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当前位置:首页 > 财经/贸易 > 资产评估/会计 > 第七章 房地产开发项目用地的实施和管理
房地产开发与经营房地产开发与经营第七章房地产开发项目的实施和管理房地产开发与经营(1)开发商是以投资者身份对工程施工过程实行管理,根本目的为了营销,因此比一般建设单位更注重投资效益。(2)开发商是以组织、协调者身份进行建筑工程的施工管理,不是直接的生产者。他最关心的是在合同的投资额内,如何监督生产者按期保质保量地完工交活。一、建设工程施工管理的特点和任务第一节房地产建设工程项目的施工管理第一节房地产建设工程项目的施工管理1、建设工程施工管理的特点房地产开发与经营一、建设工程施工管理的特点和任务(1)项目组织与协调工作;(2)费用控制;(3)进度控制;(4)质量控制;(5)合同管理。2.建设工程施工管理的任务:第一节房地产建设工程项目的施工管理房地产开发与经营二、施工企业资质管理制度(一)确定资质标准1.一级企业2.二级企业3.三级企业4.四级企业第一节房地产建设工程项目的施工管理房地产开发与经营(二)认定企业资质等级第一节房地产建设工程项目的施工管理认定企业资质等级,即由建设行政主管部门根据确定的资质标准和企业达到标准的实际情况,给建筑企业核定资质等级。经资质审核合格的,由审批部门向企业颁发《资质等级证书》。房地产开发与经营(三)划定企业的营业范围第一节房地产建设工程项目的施工管理划定企业的营业范围,即确定不同资质等级的建筑企业所能承担的工程项目,明确其经营范围。根据我国有关规定,各级建筑企业的经营范围如下:一级建筑企业可承接各种通用工业和民用建设项目的建筑施工;二级企业可承接30层以下,30米跨度以下的房屋建筑,以及高度100米以下构筑物的建筑施工;三级企业可承接12层以下,跨度在刀米以下的房屋建筑,以及高度50米以下水塔、烟囱等构筑物的建筑施;四级企业可承接六层以下和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。房地产开发与经营三、施工现场管理建设部1995年发布的《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》明确规定,建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定,编制施工工组织计划,制定质量、安会、、技术、文明施工等各项保证措施.确保工程质量、施工安全和现场文明施工。并强调,建筑企业应按照建设部第15号令《建设工程施工现场管理规定》的规定,加强施工现场管理。第一节房地产建设工程项目的施工管理房地产开发与经营四、建设工程的施工控制第一节房地产建设工程项目的施工管理(一)工程进度控制房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划,并将该计划付诸实施,且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行,对出现的偏差分析原因,采取补救措施或调整、修改原计划,直至工程竣工、交付使用。房地产开发与经营(一)工程进度控制第一节房地产建设工程项目的施工管理1、影响项目进度的因素分析影响开发项目进度的因素包括:人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素,施工机械设备因素,资金因素,水文、地质与气象因素等自然因素,政治、经济、环境等社会因素,以及其他不确定因素等。房地产开发与经营(一)工程进度控制第一节房地产建设工程项目的施工管理2、项目进度管理的主要任务主要任务包括设计前的准备阶段进度管理、设计阶段的进度管理以及施工阶段进度管理等。(1)设计前的准备阶段进度管理的任务。包括:1)确定工期总目标;2)编制项目总进度计划;3)编制准备阶段详细工作计划,并控制该计划的执行;4)施工现场条件调研和分析等。(2)设计阶段进度管理的任务。包括:1)编制设计阶段工作进度计划,并控制其执行;2)编制详细的出图计划,并控制其执行。(3)施工阶段进度管理的任务。包括:1)编制施工总进度计划,并控制其执行;2)编制施工年、季、月实施计划,并控制其执行。房地产开发与经营(一)工程进度控制第一节房地产建设工程项目的施工管理3、项目进度管理措施1.