其中得一剑桥城项目推盘以来就俱备一证，其余项目均为今年政府实施查处小产权项目的政策后，经过补交土地出让金转变的土地属性；暂无证件项目自今年年初以来，现均处于关门停售状态，除金峰帝景项目外，去化率约在27%左右，金峰帝景作为个案，无法成为取证数据；根据对各项目数据跟踪显示，现长风东街片区五证齐全项目库存量在110万平方米左右，五证不全项目库存量在64万平方米左右，暂无证件项目库存量在81万平方米左右，长风东街片区现在售项目总计库存量