管理措施2.进度计划表示方法3.进度计划的监测4.进度计划的衡量总进度计划单位工程进度计划客观进度计划房地产开发与经营(二)质量控制第一节房地产建设工程项目的施工管理1.施工质量控制的主要内容(1)对原材料的检验(2)对工程中的配套设备进行检验(3)确定施工中控制质量的具体措施(4)建立有关质量文件的档案制度房地产开发与经营(二)质量控制第一节房地产建设工程项目的施工管理2.质量控制的主要途径和方法(1)审核有关技术文件、报告或报表。(2)现场质量监督。(3)现场质量检验1)质量检验工作2)质量检验的方法房地产开发与经营(二)质量控制第一节房地产建设工程项目的施工管理3.施工阶段质量监督控制手段(1)旁站监督(2)测量(3)试验(4)指令文件(5)规定质量监控工作程序(6)利用支付控制手段房地产开发与经营(二)成本控制第一节房地产建设工程项目的施工管理1.项目成本管理的概念(1)土地费用;(2)前期工程费;(3)建筑安装工程费;(4)基础设施费;(5)公共配套设施费;(6)开发间接费用;(7)财务费用;(8)销售成本。2.项目成本构成房地产开发与经营(二)成本控制第一节房地产建设工程项目的施工管理3.开发项目成本管理的主要内容(1)项目策划、设计阶段的成本管理(2)发包、施工阶段的成本管理房地产开发与经营五、开发项目合同和技术资料管理第一节房地产建设工程项目的施工管理(一)合同管理1.项目合同的特点(1)合同标的物的特殊性(2)合同执行周期长。(3)合同内容多,涉及范围广。(4)合同风险大。2.项目合同的作用(1)明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务。(2)项目实施阶段实行社会监理的依据。(3)项目实施的法律依据。3.项目合同的分类4.项目合同管理的内容房地产开发与经营五、开发项目合同和技术资料管理第一节房地产建设工程项目的施工管理(二)项目技术资料管理1.项目技术资料管理的内容2.项目资料管理应注意的问题(1)经常性(2)准确性(3)完整性房地产开发与经营第二节建设工程监理第二节建设工程监理一、工程监理的内容1、工程进度监理2、工程质量监理3、工程合同监理(1)委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。(2)进行质量控制。(3)质量保证。房地产开发与经营二、工程监理的工作步骤第二节建设工程监理1、取得监理工作任务。2、与委托方签订监理合同。3、制定监理计划。4、撰写监理工作总结报告。房地产开发与经营第三节建设工程竣工验收第三节建设工程竣工验收一、竣工验收的范围和依据1、验收范围2、验收依据房地产开发与经营二、竣工验收的要求项目已按设计内容建设完成,工程质量和使用功能符合规范规定标准和设计要求,并按合同规定完成了协议内容。房地产开发项目应做到:•所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求。•住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,并保证验收资料齐全。•各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。•施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走,达到场清地平;•有绿化要求的项目,要按绿化设计要求,做到树活草青。第三节建设工程竣工验收房地产开发与经营三、竣工验收的程序和内容(一)验收准备(二)初步验收(三)正式验收(四)竣工验收报告书及附件第三节建设工程竣工验收(五)竣工验收的组织1.竣工验收报告书;2.竣工验收报告书的主要附件;3.《竣工验收鉴定证书》的内容房地产开发与经营1.建设施工管理的特点和任务有哪些?2.施工企业资质管理的主要内容有哪些?3.试述建设工程施工控制的主要内容。4.试述建设工程施工进度控制的主要内容和方法。5.试述建设工程施工质量控制的主要内容和方法。6.试述建设工程施工成本控制的主要内容和方法。7.试述工程监理的主要内容和步骤。8.如何进行建设工程竣工验收?验收内容有哪些?思考题第七章房地产开发项目的实施和管理
本文标题:第七章 房地产开发项目用地的实施和管理
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